「デフレの正体」
皆さま読まれましたか？
これは、今の時代の学問の進めでは？
って位重要な事が書かれていると思われますので、宜しければ読んでみて下さい。
さて、
少しおさらいして整理しますね。
不動産の価格を決定する重大な要因は、
・不動産に対する旺盛な需要・ニーズです。
この背景があってこそ、高度経済成長期には、
１．工場
２．住宅
３．オフィス
４．商業施設
の順に価格も賃料も上がって行きました。
その後
バブルでは、行き過ぎた仮儒（投資）が実需（実際の需要・ニーズ）を上回り、
一旦調整局面が起きて、価格が暴落しました。
賃料は価格ほど下がらなかったようですね。
その後の９０年代には、日本の経済成長も低成長（実際には内需縮小・外需拡大）期に入り、不動産価格は、
バブルショックのまま下がり続けました。
オフィスも住居も国内では、作り過ぎてあまってきたようで、
需要よりも供給が多い状況ですね。
過剰に余っている物については、賃料も下がる訳です。
その後転機が起こります。
ファンドのオフィス、レジデンスに対し
都市部を中心に需要・ニーズが起こり、不動産価格が再び高騰します。
ファンドの購入する基準の物件と言う事で、
新規に作られたりした訳で、
新たなニーズ・需要が喚起されました。
ところが、
これもファンドの実態が、
実需を過剰に当て込んだ仮儒だったため、
２～３年で終焉を迎えます。
日本の金融機関の融資姿勢の変化や、外部要因であるリーマンショックによって、
化けの皮が剥がれ、再び不動産価格は暴落中です。
実態は、
そんなに不動産の需要・ニーズは存在しなかったという事が露見してしまったのです。
今後はますます
不動産まわりの外部環境は、厳しさを増すと思われます。
要は、不動産の旺盛な需要・ニーズを喚起する要因が見当たらないからです。
今後は、
・低経済成長
・人口減少 ＝現役世代人口減少＆高齢人口増大の「金巡りの悪い時代」
・国内産業の空洞化＝工場の海外移転～企業の外資化など、儲かっている企業の海外流出
・内需縮小 全ての国内需要の減少
・オフィス・住居の建物があり余ってくる
・国。地方自治体の行政サービス低下
・年金給付の縮小
・医療・介護の需要・ニーズは旺盛
今後はこのような時代に、
需要の起こる不動産のあり方を考えねばなりません。
建物の寿命を高寿命化するだけで解決できる問題では無くなって来ましたようですね。
取りあえず今日は問題定義だけしておきます。
続きはまた・・・。