昨日のブログで、
収支の合わない収益不動産価格の上昇が続くバブル期に突入するという見通しについて書いて見ました。
市場の材料を、見ても、この日本国内でも、デフレ下に戻る要素が見当たりません。
来年４月以降には、一流企業の給与水準の上昇も本格的に始まり、大手企業の初任給は３０万円超が当たり前に。
まだハワイの飲食店アルバイトの月収６０万円には及びませんが、インフレ化は益々進みそうです。
であれば、不動産の価格が上がらない訳がありません。
問題は、このトレンドがいつまで続くか？
勿論、結果は、起こって見なければわからない訳なのですが、
この予測をどうするか？！によって、打つべき投資の手法が変わってきます。
１．インフレが２０年以上の長期に
２．インフレが、１０年と中長期に
３．インフレが、３〜５年と短期に
１の場合は、簡単です。
インフレ期には、お金の価値が下がり、物の価値が上がります。
となると、いくら高利回りでも、地方の少額投資で、小金を集めるよりも、
都市部の不動産を買って、大きな値上がり益を狙った方がベターとなります。
アメリカに渡ったメジャーリーガーの奥様達の不動産投資がまさにそれです。
ただ家を数軒買っただけで、資産インフレで超富裕層の仲間入りです。
勿論本業の稼ぎがないと成り立ちませんが、
住宅ローン、セカンドハウスローンを駆使して、都心で家を買うところがスタートとなります。
上級者は、転売屋と化すでしょう。
資金調達を円滑にするため、宅建業者になる方も増えそうです。
資産総額１０００億円を超える投資家が登場することでしょう。
デフレ化の不動産投資の法則では、住宅ローンはNGでしたが、資産上昇局面では、担保価値も上昇するため、
住宅ローンが与信を毀損しないと思われます。
２の場合は、出口戦略が鍵となります。
資産インフレが一服するものの、一時的なクラッシュはあっても、デフレにはならず、インフレが続くとした場合、
収支の合う収益不動産への投資 → 収支がトントンの収益不動産の投資 → 収支の合わない収益不動産の転売益を狙う投資
へと徐々に、変化していくと思われます。
収支がトントンまでは自己勘定でいくとして、
収支が合わない領域からは、
頭金をクラウドファンディングで集めて、
融資は、利息だけ支払う、ノンリコースローンを利用し、
物件の転売を繰り返す。
というミニファンドのような投資手法が、こういう時代には、ニーズが高まりそうです。
コンプラの関係で、宅建業者になる方も増えそうです。
ひょっとして、今東京では、このような状況になっているのでは？
３の場合は、
一番対処が難しいですね。
このように予測した方は、
投資機会は、少なくなりますが、収支の合う収益不動産への投資を狙い続けることが重要です。
なんとか頑張って年一棟でも購入できたら、儲け物。
融資枠も広がりますので、経済クラッシュが来た際に、安くなった不動産を拾う戦略です。
みなさんは、どんな予測をされますか？