不動産投資で年収１億円に！！ -9ページ目

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24Jan
- 不動産会社巡りをして来ました。
  今日は朝から不動産会社巡りをして来ました。まずは人間関係づくりが大切です。しっかりとご挨拶、自分のプロフィールを。ホームページを見ると私の投資方法にピッタリ！これならと思い、面談です。カッコいい、私よりもかなり若い社長さんが対応してくれました。ジャニーズだ。σ^_^;とてもクールな方で、笑顔もあまりない。ただ物件情報だけはキチンと送ります。とのこと。私の希望する買い方、買い付けの入れ方などもお伝えしました。しかし、クールだσ^_^;都内の電車を乗り継ぎ、次なる不動産会社さんへ。超有名な会社さんへ。ご担当の方も話が早い！しかし私のように第二ステージの人は投資方針の変更も考えることも必要です。確かに。しかしねー。不動産会社さんの指導を鵜呑みにしないことは、基本中の基本です。あそこまで説得力があり、理論的に正しいことを言われると初心者さんは言いなりになるのかもしれないですね。もちろん頭ごなしに否定するつもりはありませんが、投資方針を変えないと物件は買えないと。しかし、競争が激しいから利回りが低くてもいい、ビンボーくじを引いていいわけではありません。きちんとした、指南書をもって、選定したいと思います。物件情報が出るとスピード勝負のこの世界。ですが、何とか物件を抑えて欲しい。融資は自分でなんとかするから。投資家は弱い立場だなぁー。つくづく感じます。iPhoneからの投稿
21Jan
- 今年の不動産投資の方向性と目標
  現在４棟、８０戸という規模になりました。まだまだ拡大途中ではありますが、ただ単に拡大すれば良いというものでもないのか、と思いはじめています。要はキャッシュフローの拡大であり、さらに利益率の高いビジネスをしなくてはならないと思います。利益率の高いビジネスは私の本業にあります。流通業界では経常利益率は２％と言われています。安く売らなくてはなりませんし、サービスレベルのアップのために人件費は高騰します。しかし私の本業の会社、経常利益率は５％もあります。とにかく人が＝従業員がいません。働く側は普通の会社の３倍働かされます。会社の取り組みで、とことん、効率性を重視しています。年度末になると税金対策で、給与以外の経費を使いまくります。＾＾；メタボの体をスマートに。なんてではなくて、ボクシングの選手の減量して、もうこれ以上痩せられないという状態。そこまで経費削減して、効率的な経営をしています。従業員は泣いてますが・・・・給料や賞与が出るからいいか・・・これを不動産投資に持って行ければいい経営ができるかなぁ、とも思っています。今後購入すべき物件は、・・・・・購入対象となる条件は基本的に変わらずＲＣを基本に、利回りがとんでもなく良い物件というのをつかんで行かなくてはならないと思います。または頭金を入れることで、利益率を高める、ことが必要かもしれません。あくまで利益が大切ということです。良く言われるように物件を買うことが目的になってはダメだということですね。利益率を高めるためには、借換、金利交渉などで徹底的に金利という経費を削減する。管理費や修繕費なども、出来る限り削減できる部分は削減していく。ということでしょうか。現在は年間の家賃収入は４０００万円を超えました。決して多くはないですが・・・しかしこのレベルでもサラリーマンをリタイアして、専業大家ができる人もいます。私は経費、銀行返済が多いので、手残りが少ないということですね。極論を言えば、この規模でも銀行返済がなく、経費が２５％以内ならば、年収３０００万円。簡単にリタイアできる訳です。これは極論ですが、経費を削減していき、利益率を高めることでリタイアにはグググっと近づくはずです。ですので、今後の物件購入の際は、現在の市場のなかの高値の物件ではなく、とことんまで、利回りにこだわった購入をしたいですね。・・・
- 不動産会社巡り
  先週は本業が忙しく、時間が取れませんが、今週、不動産会社巡りをしたいと思います。先週はというと、先日訪問した銀行から追加提出書類がたくさーんあり、それに四苦八苦してました。ほぼメドがつきましたが、言われて準備する書類は大変です。（≧∇≦）今後はこれらの書類も準備対象にしておこうと思います。不動産会社巡りは、じつは初めてのことです～。今までは、不動産会社さんは現地でご挨拶、契約の時にご挨拶というくらいでしたので。不動産投資歴7年になりますが、初です。(^_－)－☆なぜ不動産会社めぐりをするかと申しますと、お分かりの方もいるかと思いますが、物件情報が非常に少ないからです。オープンになっている情報が少なく、不動産会社さんが個別に流しているからですね。で、会ったこともない、顔も見たこともない人は信用されない。要は会って、良い人間関係を築けたら、あとはメールでも電話でもＯＫという思いからの活動になります。既存物件の管理会社経由で、川上情報をゲットすべく、管理会社へもお声掛けもしています。ありとあらゆる所に、仕掛けをしておきたいと思います。この人間関係、人脈という部分では、今は関係なくても、いつか必ず必要になることもあるので、大切にしておきたいと思います。また本も読んでおきたいところです。とても参考になりました。特定の人としかうまく付き合えないのは、結局、あなたの心が冷めているからだ/クロスメディア・パブリッシング(インプレス)￥1,344Amazon.co.jp
19Jan
- またまた銀行面談予定
  銀行は本当に分かりません。（≧∇≦）埼玉県でも有力な銀行2行に融資の件で…と電話をすると、門前払い！です。期待とは裏腹な結果に。懲りずに近所の信金へ電話。エリアも狭いし、無理かな～期待しないで電話が基本だった。期待しない。(≧▽≦)いやいや、是非話聞かせて下さい！お願いします！やはり期待しないのが、基本ですね。ということで、来週面談です。今年に入り、アタックした銀行は、5行になりました。件数は問題ではないのですが、自分の励みのためにカウントしてみます。(^_－)－☆不動産会社さんは来週面談予定です。まずはここからスタートします。今日は会社の泊り込みの新年会が終わりました。毎年、やだやだ行ってましたが、何事も前向きにとのことで、今年はしっかり楽しんで来ました。これを区切りに不動産投資、頑張りたいと思います^_^人間関係も大切ですね。iPhoneからの投稿
18Jan
- 税金塾で勉強
  不動産投資を長いことしてると一度は聞いたことはあることはたくさんあります。しかし身になっていない気がします。σ^_^;特にこの時期気になる税金の勉強。やはり最新情報を、繰り返し、勉強することは大切ですね。叶先生の税金塾は、手軽に勉強ができて良いですね。手軽にとは失礼ですが。σ^_^;何かしら、勉強して、実践。勉強しないことは怠惰である。ですね。^_^本当、まだまだ素人です。まだまだ勉強不足です。iPhoneからの投稿
15Jan
- 新たな売買会社さん
  昨年末に面談した新たな売買の会社さんと新規案件について、少し進めました。友人の紹介でお会いしましたが、非常にいい感じの方。合う合わないでいうと合うタイプです。エリアは栃木県で絞りましょう。理由は、開拓済みの銀行のエリアで、関東4県より利回りがいいからです。また最近、物件が出てるからです。一日で数回やり取りをしました。こうなると少し進むんですよね。ただ、やはり物件枯渇の時期。今年は昨年の3倍の活動、3倍の人脈、3倍の情報を得られるよう、頑張りたいと思っております。おすすめの本の紹介です。これから発売の本なので、期待しています。もうすでに予約済みです(≡^∇^≡)はじめての不動産投資完全負けナシバイブル/アルマット￥1,365Amazon.co.jp
10Jan
- 今年最初の活動は。
  2013年、今年最初の活動を開始したいと思います。今年はスタートダッシュと言いました。1月で寒くて、だらだらしている時ですが、そこを大切にスタートダッシュをかけたいと思います。今年最初の活動は、既存物件の借換です。昨年、何度かチャレンジして失敗してますが、あきらめずに行きたいと思います。今日はＭ銀行。先日予約した時間に訪問。完璧資料を置いて、面談してきました。そのまま、Ｓ信金へ。1日に2行回ると着替えの手間もはぶけるので、ここは効率よく行きます。無担保の運転資金か、リフォームローンの融資を受けるための面談です。これで3回目の面談ですが、今日はひどかった。スーパーネガティブ信金。門前払い状態です。なら、電話でことわれよ。って感じです。（≧∇≦）まぁ、電話にたまたま出た担当者がダメという事でしたが。あきらめず、次に行こうと思います。上記借換えがダメな場合は継続して、あたれるところは当たって行きます。そして、もうひとつ。昨年、開拓した銀行。ちょっと遠いので、電話で。新しい物件が出たので、審査してほしいと伝え、資料は郵送で送ります。やはり種はまかないと芽は出ませんので、ちょっとした苦労は頑張りましょう。裏話として、このように休みの日の計画は、・・・サラリーマンをしている就業時間中に計画を立てます。朝○時に、訪問して、電話して、移動時間がどのくらいかかって、行き方は・・・ネット検索して。このような計画はサラリーマンの就業時間内に終了しましょう。不良サラリーマンですね。(*^o^*)
- 銀行セットの作り方
  銀行セットの作り方です。誰でもできることなんですが、大切な休日を無駄にしないように効率よく実施したいものです。あくまで私の場合なのですが・・・自宅にはプリンタとスキャナの複合機があります。ここで必要な資料をスキャンして、すべてのデータを電子化します。まずは自己紹介書。氏名、生年月日、住所、電話番号などと家族構成、あと所有物件の一覧表。物件の戸数、家賃収入、銀行返済額、返済方法（元利均等など）融資年数など物件の状況と借金の返済状況をまとめたものをエクセルシートで作成しておきます。免許、保険証のコピー、本人と妻のもの。源泉徴収票３期分。確定申告書3期分。所有物件の返済予定表、登記簿謄本。と上記までは固定の資料なので、暇なときに電子化しておきます。これらをＰＤＦのデータとして、ＵＳＢメモリーにデータ移行しておきます。このデータをもって、セブンイレブンのコピーで一気に印刷です。最近、新調したのが、モノクロレーザープリンタです。快適です。(-^□^-)複合機だとインクがすぐになくなったり、なかなか印刷してくれないので、業務用のモノクロレーザーにしてみました。しかしこちらも基本利用は一部にして大量印刷はコンビニさんにしてます。インクがなくなったり、エラーがでたり、イラツクことが多いからです。私のような不良サラリーマンになりますと、このＵＳＢメモリ-を会社のパソコンに差し込みます。そのまま20部くらい、印刷！！そんなときに上司が入ってきたり、急にプリンタが壊れたり、なんてこともありますが。・・・・・・・・・・・いずれにしても、資料はデータ化しておくと便利です。この大量に印刷した紙ですが、私の場合、属性資料、自己紹介で10枚程度。確定申告が1年分で10枚なので、3年分で30枚。所有物件の資料が1件10枚、4棟で40枚。銀行セット1セットで80枚になります。これを100円ショップで売っているＡ４サイズのケースに1セットずつ入れて、5セットくらい常に用意しています。年明けや4月、新たに物件購入の際は更新が必要です。こんな作業をコツコツすき間時間を使って作成しておくといざという時に助かります。^_^
03Jan
- 今年の目標
  今年の目標。物件購入については2棟以上、出来れば6月までに。所有物件は満室にする。6月までに。早急に銀行融資を受ける。借換えをする。収益性を高める。これらを前半戦の6月までに実施します。残り半年はゆっくり物件の追加購入したいと思います。出来たら3棟購入したいと思います。まずはスタートダッシュが必要です。来週からの実施計画、スケジュールを立てます。(*^^*)iPhoneからの投稿
28Dec
- 2012の反省
  昨年も一年を振り返ってどうだったか、記事を書きました。今年も他の方より、一足お先にこの内容の記事を書きます。というのも、本業が忙しくて、大みそかにはとてもかけないということです。(ﾉ_･｡)今年も最後の最後12月で物件を購入出来たから、よかったとします。が、やはりもっとスピーディに購入できないといけませんね。そういう意味では今年の苦労を無駄にしないように来年はスタートダッシュ、動きたいと思います。今年、このように思ったのは大阪、名古屋の勉強会が物を言いました。良い刺激を受け、行動の糧となったのは言うまでもありません。そういう意味では来年2013年に向けて良い勉強になったと思います。13年も是非参加させていただこうと思います。並行しての活動は、購入活動に加え、満室経営の実践です。既存所有物件3棟はズバリ満室になりました。4棟目の空室をなんとか埋めていきたいと思います。そのほかの大きな課題、収益性のアップです。銀行の借換で金利を下げる。その他、収益性アップの秘策を実施するです。収益性のアップは頑張れば、小さな物件を購入したのと同じキャッシュを生みます。またハードルも購入よりは低いので取り組めば結果が出ると思います。当然、5棟目の購入は狙いますが、2013年は複数棟買いたいですね。2～3棟頑張りたいです。上記の目標が上手くいけば、一旦目標に届きますね2～3棟というのは、実際は大きな物件を買ってしまえば1棟の手間で済んでしまうのですが。このあたりもチャレンジしてみたいですね。
26Dec
- 任意売却物件を再生する。
  4棟目の物件は任意売却物件です。空室も3分の1程度はあります。きびしい～～さらに汚い、管理されてない、暗い、気がつかなかった部分まで、・・・室内もこれまた汚い。駐車場ボロボロ、外部駐車場もイマイチ。このあたりを再生していかなくてはなりませんね。まずは優先順位をつけて。協賛いただける会社を見つけて。この状態でとりあえず店子づけをしていきます。まずは物件名を変えましょう！！山田ハイツ、鈴木マンションというインパクト！？のある物件名の時は即効変更です。今回は任売の法人名がついてたので、この場合も変更します。私の法人名にしましょう。次は、自動販売機を設置します。これは防犯、明るい、利便性。ノーコスト（電気代くらい）で、わずかながらに活性化できます。次が大切。ガス屋さんの選定。プロパンガス屋さんに協賛いただき、ちょっとおしゃれな物件を目指します。ウォシュレット、カラードアフォン、などちょっとした設備を協賛いただきます。あとは自腹。ここは修繕箇所に優先順位をつけて実施します。いつかビフォーアフターの写真をアップしたいなぁ。
22Dec
- 4棟目ゲットしました。
  昨日、4棟目の決済が完了しました。晴れて4棟目ゲットとなりました。(*^^*)所有戸数は、4棟80戸になります。いろいろと問題もありましたが、何とか購入出来ました。運営上も厳しい状況が予想されますが、頑張りたいと思います。この物件は、3年前から目をつけていましたし、何回もチャレンジしました。やっとハードルを超えて、購入となりました。任売物件なので、物件名も変更しようと思います。汚いので、再生も必要です。その分、愛着のある物件になりそうです。ありがとうございました。☆-( ^-ﾟ)viPhoneからの投稿
15Dec
- ガス屋に制限があった
  売買契約の内容について。仲介業者さんとの会話の中での、口約束で条件については進めていきます。お互い話をしていき、条件を決め、最終的に書面、契約書という形で契約されます。この中に特約があります。今回の物件だけに特別な条件を取り決めます。特にこの部分については、細心の注意が必要です。2つ3つ、相手側の条件をのんであげることもあります。特約の最後の行に、、、ガス会社は継続利用すること、という文言が。なんで～。速攻、問い合わせしました。あまり重要じゃないと思って飛ばしてました。問題ないでしょ(≧▽≦)大ありです！（≧∇≦）よく聞いてみると売主さんが、そのガス屋から100万円以上の協賛金を受けていて、そのために引き継いで欲しい。売主さんはそのお金を使ってしまった。（≧∇≦）要は、100万円の借金を私が継続しろと。さすがに怒ってやりました。こっそりと特約に書いて、特段説明もありませんでしたから。。。。結局、この債務については引き継がないことになり、私は晴れて、プロパンガス屋さんからいい条件のお話をいただいています。＾＾こんなこともあります。特約は気をつけてみましょう！
13Dec
- 融資確定！！
  現在すすめている案件。融資確定の連絡が来ました。確定の連絡なんて聞いたことがなかったのですが、こんな銀行もあるんですね。通常は内定が出て、金消契約して、２～３日程度で決済の流れかと思いますが、金消から2週間待ちです。金消、確定！？、決済です。問題なく進んでいるので良いのですが、引っ張りますね～気持ち的には決済まで、緊張、気を抜けずと言った感じです。あと1週間です。昨年は年末27日の決済。今年は21日の決済。クリスマスプレゼントは物件ということになりそうです。(-^□^-)ちょっと古いですが、最近進められて読んでます。永遠の0 (講談社文庫)/講談社￥920Amazon.co.jp
05Dec
- 金消契約完了！
  金消契約を行いました。保証人であられる！！妻と同行し、いざ銀行へ。あらゆるところへ署名、捺印、いいかげん疲れてきます。最初の緊張感はどこへやら、です。でも銀行という場所をなめたらいけません。絶対に！！なめたらいけません。緊張感をもって、問題ない人間だということをどんな時もＰＲし続けなくてはなりませんね。そもそも不動産投資の活動は、自分のオフタイムを利用します。オフタイムに電話がかかってきます。オフタイムに最大の緊張が必要な銀行面談もあります。オフタイムだから、余計にだらけてしまう可能性があります。銀行からの電話は、ほとんど折り返すようにします。自分が電話をかける体制になっているときにします。オフタイムに掛かってきた電話で痛い目にあっている経験があるもので。＾＾金消契約は無事終わりました。決済時の司法書士は私側の知り合いの司法書士で大丈夫ですか？？ダメです！！（キッパリ）このあたりはお堅い金融機関でした。金消契約から3日程度で決済をする銀行があるなか、今回の銀行は2週間先です。緊張の継続ですね。
- 団体生命保険は入る？？
  銀行融資を受けて不動産投資をしていますので、自分に何かあった時には、家族には迷惑のかからないようにしておかなくてはなりません。団体生命保険を絶対条件とする銀行もあり、条件にされた物件は団信に入っています。入っていれば、自分に万が一の時は借金はゼロ、物件も家族のものになります。１億円を超えた物件の場合は団信に入れませんでした。実際、細かなルールは私には分かりませんが、少なくとも私の場合は億越え物件は団信は無理と言われました。その分、金利に上乗せしますので、投資家個人の考えに寄ります。私は家族に迷惑をかけないことを第一に考えてますので、億越えについては団信ではない、生命保険に入りました。これで万が一も安心です。これが残された家族が旦那よりも賃貸経営大好きで、スキルもあって、ということなら、ここまでする必要はないかもしれませんが、私はそうでもないので。(;^_^Aで、生命保険で万全にしました。心にゆとりをもって、不動産投資をしたいと思っています。そもそも不動産投資をして、経済的自由を得る。そして時間に余裕のある人生を送りたいという夢があります。タイムリッチです。であれば、遠方の友人にも会える。時間がなくて会えないという不幸がなくなります。自分のやりたいことができるということです。決して、グ～タラ～を目指しているわけではありません。(*^.^*)大人として、社会人として一人前になったうえで、自由でありたい。そんな夢ですね。
01Dec
- キャッシュフローの整理を
  ３期の確定申告はあるものの、これまでどこまで儲かったのかぁ？？キャッシュフローの管理がぜんぜんできていないなぁと思い、ここ数日こもりっぱなしになり、いままでのキャッシュフローの整理をしてみました。なかなかキャッシュは残っていないなぁというのが正直な感想です。ただ成長段階であるし、そう上手くはいかないものというもの分かっています。まだまだ規模が小さいので家計とも関係があります。すなわち、家計で不足した資金、事業としての経費が完全に分離するのは難しいということです。例えば携帯電話。経費化するためには使用割合によって按分すればよいということもあるようですが、まだその段階でもないと自腹で良いかと思います。一方、車を買うのにちょっと資金が足りない場合。ローンを組むのもよいですが、信用棄損の問題からなるべくキャッシュ買いを。と思うと仕方なく一時的に利用してしまいます。やはりキャッシュが残らない原因となります。そのあたりを全て相殺して、実際不動産投資でいくら儲かったのか、キチンと管理する必要がありますね。帳簿上の問題ではなく、あくまでキャッシュフローとしての考えです。帳簿上、個人の確定申告、法人の決算。？？これらは当然、黒字です。
30Nov
- 問題点はクリアにしていく。
  昨日、売買契約をすませましたが、まだまだ高いハードルがあります。（≧∇≦）事務手続きをミスなく、こなして行くわけですが、なかなか大変です。決済の日を決めるのも、銀行に気を使い。司法書士を決めなくてはなりませんし。司法書士は私の指名した方を利用したいですが、銀行指定される場合もあります。大きな問題はありませんが、少しでもスムーズに、優位に決済まで進めていきたいと思います。今日はコンサルと相談し、ひとつ不安をクリアにしました。たすかりました。ひとつずつクリアにして、決済まで頑張りたいと思います。^_^iPhoneからの投稿
29Nov
- 売買契約完了‼
  売買契約が完了しました。(^O^)／昨日は夜間勤務で寝不足状態でも頑張りました。持ち回りでしたので、いつもの不動産会社さんとほんわかムードで。その後、管理会社候補と現地確認。物件の欠点が浮き彫りになるも、為になる現地確認ができました。修繕箇所や問題点は多数ありますが、なんとかなるべく自腹にならないようにしたいところです。助成金や協賛可能な業者さんを見つけけ、立て直しをはかりたいです。いよいよ来週、金消、翌週決済予定です。最後、気を引き締めて頑張りたいと思います。しかし、毎年、本業の忙しい時期の決済はキツイ。（≧∇≦）嬉しい悲鳴です。☆-( ^-ﾟ)viPhoneからの投稿
26Nov
- 第３関門クリア
  第三関門クリアです。２週前のガックリな回答から一転。やっと良い回答が来ました。(^O^)/任意売却物件の交渉中、最後の詰めの段階で、もう一度鑑定評価をします。もう売買価格については再三時間をかけて決めたはずなのに、また振り出しに戻る、をされてから、おおよそ１０日。予想をはるかに超えた良い回答がきました。これで、融資先銀行、抵当権先銀行ともにＧＯサインがでました。o(^▽^)oここから最終のハードルはあるのですが、これからはこちら側が滞りなく、事務作業を進めるだけです。売主さん側も含め、トラブルさえなければ無事に決済ということになります。私の本業サラリーマン業は１２月はとても忙しく、休みもボチボチ。休みもぐったり状態なのが常です。しかし昨年も法務局が仕事納めの当日に決済でした。今年も同じ予感が。嬉しいことなんですが、しかし何も一番忙しい時に決済しなくてもと思います。でもこれは頑張れちゃうんですよね　（‐＾▽＾‐）