不動産投資で年収１億円に！！ -13ページ目

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15Mar
- 物件を買おう。　その３
  このタイトルのその３。今回は具体的になってきましたので、記載をしておこうと思います。まずこの3月10日の大阪行き。かなり購入について刺激を受けて帰ってきました。ｆａｃｅｂｏｏｋなるものも、情報共有のために始めます。また購入について、有効な手法や融資先なども得て来ました。実はそれと同じタイミングで買い付けを入れました。この物件は昨年、逃した物件です。どこまでできるか分からないですが、融資へのチャレンジです。古い物件で汚いですが、非常に収益率は高いです。4棟目ともなると融資書類の提出などは朝飯前と言ったところではあります。融資書類は非常に多いので、事前の準備をどこまでしてあるかで、短期間に苦労せずに提出することができます。あと法人化してませんので、今回の物件で法人化できたらと思っております。このあたりは融資審査と同時並行で動いていきます。話が戻ってしまいますが、物件購入時の一番の悩みは、自己資金部分です。物件を買い続けていくとどうしても自己資金は底をつきます。1億円の物件でおおよそ700万円の自己資金が必要と言われています。3億円まで行けば、2000万円を超えます。次回以降の話ですが、この自己資金部分も少し計画が出来てきました。そうしますと4棟目が購入出来た後、すぐに5棟目の物件を目指して活動が可能になります。融資先もいくつか目途ができて来ましたし、活動が停滞することはなさそうです。停滞はもんもんとしますし、進みませんので、活動できる環境を作ることが目標への第一歩です。
10Mar
- 大阪へ行って来ました！
  大阪へ行って来ました！遠かったな～。朝、始発で出て、新大阪へは10時くらい。新大阪では、リーダーと友人が待っていてくれました。目的地へは車で送ってくれました。ありがとうございました。リーダーは非常に魅力的な方で、優しい方という印象でした。私も距離は離れてますが、一応、仲間入りさせていただき、これから活動を共にできたらと思います。日帰りですので、クタクタですが、有意義な時間を過ごせました！またこれから頑張るぞ。iPhoneからの投稿
08Mar
- ３つの言葉
  ①『天才とは、ただ、努力の継続をできる人のことをいう』エルバート・ハバード　（アメリカの教育家）努力を長く継続すれば、偉業も達成できるのでしょうただ、それができる人は希少なのでしょう簡単にいえば、継続は力なり。これはできないのであえて心にとめておきたい。②何を始めるにも遅すぎることはない。年齢を気にして、挑戦することをあきらめてはいけないという教えです。目標を持ち、それに挑戦し、努力することが大事なのです。いつも途中で投げ出してしまう。そんなときはこの言葉を。③親は生きているうちに孝行せよ。大阪の投資家の言葉。不動産投資は事業である。基本精神、企業理念、行動理念も必要です。何のための不動産投資か。それはタイムリッチになるためである。目標をしっかりともち、目標に向かい歩んでいきたい。目的を見失わないようにしていきたいと思います。あさっては大阪行きです。楽しみ！！
05Mar
- この春の状況
  この春の状況を途中ではありますが、整理しておきたいと思います。満室が続いていたP物件。昨日、退去の連絡が。3月末退去とのことでしたので、申し訳ないですが、早めにでていただき、埋めてしまおうと営業さんからの提案。お願いします。次の予定者もいるようなので、なんでもいいから入れちゃって！！2室空きのR物件。こちらは１室は確定しています。あとは社長よろしく！！と伝えてあります。この管理会社は非常に信頼していますので、問題ないと思います。社長は負けず嫌いなのか、九州男児なのか、俺が管理している物件は満室にしてやる！！という社長です。心強い！！7室空きのG物件。こちらもほぼ半分は埋まって来ました。満室も見えてきています。優秀な店長ですので、期待大です。やはり優秀な管理会社の担当者を見つけること。自分も努力し、協力すること。これがスキル的には大切なことだと思います。あとは人間関係。管理会社はもとより、地元密着の業界です。なるべく地元に敵をつくらないこと。すべては満室経営のためです。
29Feb
- 物件を買おう
  昨日はコンサルティングの先生と相談。こちらの現状の報告を延々として、その後は物件の購入について。やはりまだまだ物件を買おうと思わされます。最近は結構おほめもいただきます。なにもなかったサラリーマンが今は物件を３棟も持っているのはすごいことですよ。確かに・・・まだまだ夢半ばですが、ここまでこれたのはすごいのかなぁ。逆にここまで来たら、後戻りできない。という感じもあります。さて物件のほうですが、最近の収益物件市場は物件がない。枯渇しています。しかし、あるところにはあるのですよね。と、いうことで、購入に取り組む物件のエリアとターゲット銀行は明確に決まりました。あとは銀行の条件に合致する物件を探すだけとなりました。これだけでコンサルティングは満足でした。ちょっぴり読んでみたい本です。一生お金に困らない個人投資家という生き方/吉川　英一￥1,575Amazon.co.jp
26Feb
- 半分まできました！
  なかなか決まらなかった空室。やっと半分まで決まりそうです。管理会社さんの皆様のおかげです。と、してますが、家賃の値下げと広告費の大幅アップによる結果と思います。それでも、もちろん管理会社さんの努力には感謝しています。が、ビジネス的に、クールに言うとやはり条件による需要と供給のバランスと思います。決まるべくして決まっていると思ってます。これからあと半分なんとか満室が見えてきました！☆-( ^-ﾟ)viPhoneからの投稿
24Feb
- やっと一室
  やっと一室決まりました。ヾ(＠^▽^＠)ﾉ長かったです。営業したり、仲介会社さんも何人か候補のお客さんはまだまだいます。これから一気に埋まることを期待しています。広告費が高いから経費はいっぱいかかりますが、まずは満室が大切です。(*^-^)biPhoneからの投稿
22Feb
- いよいよ決まるか。
  しばらく空室が埋まらなかったA物件。やっと入居者が決まりそう。外人さんですが、しっかりとセキュリティはかけます。今の入居者さんの知り合いだから、問題ないですが。F物件も入居者が決まりそうです。破格条件なんですから、決まらないのが不思議と思ってます。これで喜んではいられない。次の部屋を埋めなきゃ！iPhoneからの投稿
19Feb
- まだまだ快音が聞こえない
  A物件は営業してから、内見は多くなってきました！が、未だに契約にはなっていません。何やってるんだよ！と言いたいところですが、ぐっと我慢。頑張っていただいているからです～早く朗報が聞きたい！iPhoneからの投稿
- 大阪へ行こう
  大阪の友人から大阪に来ないかとお誘いがありました。うーん、遠い！日帰りコースでは厳しい！大阪にすごい投資家さんがいる。これは2～3年まえに聞いていました。大阪の友人が彼との間を取り持ってもらい、3月に大阪へ行くこととしました。物件の購入においては、特殊部体！といったグループ。このグループへのお誘いでした。定期的に大阪へ行くのは難しいので、迷いましたが、やはり私の投資方法と一致していて、目標は一緒という事で行くことにしました。今年の目標でセミナーに2こは参加したいというのがありました。セミナーもつまらないものに出るのは苦痛です。しかし、遠い大阪でも中身の濃い、その後の自分の為になるセミナーなら行く価値あり！と判断しました。行くと決まると楽しみになってきました！(^-^)/iPhoneからの投稿
13Feb
- N物件のゆくえ
  現在所有物件のA物件と同時並行で走っていたN物件。売買契約までしたのですが、抵当権のもめごとで待ちの状態が続いていました。本日回答が。残念ながら、抵当権のもめごとが大きくなり裁判になることとなった。２～３か月では固まらない。売買契約は解約ということになりました。了解。A物件を買ったため、銀行の融資審査上は厳しくなっていたので、融資側も無理を承知でのトライになるはずでした。しかし、それ以前に売主側の問題でNGとなりました。3棟目を取得したことで、キャッシュがなくなり、4棟目の活動は実質停止していました。しかし、目標は総資産10億円したいと思っています。ここでとどまるわけにはいきませんね。平凡サラリーマンから大逆転！　年収１億円を生む〈実践〉不動産投資法/北岸正光￥1,575Amazon.co.jp
10Feb
- 週末に期待？
  今週の月曜日に現地主要賃貸会社を営業訪問しました。明日が初の週末になります。そろそろ1件目、決まっても良いと思うのですが。条件面では同紙に記載されたいた物件の中では飛びぬけて良い。営業マンのインセンティブという面ではやる気がでないわけない、という条件です。家賃も下げ気味でいいから入れちゃって！！部屋もとてつもなく良いわけではないが、中の上といったところ。最近、本業の会社の部下に、エイ○ルから転職してきた子がいる。彼は人当たりは非常に良いが、業界が違うからなかなか育つまでに時間はかかりそう。その彼曰く、賃貸業は厳しい。これしか給料くれないの？？というくらい厳しい給与体系でもあるようです。ならば、私のまいたエサ、・・失礼、インセンティブに食いついてよ。上記は言葉が悪いですが、こちらも懸命に満室にしたい、その協力者である営業さんにお礼の気持ち、うちの物件をごひいきにしてください。という気持ちが、インセンティブになっていると思ってほしい。今の賃貸業はインセンティブだけではダメだとも言われている。確かにその通りな一面もあります。しかし、まずは満室にする。将来的な考えも必要ではあるが、今すぐに結果をだすことも必要である。会社・・・私の場合は個人事業ですが、収益は期である。その期に利益が出るか、出ないか。の勝負であってよいと思います。一日一生座右の銘である。が、なかなか実行できないのも確かです。仕事、事業においても一日一生であります。夢に日付を! ~夢実現の手帳術~/渡邉美樹￥1,470Amazon.co.jp強運になる4つの方程式-もうダメだ、をいかに乗り切るか (祥伝社新書114)/渡邉美樹￥777Amazon.co.jp
07Feb
- 仲介会社さんへの営業
  昨日は、Ａ物件の客付け営業に行ってまいりました。管理会社の店長さんと同行していただき、３社ほど回りました。たくさん回りたかったのですが、私の時間もなく、とりあえず行ける範囲で行きました。このような客付け営業は以前行ったことがあります。この時は管理会社の同行を断り、一人飛びこみ営業でした。すると・・・・・話はしてくれるが、まったく効果なしという結果でした。なにがいけなかったのでしょうか。戦略がなかったことですね。他社営業の際は、誰に何を伝えたいか、をしっかりと持つことです。他社の責任者、店長などに聞いてもらいたいから、わざわざ行くのです。もちろん、いらっしゃらない場合もありますが、そのときは内密な話もできたりします。ということで、今回は管理会社の店長に有力仲介業者をピックアップしていただき、アポをとっていただき、資料を管理会社さんへ事前にコピーをお願いして、出動ということにしました。結果は・・・・・店長が一人でしゃべってくれました。しかし、ＦＡＸで○○マンションお願いします。条件はこうです。というのと、１物件だけをオーナーを連れて、行くのとは違ったようです。ＦＡＸなんか、軽く見てポイというのが普通。メールと一緒ですよ。でも訪問すれば、インパクトだけはあるでしょう。また今回は菓子折りも持っていきました。食べる時に思い出してね。そのような訳で今日問い合わせだけは数件あったようです。埋まりが悪ければ、再度チャレンジの価値ありと思う活動でした。
02Feb
- 満室経営に向けて
  不動産投資をして、良い物件を購入する。これは非常に大切なことです。なぜなら、不動産投資は購入時にほぼ利益が決まるからです。決まるというのは、言いすぎなのは分かっています。出口戦略など考えれば購入時に利益確定などと言うのは乱暴です。しかし、利回り７％の物件を買って、どれだけ所有時に、出口で、頑張っても取り返せないのも事実だと思います。良い物件を購入するというのは、いかに利益の出る物件かということに視点をおいてます。しかし、空室があれば棚ボタです。現状、空室が目立ってきました。管理会社さんの店長は非常に熱心ではあり、よく面倒をみていただいてます。しかし結果がまだ出ない。空室は罪悪である！！！これは満室経営に向け現地訪問すべき時が来そうですね。善は急げ、来週早々にも準備を整え、現地訪問を計画中です。　夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」.../菅原久美子￥1,470Amazon.co.jp
24Jan
- ファイナンシャルプランナーへチャレンジ
  ファイナンシャルプランナーの資格取得をチャレンジしたいと思います。今年の目標として、何か資格を取りたいというのがありました。どんな資格でもよかったのですが、簡単で挫折しないもの。高望みせず、確実に取得できるもの。知識が無駄にならないもの。が条件でした。学生時代は中小企業診断士や、社会保険労務士なども目指したこともありますが、難しく挫折しました。ですので、今回は挫折せずにクリアできそうなもの、というのも大切な要件でした。どんな資格か、分からなかったので、まずは書店で関連書籍を買ってみました。なかなか為になりそうです。特に不動産投資家には最適です。５月に試験がありますので、ここで合格を目指して頑張ります！！！’11～’12年版U-CANのＦＰ技能士3級速習レッスン (ユーキャンの資格試験シリーズ)/ユーキャンＦＰ技能士試験研究会￥1,575Amazon.co.jp
18Jan
- まだ朗報は聞けず
  新たに加わった３棟目のA物件。今のところ、６室空きと苦戦しています。５室空きと引き渡しの時、聞いてましたが、管理会社よりそのような連絡が。管理会社へはこれ以上ない条件提示で、早急に満室にせよ！！！と指令、いや、してください。お願いします！！！とお願いしましたが、まだ朗報は聞けずです。　　(｡＞0＜｡)ファミリー物件ですから、今週末、来週末くらい週末に期待したいと思います。室内は非常によくリフォームをされ、引き渡していただきました。今回の募集では特に回復リフォームはしなくても良さそうです。一方のR物件も空きが２室ほど出そうとのこと。こちらも今のところ、朗報が聞けずです。満室経営に向け、努力です。でもあまりガミガミ管理会社さんへ連絡するのは私は嫌いなので、じっくり待つ。待っている間に次の手を考えることとしたいと思います。
16Jan
- 法人化ならず
  ３棟目の物件取得時に、銀行へ新規法人への融資希望ということで打診しました。しかし、残念ながら法人へは不可ということになりました。結果、個人であっても物件を入手できたのですから、良かったのですが、個人所有の物件を法人スキームで節税しようとした。それもやらないでくれ！！！と銀行より。え～～。そんなの聞いたことないぞ。確かに銀行の収支計算という観点から、勝手に法人化したら困るということですが、そんな話きいたことがない。今年度から新しく契約予定の税理士もそんなの聞いたことがない、と言ってました。間にどのような節税をしようとこちらの勝手でしょと言いたいところですが、銀行の権力にはかなわないので、従うことにしました。今回も私が地雷を踏んだのかもしれません。銀行と直接折衝するときは、常に気を引き締めないといけませんね。昨年１年間、経験した教訓です。
13Jan
- 3棟目の引き継ぎ
  年末決済から、早、半月経ちました。実感は、‥ありません。家賃が入らないとやはり実感は出ません。(^_^;)決済は完了して、所有権は移転しています。前のオーナーからの融資を特別に受けました。抵当権の設定もありません。が、公証役場で、キチンと文面はかわしました。このようなことは、本当に異例のことのようです～。ありがとうございました。3棟目で初めてファミリー物件ですが、引き継ぎ事項がとても多い！(￣ー￣)ケーブルテレビに、浄化槽、受水槽、防火管理者、電気に‥‥！(◎_◎;)嬉しい悲鳴です～今月は、まだバタバタしてますが、上手く引き継いで、軌道に乗せていきたいです！がんばろう！次の物件もさがさないと！その前に、この残債の多くなったことで投資戦略自体の見直しです！なんでも師匠は、第二ステージと言ってましたが。iPhoneからの投稿
01Jan
- あけましておめでとうございます
  あけましておめでとうございます。昨年の反省と今年、2012年の目標を書いたいと思います。昨年はなんといっても、年末ギリギリに3棟目の物件を購入出来たこと。まだ家賃ももらってないから、実感はないですが、これからが楽しみです。大家さんのイベント、アパート経営フェスタに参加できて、人とのつながりが出来たこと。家庭では問題なく、過ごせたこと。日本、社会では震災、財政不安などあったこと。今年は、もう1棟～2棟購入。リタイアして専業大家さん兼不動産投資家へと転身すること。資格を一つ取りたい。なんでも良いのでステップアップのため。自分の物件のチェックのため現地訪問。セミナー、懇親会も各1回と昨年よりはアクティブに動きたいと思います。メモ程度ですが、こんな活動をしていきたいです。iPhoneからの投稿
27Dec
- （祝）年末決済　完了！！
  本日、無事に決済が完了しました。３棟目の取得となりました。本日の決済は２度目の無人決済でした。買主である私は決済に欠席して、司法書士の先生に代行をお願いしているわけです。できれば行きたいのですが、サラリーマン業で休みが取れず、ご了承をいただきました。ボロもでなくてよいのですけどね。今回の３棟目は非常に大きいです。投資金額では２棟で１億に届いておりませんでしたが、３棟目の取得で２億を超えました。売主さんも決済前は非常にトゲトゲしくしてましたが、今日お電話したところ、とても穏やかな感じでしたね。まだ道半ばですが、来年も早々に購入したいな～～今日はゆっくりした気分になれそうです。＾＾