司法書士・行政書士の山口です。
親がマンションの1室やアパート1棟を持っていた場合。
そして、それを賃貸に出していた。
こうした賃貸物件を相続した場合について説明していきます。
賃貸物件の相続でやることは、以下のようなイメージです。
※管理会社をつけてないと仮定して、説明します。
・保険会社へ連絡
・金融機関へ連絡（ローンがある場合）
・賃貸物件の相続人を決める
・名義変更（相続登記）
・賃借人へ口座変更の連絡
・賃貸借契約書の変更
・敷金などを相続財産から分離
・準確定申告
・自分で管理するか？管理会社を決めるか？売却するか？
ただの家や実家を相続した…ときより、賃貸物件のほうがやること多いです。
保険会社へ連絡
賃貸物件を相続したら、火災保険や地震保険の名義を変更しましょう。
連絡や手続きを怠っていると、火災や地震が起きた際に保険金に影響があります。
契約内容に変更があるわけではない。
だから、なにかあっても保険金を受け取れないという可能性は低いですが、保険金支給までには時間を要するでしょう。
なるべく速やかに連絡をして、保険契約内容の変更届出書を提出しましょう。
融資先への連絡
物件は、キャッシュ（現金）かローンの2択で購入します。
ローンを組んでいた場合は、そのローンは相続人が払うことになります。
（ただし、団信に入っていれば別です）
相続が発生したら、その融資先に連絡を入れましょう。
ローンを相続人が引き継ぐ場合は、新しい債務者（返済者）が誰になるか？は金融機関にとって重要です。
賃貸物件の相続人を決める
1人っ子なら問題ないですが、複数の相続人がいる場合、誰が賃貸物件を相続するか？決めたほうがいいでしょう。
「相続人で共有して、今後は賃料を分け合う」
これはお勧めしません。
共有名義にすると、物件を売却しにくくなります。
1人の相続人はもう売りたい。
もう1人の相続人はまだ賃貸で残しておきたい。
こんな風に意見が割れた場合、売れなくなってしまいます。
※自分の持分だけなら売れますが、売れないか相当売りにくい。
その他、修繕や管理の際にも、複数いると面倒でしょう。
不動産は単独で相続するほうが望ましいというわけです。
名義変更（相続登記）
賃貸物件の相続人を決めたら、故人→相続人への名義変更を行います。
いわゆる法務局での相続登記です。
遺産分割協議書の作成・戸籍の収集・法定相続情報の取得・登記申請書の作成などをします。
戸籍などは、預貯金や株の相続、相続税の申告などでも必要になる書類です。
賃料口座の変更
賃料の入金先を、故人の口座→相続人の口座に変更しましょう。
各賃借人に、その旨の案内書を送ります。
（相続人1名の場合）
故人が亡くなってから、賃料は相続人に帰属します。
すぐに、口座変更してOKです。
（相続人複数の場合）
遺産分割が終わるまでの間は、故人の口座で良いでしょう。
遺産分割が終わって、賃貸物件の所有者が決まったら、その相続人口座に変更です。
ちなみに、「故人の死亡～遺産分割協議完了」までの賃料は、各相続人の相続分に応じて帰属します。
賃貸借契約書の変更
賃貸借契約書の貸主が代わるので、契約書の変更が必要でしょう。
ただし、契約内容が変わるわけでもない、相続が発生したことは明らか。
再契約までしなくても、口座変更の案内書と共に、変更通知を送付しておけば問題ないでしょう。
敷金を相続財産から分離
敷金は、一種の預り金です。
賃貸借契約終了時に清算を行い、残余分があれば返還対象です。
他の相続人と遺産分割をする際には、賃貸物件の敷金相当額は多めにもらっておきましょう。
賃貸物件用の口座を作り、そこに敷金や今後の賃料入金をもらえるようにするとベストです。
準確定申告
故人が収入を得ていた場合、相続開始後4ヶ月以内に準確定申告が必要です。
これに、不動産の賃料収入も含まれます。
忘れずに申告しましょう。
今後について
・賃貸物件を引き続き自分で管理する
・管理会社をつける
・売却する
この3タイプが選択肢と考えられます。
物件の管理が面倒だ…
・1人っ子で仕事が忙しい
・高齢で管理がきつい
・遠方に不動産がある
・複数の賃貸不動産がある
こうした場合には、管理会社をつけるか、売却も検討したほうがいいでしょう。
まとめ
賃貸物件を相続した場合、意外とやることが多いです。
そして、賃貸物件以外にも、相続手続きは必要です。
・戸籍など相続関係書類の取得
・預貯金口座の解約
・証券口座の解約
・不動産の名義変更・売却
・相続税の申告
などなど。
こうした相続手続きが面倒な場合、当事務所で一括代行なども可能です。
必要な書類の収集から、届け出書の提出まで全て代行。
自分でやったほうが、余計な費用はかかりませんが、時間はかかります。
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