不動産投資で年収１億円に！！ -10ページ目

不動産投資で年収１億円に！！ -10ページ目

ホームピグアメブロ

芸能人ブログ人気ブログ

14Nov
- がっくりな回答
  現在進行中の任意売却の案件。抵当権者である信金からの回答・・・・・・・・・3週間前に1週間で抵当権解除が可能か、返答します。その後、あと1週間待ってください。その後、事務処理の間違えで、来週の火曜日まで待ってください。火曜日・・・・・連絡なし。今日、水曜日。あと1カ月待って！！さすがにこの回答には私も切れました。゛(｀ヘ´#)理由は、・・・・物件を再鑑定します。あきれて声もでません。また振り出しに戻るの？？売買価格は決定していたはず。さらにお宅で抵当権つけてる物件の再鑑定って？？？？銀行って私なんかよりも属性高くて、しっかりしている人がやってるんじゃないの？？非常識にもほどがある。昨年もこれにやられた感じでした。不動産会社さんが仲良くしている人だから、今回までは我慢します。○○さんでなければ、もう我慢してません！！とまで言い放ちました。不動産の売買は本当に多くの人を巻き込んで行われます。結果、ダメということなら買主の私の努力がいたらなかったと思えるのですが、今回のようにただ単に迷惑行為は本当に困りものです。最後の待ちをします。
13Nov
- 5行5社
  名古屋で学んだこと。その２です。不動産投資をしていると5棟10室基準というのを聞いたことがあると思います。5棟、または10室以上あれば事業的規模ということで青色申告の対象になります。税金関連の著書を読むと最初に出て来ますね。私が名古屋で学んだこと。その２は、5行5社。勝手に作った造語です。(*^.^*)おわかりの通り、5行の銀行を開拓していつでも融資可能な状態にしておこう。物件のエリアに応じて、銀行をチョイス。5社の不動産業者と親密になり、さまざまなエリアの情報をキャッチしよう。というものです。当然もっと多いほうがよいのかもしれませんが、このくらいが私にピッタリ。5社の中でもさらに親密、または融資が確実なところを3社くらいにしぼっておけば、いつでも購入できる体制ができるのではと考えてます。いままでも活動はしているのですが、この5行5社体制をキチンと確立しておきたいと思います。
12Nov
- 名古屋で学習したこと。川上情報を得る。
  現在の収益物件の販売されている物件数は以前に比べると激減しています。本当でしょうか。確かに有名サイトで掲載されているものは激減しています。今は１年前、２年前より激減しています。これは確かなことです。しかし物件を購入している人から聞くと物件はあると言います。今回名古屋で勉強になったこと。川上情報を得るためにどのような行動が必要か。このヒントが得られただけで、十分満足いく遠征でした。(^-^)/どのようにして川上情報を得るのですか？？？？？不動産屋が情報を持ってきます。これだけです・・・・・ｷﾀ━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━!!!で、行動を起こすことです。銀行の開拓の仕方も数年前の投資方法と大きく変わりました。物件情報の仕入れ方も数年前のやり方を変えないといけないということです。↓この本は新幹線の中で熟読しました。やはり重要事項が多いですね。たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術/ソフトバンククリエイティブ￥1,575Amazon.co.jp
10Nov
- 名古屋での勉強会
  今日は珍しく勉強会へ参加させていただきました。東京の懇親会もありましたが、身になる名古屋の勉強会に参加させていただきました。こちらの勉強会は何より精神面で、勉強になります。勉強？とても為になった事がいくつかあります。まずは行動する事。どうしたら川上情報が入ってくるか。資金繰りをどうするか？などなど明確になりました。さっそく行動だ！
01Nov
- いくつの案件まで対応可能か
  いくつの案件まで対応可能かによって、投資スピードは変わります。私の場合は、ちょっとビジネススキルが不足してるのか２案件が適正です。それ以上かかえると、どの話がどの案件だったかな～～ごちゃごちゃになります。きちんとメモをとったり、購入活動に専念できてれば良いですが、サラリーマンをやりながら、家族サービスをしながら、となるとなかなか。確かにすごいスピードで購入し続けている方がいます。素晴らしいですし、見習いたいことではあります。しかし、しかし、やはりその本人にあった投資スピード、投資方法で良いのかなあと思い始めています。出来る限り、最大限の努力をすればそれはそれでよいのかなぁ。でも来年半ばには・・・・達成したい目標があります。その目標へ向け、出来る限り頑張るだけです。
31Oct
- 新たな銀行開拓
  新たに銀行開拓を実施しました。今年仕入れた情報をもとに某信金へヒアリングしてみました。この信金はエリアはそこそこ拡大しています。自宅近隣にはないが、ちょっと車でいけば支店があります。近隣の支店へ電話してみます。○○はエリア外なんですよね～～。残念！！一応、物件近くの支店へ。収益不動産の融資は拡大中なんですよね！！一応、確認してみますね。・・・ごめんなさい。ちょっとエリアが圏外です。しかし▲支店へ連絡してください。やはりエリア外は変わりません・・・終了させました。ここは事務的に淡々とこなします。いちいち凹んでいては進めませんから。次の候補へ。ここも残念。次。・・・収益不動産への融資というのは、某有名銀行以外はそれほどたけてないのでしょうね。だいたい折り返し電話しますね！！！です。今回も折り返しになりましたが、、億単位の融資の話だとすぐにかかってきます。あえて、億単位の金額については受け取った方へ伝えます。エリアの問題はないので、面談してくださいとのこと。来週、面談のはこびとなりました。銀行開拓ができれば、速攻で購入が可能になります。行動あるのみ。『賢者は歴史に学び､愚者は経験に学ぶ』自分がわざわざ失敗を経験しなくても、過去の失敗事例を見て、自分は近道して、成功に導こうという考えですね。確かに効率的で、失敗の許されないビジネスでは大切なことですが、なんだかさみしい一面もあるかと思いますが・・・
29Oct
- そろそろ新たな銀行開拓を
  不動産投資は融資が一番大切です。そのためには銀行開拓しておかなくてはなりません。。これは師匠から、数年前から何百回と言われてきました。しかし、なかなか出来ない。本番でないとな～。銀行に悪いしなー。本物の物件でないとやる気が。などなど、言い訳をたくさんして、やって来なかった。しかし今回はやってみよう。と。やって銀行枠を確保してから、物件紹介をしてもらおう。これが本来の姿のはずですから。
18Oct
- また先は長くなりそう！！でも・・・
  なかなか空室が埋まらなかったＡ物件。あと１室というところまで、やってきました。あと１室。店長何とかお願い。と伝えております。念願の完全満室にしたいところです。今日は４棟目の融資先の銀行訪問でした。支店長と担当者。きっちりと説明を受けました。やはりね～～～銀行へ行くときはキチンとスーツで行くこと。低姿勢な態度。これが大事です。支店長との話の中で、今回の融資内定にはそんなところもあった、的なことを言ってました。生意気な奴や態度のデカイ奴には貸したくないですよ。銀行訪問中は、就職活動中と同じ緊張感を持っています。その後、不動産屋さんと。エリアの業者の話もしながら、本題になっている課題について。銀行はもうスタンバイＯＫです。あとは課題をひとつクリアにして！！課題は交渉です。交渉は独学で学んだ交渉術があります。相手を怒らせるリスクもあるが、ギリギリの条件提示をしていきます。こちらも可能な限り優位な条件にしたい！！なるべく早く交渉結果を出すように伝えるも、やはり結果が大事。また長くなるかもしれません、でも良い結果を勝ち取りたい！！不動産投資をするのは情報勝負だ。ツールも新しくしよう！！ただ欲しいだけですけどo(^▽^)oiPhone 5 スタートブック (SOFTBANK MOOK)/ソフトバンククリエイティブ￥880Amazon.co.jp
12Oct
- リフォームをしない部屋
  リフォームをしない部屋。前の入居者さんが退去してそのまま。通常であればクロスを張替、痛んだ所をなおして、・・・現状回復リフォームをします。費用は当然オーナー持ちです。その昔は敷金から修繕にかかった費用を差し引いて、残金を退去者へ返還してました。しかし今は通常、敷金は全額返還になるものと思っています。ですので、入居者さんから敷金が取れる場合は敷き引きというスタイルをとっています。敷き引きとは、福岡などでは普通なのですが、要は敷金は返還しませんという契約です。ですので、オーナーはそのまま全額修繕に使えます。しかし今では敷金は取れませんし、敷き引きも難しいですね。ただペット可物件では、敷金2か月などもありますし、快く敷き引きに応じてくれますね。ありがたいことです。＼(^_^)／ですからペット可物件は修繕費がオーナー持ちにならない、メリットがあるわけです。そして冒頭にあげたリフォームもしなくてよいのです。確かに自分が入居者なら、新しいクロスや小奇麗な部屋に入居したいです。当然のことです。ここで条件を出します。今のままの状態なら、少しクリーニングは入れますが、敷金もそのままですが、現状回復リフォームをすると敷金もかかるし、家賃も少し値上げしなくては・・・・通常、余計な出費は敬遠しますし、我慢できないレベル出ない限りＯＫがでます。現状回復リフォームはワンルームでおおむね10万円。２ＤＫ20万円。３ＤＫ30万円。ざっくりですが、こんな感じのイメージです。家賃もギリギリの設定ですので、リフォーム費用が浮くのは経営上、大きいです。もっともリフォームの要望があったり、通常の客付け案内をする場合は当然リフォームはしますよ。ただ、リフォームしない部屋は費用がグッと浮くので、お互いウイン、ウインになるケースもあります。
09Oct
- セミナーは必要？
  セミナーは数年前から見るとかなり多くなってますね。この世界に身をおく者としては嬉しい限りです。大家さん仲間、一緒に同じ目標に向かって進む仲間はとても大切です。しかし、それが目的になってはダメです。物件を購入する。自分の目標に向かって行動することの方が100倍も大切です。セミナーで学んだことを実践しなければ意味がありません。また大家さん仲間は大切ですが、それよりも自分が学ぶべきメンターを見つけることの方が100倍大切です。誰から指導をあおぎ、自分はどのように行動するか、が大切です。成功者は誰から指導を受けるか、を良く理解しています。そのあたりを踏まえた上で、一年に一度のセミナーに参加したいと思っています。iPhoneからの投稿
05Oct
- 諸経費をさげろ
  不動産を購入するときは物件価格の７％が諸経費としてかかります。実際、自分の物件を分析していないので、恥ずかしながら正確なことは言えませんが。そのうちキチンと分析しようと思っています。実際１０％以上かかっている気がしてます。購入時には、登記費用、不動産屋へ支払う仲介手数料、抵当権設定費用などなど、本当に高いです。そして高いのが不動産取得税。半年後にくる嫌な税金です。これが固定資産税の第一回目なんかとバッティングするから、また手に負えない。私が自慢できるとすると銀行評価、いわゆる積算評価が非常に高い物件を買ってます。ですので、不動産取得税、固定資産税などもど～んと高くなってしまいます。いいのか、悪いのか、良く分からなくなることも・・・・・(＃⌒∇⌒＃)ゞあとかかるのが、火災保険料です。銀行から質権設定をされるので、融資を受ける際は必須です。しかも融資期間25年なら、全期間一括で支払いなさい！！という指令です。前回など火災保険と地震保険で２００万円以上払いました。。(ﾉ_･｡)しかし今回は全期間一括の指示がなく、年単位でもＯＫとのこと。これはラッキー。いづれ支払うことは前提ですが、今すぐに２００万円支払うのと、３０万円支払うのは初期費用を抑えるのには全然ちがいますので。あとは不動産取得税をなんとかしたい。初期費用を抑えるため、出来る限り努力したいと思います。もちろん融資金額、購入金額の交渉がありますので、極限まで下げられるよう、交渉したいと思っています。今回はなんとか優位な交渉をします。負けない交渉術―アメリカで百戦錬磨の日本人弁護士が教える/ダイヤモンド社￥1,500Amazon.co.jp
04Oct
- 第一関門クリア
  第一関門クリア。今日、融資審査の回答の連絡がきた。金額が一歩伸びずにバンザイというわけにはいかなかったものの、物件価格の９５％程度の融資を引っ張ることに成功した。売り主さんとの最終交渉などがあるので、まだまだ安泰とはいきませんが、良い結果でした。この物件とは因縁があります。2010年当初からこの物件に目を付け、2011年に買い付け。一旦はあきらめたが、任意売却へ移行となる。この任意売却には融資がキッチリとついた。しかし抵当権が解除されず、流れてしまった。しかし2012年に抵当権問題がクリアになった。が、今度はこちらの融資が伸びず。因縁があるから、なんとしてでも捕ってやる！！23室ファミリーだから、合計で80室か～～先は長いがコツコツと頑張っていこう！！
03Oct
- 基本を忘れるな！！
  今週中に回答予定の物件。銀行の内情は、なかなか苦戦しているのかと思われます。不動産屋に銀行からいろいろと問い合わせが入っているようです。入居率はどうなの？？最新盤は？？？銀行の支店長から直接入っているようですが、おそらく・・・支店長も非常に前向き検討していただき、積極的です。逆に本部から最終チェックを厳しく問われているのではないか？とも思います。さて、コンサルとの今後の戦略について。どこのエリアの物件をどこの銀行でどうしたら分からない。それは、物件情報がない、という基本的なことから聞いてみると。基本を忘れるな！！！そうなんです。エリアはこちらで決めるんじゃないですよね。銀行開拓が先なんです。地元の銀行開拓を進めるべく、リストアップ。そんなにないじゃない。しかも有望そうな支店も限られているし。まずは銀行開拓して、融資枠を確保しよう。何百回と聞かされた言葉。基本をしっかりと見直してみよう。不動産投資これは危うい[絶体絶命]46のリスト/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
02Oct
- そろそろ回答時期
  ８月末に面談した信組さん。支店長が自ら動いてくれている案件。いよいよ大詰めとなってきました。今週中、明日、あさってには回答が来るものと思います。今日、不動産屋さんから連絡。その支店長と電話で、物件の入居状況についてヒアリングがあったとのこと。いよいよ本格的に金額確定時期となってきているようです。しかし、時間がかかりますね。１カ月半くらいですか。まぁ、仕方ないですが。不動産屋さんに最大に協力をいただき、なんとかゲットしたいですね。もう一つの取り組みと合わせて３億５千万円越えの案件になります。夢の価格ですが、最高の形があればここまで伸びるのですが。まずは１棟、目の前の活動をしっかりと。これからのステージにおいては、地銀信金の取り組みがやはり大切なようです。下記をもう一度読み返しています。たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術/ソフトバンククリエイティブ￥1,575Amazon.co.jp
29Sep
- 方針転換が必要かも。
  不動産投資を初めてはや7年くらいになります。このスピードのなさ。まったく恥ずかしい限りです。ただその間、たくさんの経験ができましたし、たくさん失敗もありましたが。今までの所有物件は自宅から1000キロも離れた福岡にあったり、遠方の物件です。また福岡でさらに拡大したいという願望を持ち、日々、悪戦苦闘しながら活動しています。それはそれでよいのですが、やはり福岡の銀行では自宅が遠いという理由で断られ続けています。ごもっともです。ここを開拓しようというのですから、自分もなかなかチャレンジャーです。(*⌒∇⌒*)銀行のそのような見解から逆に考えるとなぜ地元でもっと活動しないのか？？という疑問にぶつかりました。私の住んでいるところは、確かに銀行は比較的貧しいエリアです。物件も東京に近いということで絶対価値として、高い物件が多い。そのような理由から避けてきました。しかし物件は出ているのです。そして、銀行も当たってないだけで、あるのです。さらに地元は小回りが利く。コントロールが利くのも事実です。ちょっと余談になりますが、不動産投資と妻のご意見ということについて。良く不動産投資をしたいと夫が言うと、妻が大反対！！不動産投資をあきらめる。そんな話を聞きます。私の妻は協力はしないが、反対はない。何とかセーフである。(;^_^A利益だけを持って来なさい！！成果を見せなさい！！です。ある意味厳しいかも。不動産投資に反対はないが、やはり家族サービスは必要です。これはどの投資家さんも同様かと思います。遠方物件だと1泊2日。妻はいい顔をしません。近隣物件なら、そんな悩みも解決です。一石二鳥というわけです。であれば、徹底した地元開拓も必要なのではないか。4棟目を前に、方向転換を検討しています。
23Sep
- オーバーローンで物件の購入
  現在の不動産購入に関しては、フルローンは厳しい。ましてオーバーローンなんて、とんでもない。その通りです。2007年の年末まではメガバンクでのフルローンが可能な情勢でしたから、一般的にはオーバーローンもできた、とも聞いています。私はそのあとの世代。そのあと始めたので、その恩恵は受けられていません。これは一般論。現在はフルローンがまったくないかというとそんなことはありません。オーバーローンは。そんなことはありません。購入者本人がどうしたいか。に寄ると思います。私は、まだまだ購入を進めたいですし、かといっていくらでも自己資金があるわけではありません。ならば・・・・オーバーローンだって目指したいですね。もちろん、買うことが目的ではないですし、基準をクリアできない物件は融資が付いても買いません。ただ、買うと決めた場合は、なんでもする。　そんな意気込みでいます。
22Sep
- 推奨本のご紹介。不動産投資これは危うい[絶体絶命]46のリスト
  不動産投資これは危うい[絶体絶命]46のリスト/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jpこちらの本ですが、いよいよ発売になります。アマゾンキャンペーンもやるようですね。http://www.amazon-campaign.com/fudousan_tousi/ご興味ある方は是非。もちろん私も購入します！！！
21Sep
- 新たなエリア開拓
  不動産投資のターゲットとなるエリアは、銀行に左右されることになります。銀行が融資してくれるエリアの物件を狙っていくことになります。基本的には現住所があるところがあるエリアの銀行が有力です。エリアを拡大すると必然的に都銀や一部の全国対応可能な有名な銀行に頼らざるを得ません。エリア拡大可能な銀行は1棟目2棟目までは利用しやすいですが、そのあとは段々厳しくなります。しかし、縁を切ってない限りはまだ可能性はあります。物件情報の入り具合はどうかというと、昨今は枯渇しています。銀行のエリアだけにとらわれると、物件がない、という状態になってしまいます。ですので、通常は銀行優先的な考えが基本ですが、物件情報の少ない現在はエリアの壁をやぶるチャレンジも必要なのかもしれません。エリアの壁をやぶるには、とにかく銀行にアタックするだけなんですけど。このアンバランスは状況をどうバランスを取って、また運よく、対応可能な銀行を開拓できるかになるかと思います。再度、チャレンジしてみよう。と思います。やはり大先生の本はまだまだ沢山読まないとなりませんね。やりたいことは全部やれ! (講談社文庫)/講談社￥540Amazon.co.jp
20Sep
- 新たなパートナーを作る
  今日は最近初めてコンタクトをとった不動産業者さんと面談しました。売買の不動産会社の方とお会いするのは通常は買い付けを入れた物件の現地調査に行った際、現地で挨拶ということが多いです。今回は自宅近くの喫茶店にて。やはりどのような物件を、どのような購入方法で購入するか。どのようなスキルを利用するのか。そのあたりを確認するためです。当然、私のことも見られており、ふるいにかけられていたと思いますし、私も使える不動産会社さんか見極めなくてはなりません。女性の営業さんでした。結果ＯＫでした。言葉のハシハシにそのスキルのレベルというのを感じることができたからです。私の望んでいたスキルはある。ひとまず、一時テストはＯＫです。やはり不動産会社さんもできるだけ、事前にお会いしておくほうが良いと反省しました。フェイストウフェイスでお会いしておけば、あとが楽ですね。私が気に入った業者さんの場合、とにかく連絡を密に入れることにします。こちらからラブコールを送ります。このような縁も大切に、さらに他業者さんも開拓しようかと思います。
19Sep
- 税理士の仕事
  税理士の仕事は？普通のサラリーマンでも、社会人でも知ってますよね。不動産投資家にとっては非常に重要な方で、個人の確定申告をしていただき、法人になれば決算をしていただいたりしています。私も税金関連、また複式簿記に関しては無理なのでお願いしております。じゃ、不動産投資家は税金に関して、税理士さんに丸投げで良いのでしょうか？？それはダメですよね。不動産投資家が税金の勉強をすることはないでしょうが、自分がどうなりたいか、また法人、会社をどうしたいと思うか、絵を描くことは必要です。私は、個人事業としても、会社としても黒字化させたいと思います。赤字の会社は嫌ですね。しかし皆さん赤字にしたいようですね。それは税金を支払いたくない、またはなるべく少ない税金にしたいということで、いわゆる節税をするのですね。税理士の仕事は、しっかりと記帳することです。事実に基づいて、あるべき数字、売上、経費、資産、負債などを記帳していくことです。どちらかというとクライアント、依頼者のためを思い、節税したがる方の方が多いような気がしますが。税理士の仕事は黒字にしたいとか、赤字にしたいとか、コントロールすることではありません。期の途中で、税理士さんと相談し、あるべき姿に着地させるのは、本人であることは忘れてはなりません。まずはどうなりたいか、キチンと決めることです。大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp