不動産関わり歴61年 72歳不動産業始めます -5ページ目

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13Nov
- 収益不動産購入が何故よいか。何故、今が買い時なのか
  収益不動産購入が何故よいか。何故、今が買い時なのか？日本経済は、最悪の累積債務を抱え、その上、実力以上の円高で、危機的状況を迎えています。しかしながら、インフレの懸念もぬぐいきれない最近です。株を含む金融商品は、毎月収入が得られるとは限らない。株は企業の業績悪化で、配当が出ないこともある。預貯金は、超低金利時代では、金利はほとんどなし。つまり、一般の金融商品では資産運用が難しい時代を迎えています。収入は目減りするばかりです。その中で収益不動産は今がチャンスだと思うのです。何故って、融資がつけばわずかなお金で買え、その上、◎家賃収入がある。◎毎月銀行へ返済分の中にローン利息以外の元金が引かれていく。インフレで上がっていればよいが、売るときに下がっていても、損失はある程度防げるということです。
12Nov
- 不動産公取協/消費者からの苦情や相談も受け付け
  公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会（不動産公取協）http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/ad/old_m.html TEL：０３－３２６１－３８１１　FAX：０３－３２６１－３９３３ ■不動産業界の自主規制機関です。 ■　消費者からの苦情や相談も受け付けており、契約上の紛争であれば、最も適当と思われる行政機関その他の機関を紹介しています。所在地〒１０２－００７４東京都千代田区九段南３－９－１２　九段ニッカナビル６階設立年月日昭和３８年８月１６日主務官庁公正取引委員会・消費者庁消費者の皆さんが住まい探しをする場合の最も身近な情報源は、新聞やチラシ、インターネットなどの広告です。　不動産広告には「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）という名のきめ細かいルールが決められています。会員事業者がルール違反をしたときは、警告や違約金の課徴などの厳しい措置をとって広告の適正化に努めています。現在の表示規約は平成２１年８月２５日に変更認定を受け、消費者庁が発足した平成２１年９月１日から施行されています。
11Nov
- 不動産税務に関する電話無料相談
  *このブログのタイトル変えました。（前タイトルは、すごく硬くて、私のイメージとは違うなあ。で、軽いタッチに変えてみました。また、変えるかもしれませんが、皆さんが不動産購入にあたって知っておいたほうがいいことなど、思いつくままに書いていきます。実践中に読んでおいてよかったと思われるように。）不動産税務に関する電話無料相談℡03-5821-8113実施日：毎月第3金曜日（※）正午～午後3時まで※但し該当日が祝日等の場合には、変更となります。http://www.zentaku.or.jp/public/organization/index.html 全国宅地建物取引業協会連合会および全国宅地建物取引業保証協会が主催本会顧問税理士藤岡敏彦氏が相談を受けてくれるそうです。47都道府県に拠点があります。
10Nov
- 財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター
  2010年住まいるダイヤル開設電話0570-016-100電話03-3556-5147は下記の財団が主催しています。財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター〒102-0094東京都千代田区紀尾井町6番26-3 上智紀尾井坂ビル5階 TEL： 03-3261-4567 (大代表、土・日・祝日・年末年始休み) FAX： 03-3556-5109（住宅紛争処理支援本部）03-3556-5559（住宅相談消費者支援本部）03-3261-9357（住宅リフォーム本部）この財団は「住宅品質確保法」、「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、住宅相談、住宅紛争処理への支援等の幅広い業務を行い、また、リフォーム市場の整備・情報提供業務を役割としている。財団の業務概要住宅紛争処理の支援全国の各弁護士会が行う紛争処理業務に必要な費用の助成住宅相談（新築・リフォーム）住宅の瑕疵などに関する建築士による電話相談リフォームの見積チェック全国各弁護士会での面談による無料専門家相談住宅供給業者などの不測の事態に、被害が及ぶ消費者に対しての電話相談住宅部品の製造物責任（PL）事故などに関するあっせん・調停業務
09Nov
- 入場無料ロングステイフェア２０１１
  ☆地球で暮らすロングステイフェア２０１１　入場無料ヾ(＠°▽°＠)ﾉ日　時：　2011年11月12日（土）　　10:00～17:00 会　場　：東京ファッションタウンビル（TFT）西館2F TFTホール1000・500・300 ※ゆりかもめ「国際展示場正門」駅下車　徒歩1分　　　　　主　催　：　財団法人　ロングステイ財団＊海外･国内のロングステイ情報と金融・資産運用情報等も収集できるかも。＊　情報提供国・地域名：アメリカ、インドネシア、オーストリア、オーストラリア、カナダ、スイス、スペイン、タイ、台湾、フィリピン、フランス、ベトナム、香港、マリアナ、マレーシア。＊国内：北海道、倶知安町、富山県＊　マレーシアは「マレーシアゾーン」があり、現地情報と相談コーナー、およびミニセミナーを終日実施予定。＊ロングステイをするためにファイナンシャルプランナー、税理士、法律事務所、長期査証、永住権の専門家ブースもあります。 •2011年秋から入会の法人賛助会員のお知らせ (2011-10-26)•11月名古屋・大阪タイ・ロングステイセミナーのご案内 (2011-10-11)•11月マレーシアロングステイｾﾐﾅｰ東京札幌福岡大阪 (2011-10-07)•12月9日「ﾛﾝｸﾞｽﾃｲｾﾐﾅｰin　Malaysia」開催のお知らせ (2011-10-05)•第2回　「ﾛﾝｸﾞｽﾃｲｾﾐﾅｰinﾏﾚｰｼｱ」のご報告 (2011-09-16)•11月12日のロングステイフェアのお知らせです (2011-09-01)•異文化交流手段として！飾り巻き寿司に挑戦？！ (2011-08-25)
08Nov
- 競売物件・福岡地裁本庁
  競売物件・福岡地裁本庁http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0130Action.do入札期間　平成23年11月7日～平成23年11月14日開札期日平成23年11月21日事件番号平成23年（ケ）第351号売却基準価額 13,117,000円買受申出保証額 2,623,400円評価書上の交通西鉄天神大牟田線　井尻駅　西方　約０．５５ｋｍ（直線距離）種別土地物件番号 1 所在地福岡市南区横手二丁目１６番２０地目宅地土地面積(登記) ２０８．４８平方メートル種別建物物件番号 2 共同住宅鉄骨造スレート葺３階建１階　１０６．９８平方メートル２階　１０６．９８平方メートル３階　１０６．９８平方メートル
07Nov
- ①賃貸不動産管理士②不動産賃貸管理士③賃貸住宅管理士取得の方へ
  「賃貸不動産経営管理士」制度①「賃貸不動産管理士」の資格は賃貸不動産経営管理士に統一されました。①②③の資格をお持ちの方は賃貸不動産経営管理士に移行できます。忘れていませんか？！もったいない！！ただし、賃貸不動産経営管理士協議会で補足講義・効果測定を受講しなければなりません。移行ができる期限は平成24年12月末日までです。賃貸不動産経営管理士協議会のホームページから「仮申込書」をダウンロードし、必要事項を記入のうえ、FAXにて仮申込みしてください。仮申込み先 FAX：03－4477－8031(8066) お問い合わせ先賃貸不動産経営管理士協議会　講習受付センターTEL 03－6825－7500(受付時間　平日10:00～17:00）
03Nov
- 売り主さんは相当強気？
  おととい、新古マンションの購入希望金額を提示したのですが売り主さん（法人）からお断りの連絡を受けました。問い合わせが何件かあるようで、だいぶ強気でした。銀行さんから、希望融資額全額が下りると封書をいただいていたので、ちょっとがっかりです。今朝、銀行の方がいらして、地震以後に躊躇していた購入希望者が動き始めた、とのことでした。その上、湾岸地域希望者の一部が内陸部に求め始めたからだと話されていました。
02Nov
- 女性初心者・競売物件検索の基礎(5)
  女性初心者・競売物件検索の基礎(5)http://bit.sikkou.jp/■競売・任意物件・特別売却物件の違い①任意売却物件ローンを３ヵ月以上滞納すると、融資銀行は収益または住宅ローンの残額・延滞利息の全額返済を要求してきます。一括なんて到底返せませんので、銀行・債権者は競売または任意売却で借金を払えと言ってきます。喪失通知が来て、ローン支払いの継続をお願いしても銀行・債権者は一切の分割支払を受け付けてくれません。不動産業者が仲に入り、債権者すべての同意を得て、いずれは競売される不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」です。相場よりもかなり安く買えます。専門の不動産業者がありますので、検索してください。
01Nov
- 女性初心者・競売物件検索の基礎<4>
  女性初心者・競売物件検索の基礎<4>http://bit.sikkou.jp/ ■競売・任意物件・特別売却物件の違い①特別売却物件一度期間入札で入札者がいなかった物件を、　執行官が買受可能価額以上で、　早い者勝で買い手を募る物件の事をいいます。＊　良い物件、特売最初日に売れるのが普通です。　裁判所の資料だけで判断して、落札されなかった物件。たまに、特別売却物件に掘出物がある場合があります。特別売却物件のみを専門に扱う業者もいるほど。たとえば購入後業者は1000万プラスして売却した例等があります。　任意売却物件の購入方法は、一般の不動産の購入とほぼ同じです。◎違う点は＊希望の地域が買えない場合もあります。＊契約の方法・住宅ローンの借り方・物件の引渡方法は、一般的な不動産購入同じですが、契約までに時間がかかります。任意売却物件は、交渉を購入申込書が届いてから各債権者とするための時間が必要になります。　債権者の数が多ければ多いほど、契約までに時間がかかります。　長い時には3ヵ月程の時間が必要となることもあります。　
- 女性初心者・競売物件検索の基礎<3>
  競売物件検索の基礎<3> http://bit.sikkou.jp/ 競売物件は瑕疵の物件です。従ってリスクもあるということをまず認識を新たにしてください。１、入札をするにあたって、手続きをしてくれる代行会社が数多くあります。その会社へ依頼するのもいいですが、手数料がかかりますので、まずは、入札手続きはご自分ですることをお勧めします。その依頼費用分で調査を兼ねて現地へ行き、物件の下見をし、地裁で書類をもらい、滞在中にご自分で提出するといいと思います。揃えるべき書類を用意し、不備にならぬよう、準備を怠らないでください。地裁の封には•入札書の入った内封筒•入札保証金振込証明書•住民票(法人の場合は資格証明)を入れて、入札期間中に裁判所内の執行官室に持参または郵送で提出します。入札は執行官室が窓口となります。郵送の場合は、消印有効ではなく、期間内の｢必着｣です。住民票は「発行日より３カ月以内の住民票」です。２、落札できたあと、占有者がいる場合、ご自身で交渉するのは難しいと判断した時に、代行会社へ交渉を依頼しても良いと思います。占有者が所有者なのか、違うかにも拠ると思います。占有者がいるというだけで怖気づいてはだめです。アパートなどの場合は、とりあえず、家賃が入りますので、占有者がいるとスムーズにいく場合もあります。やたらにピリピリしないことです。要は冷静に判断する力を持つことです。
30Oct
- 初心者対象・競売物件検索の基礎<2>
  競売物件検索の基礎<2>１、地裁の競売物件http://bit.sikkou.jp/ を開きます。２、日本地図が出ます。貴女が検索したい県をクリックします。３、地裁名が出てきます。例として今東京地方裁判所本庁ををクリックしましょう。４、希望する所在地が出てきます。５、右上の各オール検索をクリックします。エリアにこだわりがあるなら、そのエリアや交通機関のみクリックしてもいいです。６、その下に閲覧（期間入札）の左端の□にチェックを入れます。（特別売却）もチェックを入れます。７、その下の緑の検索をクリックします８、検索結果の緑の欄が出てきます。それを一つ一つクリックして見ていきます。９、左側の詳細をクリックします１０、右下ダウンロード（物件明細書、現況調査報告書及び評価書等）し、さらに詳細をクリックします注意１、入札期間を必ずチェック。２、事件番号＜平成23年（ケ）第956号＞は地裁でのその物件の住所です。３、物件番号＜１・２・３＞はその物件の詳細です。この番号はとても大切です。４、買い受け申し出額は入札するときに必要な金額です。20％を振り込まないと入札できません。さあ、貴女も始めてみましょうか。
26Oct
- 初めて競売物件を買おうとする女性たちへ!
  地裁の競売物件を探している初心者へ！<1>競売をなんと読みますか？きょうばい？or　けいばい？そうです。けいばいと言います。普通私たちがいう競売物件とは不動産競売物件情報サイトで見ることができる物件のことです。http://bit.sikkou.jp/ 地方裁判所、たとえば霞が関にある東京地裁が不動産競売物件についての執行情報を提供。最高裁事務総局が運営しています。日本全国の地裁で競売情報が見れます。ちょっと前までは、パソコンがまだ普及されていなかったので、地裁に通って検索ができ、めぼしいものをコピーしていました。今でも、地裁で閲覧できますが、東京地裁の競売物件詳細は■東京地方裁判所　　　　　　　　・管轄地域：２３区内・住所 :〒100-0013 目黒区目黒本町２－２６－１４学芸大学駅が最寄り駅・TEL :０３－５７２１－４６３０・FAX :０３－５７２１－４７８６・入札期間 :週１～２回程度■八王子支部・管轄地域：２３区内以外全て・住所 :〒192-8516 八王子市明神町４－２１－１・TEL :０４２６－４２－５１９５・FAX :０４２６－４６－１２７１　　０４２６－４６－１２７８・入札期間 :週１回程度・東京都不動産競売情報をBITで見る（クリックしてください）・東京都不動産競売情報をat homeで見る（クリックしてください）※　東京都不動産競売物件情報は、読売新聞、朝日新聞、毎日新聞でも見ることができます。*今度、目黒で集合して閲覧しに皆さんで一度行ってみましょうか。
25Oct
- アパートの水漏れで分かった関西の商売の方法？！
  3日間関西に行ってました。今年は地震が来ると予想し、ちょうど地震のあった3月11日、関西に物件を見に行ってまして、その後それを購入しました。今日はそのアパートについて話します。アパートが水漏れし、購入時の契約で元オーナーが修理することになってます。彼は工務店を経営し、水漏れの考えられる原因を4項目あると説明しました。が、彼はその中で、修理簡単な原因に因るものと思われると話しました。他は目視で異状なしとのことでした。そうかも知れないし、他の原因もあるかもとも思うのです、、、で、目視だけでは分からないので、私の方も調べて。私が払わねばならぬものは私が、元のオーナーに因るものはオーナーが負担をすると確認をしてきました。で、この3日間で、関西の人たちの商売の方法が分かってきました。それを書きます。１、言葉が関東と違って柔らかいので、真意が見えない。例えば、家の奥にほうきを逆さにしているのに、来客に「もっとゆっくりおしやす」って的でしょうか。２、駆け引きがすごい。例えば、管理会社です。リフォーム箇所及び値段の見積もりを、なかなか見せず、相手の懐を探りながら、第一段階、第2段階とどこまで出せるか様子を見ながら進めていく・・・・って感じでしょうか。ちょっと、疲れますねえ。私はストレートに生きてきましたので、「今はお金がない。でも、ない中で劣化を防ぎ、入居者様に安全で住みやすい部屋だと思っていただくよう全力を尽したいので、直すべきところの見積もりをお願いします！」すると管理会社はお金がないなら、どこまでするか、まずはじわじわ～とと修理の箇所をお出しになる。で、第一段階が「株）朝日リビングの金額が出てない修理個所の写真と説明」です。ほんと、がっかりです。朝日リビングは大手で仕事はきちんとされることは知っています。が、下請けがおおく、社員も多いので、当然値段が高くなります。この管理会社は新築物件も施工し売っていられるので、お抱え業者も多くあると思うのです。なぜ、朝日リビングを一番に出されたのか、、、、、管理を依頼して3か月、女性常務もテキパキとしてとても好感が持てました。で、ちょっとがっかり。なぜ、「管理する上で貴女のアパートはこれとこれとこれは確実にすべき工事です。当社としてはこの見積もりが精いっぱいの誠意ある値段です。ご検討ください」。と簡潔にお話しくれないのでしょうかねえ。まあ、アパートの状態からしてゆっくりと修理は出来ない現状がありますので、私はマイペースで行かせてもらおうと思っています。
24Oct
- 競売物件東京中野区弥生町の共同住宅・・・開札日11月17日
  昭和36年築ですが、東京の中野です。 http://bit.sikkou.jp/ 入札期間平成23年11月2日～平成23年11月10日開札期日平成23年11月17日売却決定期日平成23年11月22日特売期間平成23年11月18日～平成23年11月25日事件番号平成23年（ヌ）第33号売却基準価額 13,670,000円買受申出保証額 2,734,000円買受可能価額 10,936,000円交通丸ノ内線　中野新橋駅　約０．６２ｋｍ丸ノ内線　中野富士見町駅　東方　0.49km所在地中野区弥生町四丁目１２番１２土地面積(登記) ６４．２３平方メートル建ぺい率 60% 容積率 200% 敷地利用権所有権種類(登記) 共同住宅種類(現況) 間取りワンルーム×６占有者あり築年月昭和36年8月
23Oct
- 東京地裁競売物件11月入札は？
  昨日お会いした方は競売物件を購入したいと話されていました。銀行融資が出来そうもないので、安くて良い物件を探しているとのことです。銀行さんは、瑕疵の物件には積極的でないのは昔も今も同じですね。http://bit.sikkou.jp/ 1例です。東京地裁本庁競売物件◎平成23年10月18日閲覧開始日平成23年10月18日入札期間平成23年11月2日～平成23年11月10日開札期日平成23年11月17日売却決定期日平成23年11月22日特売期間平成23年11月18日～平成23年11月25日事件番号平成23年（ヌ）第134号売却基準価額 2,500,000円買受申出保証額 500,000円買受可能価額 2,000,000円交通東京メトロ千代田線　根津駅　北西方　約０．３８ｋｍ東京メトロ南北線　東大前駅　北東方　約０．７ｋｍ種別土地　　持分売り物件番号 1 所在地文京区根津一丁目７番４９地目(登記) 宅地地目(現況) 土地面積(登記) ３３．６１平方メートル土地面積(現況) 用途地域第一種住居地域商業地域土地の利用状況建ぺい率 60% 80%容積率 300%持分１０分の５
22Oct
- 夫と金銭借用証書を作成しました。
  今年は3件の売買を実行し、あと1件アシストがあり購入へ向けて動いています。私は今年、夫からお金を借りました。結婚してから40年、夫を支え続けたのですが、定年退職金は夫の名義です。従って、私が不動産購入で頭金を用意しても、私名義の通帳からでなければ当然贈与税が加算されます。このことからも当然ながら、同じ女性として、初めから貴女の資産として持っておいて欲しいと願うのです。私の貴女への支援は女性の真の自立を目指しています。ちなみに今年私は夫と金銭借用証書を作成しました。公正証書は作成しませんでした。自分で作成してもかまいません。が、用紙は文房具店で売っている簡易なものいいです。私が記載した項目を書きます。１1行目、金銭借用証書と書く２、2行目　相手の名前を書き殿を入れる３、3行目　借入金額を、借用金　金００００００円也と書く４、4行目　上記の金額を　私えじれいこは本日確かに約定により借入ました。と記載する５、5行目から箇条書きにして最初に１、返済期日を書く→返し終わる年月日ということです６、6行目２、利息を書く（利息は一般銀行利息に拠る年～％とした方がよい７、7行目３、元本と利息の支払い方法８、8行目４、借り人が違反したときどうするかを記載９、9行目最後に、後日のため本証書を作成すると記載１０、10行目　書いた日にちを記載１１、借主住所・名前・印１２、右上に収入印紙を貼る→金額によって違うので注意１３、収入印紙に借主・貸主の印を押すです。＊注意→作成日は借りた日でなくてもよく、後日でよい。　公正証書作成も、借りた日から例えば1カ月後でもよい。＊保証人は公正証書は書くが、今回自分で作成した借用証書には夫婦なので書きませんでした。税務署から問い合わせあっても証書を作成しておけば、問題なしです。
21Oct
- 夫のお金は貴女のお金！でも、公正証書作成
  事業用不動産を購入する時、融資は当然ですね。融資を受ける時、自己資金は当然銀行に明示します。★自己資金が足りなく、融資が下りなければ、どこかで工面しなければなりません。！！結婚している貴女は、お金を下ろす通帳の名義は誰になっていますか？夫名義なら、後で税務署から贈与税の請求が来ます。夫から借りたという証書を作らなければなりません。◎賃借証書に収入印紙をはることを忘れないようにしましょう。◎借りる金額によって印紙代金も違ってきますので注意！ですから、貯金は自分名義も作るべきだと思うのです。もし、夫の給料のみならば、半々に貯金をしておくべきです。また、親子で貸し借りをする、兄弟に借りる、場合、◎借りる側はきちんとした約束を証書にするべきです。で、税務署対策・貸してくれる方の好意に甘えることなく、公正証書を作っておくのもいいです。◎公正証書作成は日本公証人連合会の役場が各市町村には必ずありますので、ネットで調べてください。公正証書作成のための公証人手数料は１００万円からありますが、多額な金額のみここに記載します。500万円～1,000万円の借り入れ証書作成→手数料1万7千円1000万円～3000万円　　　　　　　　　　　→2万3千円3000万円～5000万円　　　　　　　　　　　→2万9千円年金分割合意証書の原則作成手数料　→1万1千円他に印紙代（例五百万円借入証書は1万円が必要。他に正本又は謄本作成代1枚につき250円ですが、上記の借り入れでだいたい2500円前後かかります。
18Oct
- 競売物件の融資は？
  平成8年末頃、大手都市銀行は競売物件の融資は厳しかった。どんなに問題ない物件だと説明しても、今回は、、、ということでと断られました。そこを根気よく日参し、「証書貸付」で借りることができました。18年で4,500万円を年2.7％、14年で返済完了。今年、また、大手銀行さんへ競売物件を持っていき、融資が受けられるか、打診をしましたが、結果断られました。理由は、土地の端に古い物置があったのですが、それが違反建築とのことで、私は？？？？って感じでした。今も大手銀行は競売物件に厳しい！！今も昔も、融資は担当銀行マンとの出会いが大切！！それでも、また、トライしてみましょうか！
17Oct
- 9・10月マンション売れ行きは
  昨日、千葉県の新築マンションの展示ルームに行ってきました。380戸、逆L字建てのマンションです。南向きの棟は最上階を除いて売り切れだそうです。線路沿いは一部売りに出ていますが、線路がありますので、5階までは若干値段が安く、その上から急に上がります。値段交渉をしましたが、今の段階では、と断られました。結構お客様がいらしてましたよ。東北大震災から7か月、地震の怖さは、どこへ行ったんでしょうか？