おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
ゴールデンウイークの前半の
最終日は大潮だったので家の
近所の海で魚釣りに行きました・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【新規物件の検討をする時に考えること】
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■ 本文
ゴールデンウイークの最中でも
不動産投資活動は継続していますし
メンターシステムでも活発に活動
してるメンバーがいらっしゃいます
メンバーの一人から物件の相談を
受けましたので、その相談に対する
わたしのコメントが読者の方にも
参考になるかと思いこちらでも紹介
してみます
数字やその他物件を特定できそう
な部分は変更しています
以下引用です
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◯◯さん
そうですね、
この物件は、積算高めで築年数も
それなりに残っているので
狙い所は悪くないと思います。
いただいた資料を見て感じたこと
をランダムに箇条書きします。
◯ランニングコスト：
年間のコストのところも月額と
いう表記になっているので分かり
にくい。
備考欄に請求は年に１回と書いて
あるけど、表を見る限り
金額x１２ヶ月にしか見えない。
固定資産税１００万円x１２ヶ月
は有り得ない。それと同様
消防点検３．５万円x１２ヶ月
貯水槽清掃５．５万円x１２ヶ月
も有り得ない
◯固定資産税評価：
土地で約５０００万円
建物約５０００万円
合計１００００万円
は販売価格以下で地域の相場は
分からないが、一般的な判断
としては割安な可能性高い。
◯管理委託契約書：
ミニ◯◯に依頼しているが
ミニ◯◯は管理費が高く
管理費以外にもオーナーと
利益相反する契約条項が多いので
客付けに問題なければ、早期に
ミニミニの契約は解除したい。
詳細は見ていないので
契約条件の詳細は要確認。
◯設備点検等：
消防点検はミニ◯◯の関連会社が
実施しているが、相見積もりを
取って安い会社を探す方が良いと思う。
◯謄本：
先祖伝来の土地に平成５年にRC
のマンションを建設
借入は公庫から１２０００万円
＆◯◯信金１４０００万円
合計２６０００万円
たぶん建物の建築費。
平成１１年に一度相続発生
平成２７年に返済が滞り
（返済ができなくなったのはその
数年前から）破産手続き開始
相続も無く、たぶん弁護士案件になる。
平成２８年に競売手続きが開始
して、その後すぐに◯◯地所が
任意売却で購入。
購入金額は７０００万円以下と
推定（リフォーム費用も含めて
借入している可能性あり）
たぶん、その後即転売開始し
今に至っていると思われる。
◯概要書：
・写真を見る限りタイルばりで
仕様は高級感のある外観。
・空室の１階店舗はもとは
「◯◯」という喫茶店だった様子。
・建物の名称も「◯◯マンション」
ということなので、オーナーが
経営していたのではないか。
・満室利回り１２％
現況利回り３％での販売は相当
ハードル高い。
賃料基準での入居率が２５％。
・陸屋根なので、屋上防水の確認
はしたいところ。
・駐車場が戸数に対して何台あるか
その地域での世帯保有台数を
カバーしているか確認が必要。
◯レントロール：
・店舗の２０万円は期待しない方
がいいと思う。
・現在の入居者からは駐車場代を
取っていないのに、空室の募集
は駐車場代を入れている。
適切かどうか確認する必要あり、
レントロールを多額に見せて
いる可能性あり。
・入居率に関しての販売会社の
コメント
「入居率の低さに関しましては、
前オーナー様が入居付け・入居
募集をしておらず徐々に入居率
が下がっていった経緯がござい
ます。
現在は、管理会社・賃貸業者に
賃貸募集を促しておりますので
今後入居率に関しましては改善
されると思われます。」
というコメントがあるが、
◯◯地所が購入してからすでに
半年が経っていて、その間に
入居が改善されていないところ
を見ると
入居付けに◯◯地所が力を入れ
ていないのか、需要が低いのか
いずれかと思われる。
注意が必要。
・管理会社でもあるミニ◯◯以外
の客付け力のある賃貸会社の
募集賃料、需要のヒアリングを
充分するべき。
◯間取り図面：
・３DKの５５平米という間取り
は悪くないと思われるが、
現在の空室の状況は確認
したいところ。
・和室を残してリフォームするの
かどうするのかは考えをまとめ
ておいた方が良い。
・角部屋と中部屋の家賃の差が
ないが、今後付けて行くべきと
思う。
◯完成写真：
・最低限住めるようにしたという
原状回復で、リフォームという
レベルには遠いが、これで入居
が伸びないのであれば
やれることはかなりあると思う。
・キッチンの入れ替え
キッチン水栓のシングルレバー化
キッチンのシート交換
キッチンパネルの交換
トイレのウオシュレット化
アクセントクロス
洗面化粧台交換
トイレットペーパーホルダー交換
テレビドアフォン取付け
室名札の交換
カーテン取付け
ステージング、
照明の取付けなどなど
◯Googleマップ：
・道を挟んだ向かいにFCの
チェーン店があり、それなりに
FCチェーンでも評価されている
立地ということで少し安心。
・駅から近いがあまりメリット
は無い土地ではないのか。
それとも、駅の利用率は上昇
しているのか。要確認。
・周囲に農地や林地が広がって
いてハウスメーカーの競合
（大◯◯託、積◯、ダ◯ワ、
◯建など）の確認が必要。
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引用終了
ここのところ
ここ数年ではなかなか出て
こなかったような物件情報を
ちらほら見るようになりました
購入の検討に値する物件が
出てきているように感じます
不動産投資に時間を使って
情報収集、物件の検討、現地調査
をしてゆくことができる人には
収益を上げることができそうな
物件の情報が回ってきているの
かもしれません！
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■■編集後記
ゴールデンウイークの前半最終日
に晴れ間と大潮に誘われて海釣り
に行くことにしました
乾いた海風に吹かれながら
デッキチェアに座っておにぎり
やおつまみを食べながらビール
を飲んで魚釣りをするのは
かなり気分が盛り上がります
ハゼを２匹ほど釣り上げたあと
少し喰いが悪くなってきたので
岩で作ってある傾斜のある
岸壁をあちこち移動しながら
針を落としていたのですが
ある場所で根がかりをしてしまい
その針を外そうとうろうろして
いたところ、海藻で足を滑らせて
海に落ちてしまいました
子どもいわく
「お父さんが海で泳いでいる」
という光景だったそうです
服を着たまま海に入ってしまった
ので、すぐに家に帰ろうとして
道具や食べ物を片付けて戻った
のですが
スマホがズボンのポケットに
入っているのに気がついたのは
かなり時間が経ってからで
塩水に濡れたスマホは
電源も入らず、うんとも
すんとも言わなくなりました
そういう訳でゴールデンウイーク
前半最終日はスマホの復旧で
一日が終わりましたが
残念ながらしばらく電話もメール
もできない状況です・・
写真はわたしが落ちた海です（笑）
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