不動産投資家の方から、法人をどのタイミングで作るのが良いか？
というご相談をよく頂きます。
この質問の答えの多くが、租税効果を考慮したタイミングでは・・・・・？
と税理士さんのアドバイスに基づく、回答で決めてしまおうと言う方が多いのではないかと思われますが、
果たして、それで良いのでしょうか？
ちなみに税理士さんのアドバイスは ⬇️
※法人化するタイミングの目安の一つは、不動産賃貸による所得が６００万円になる時期
※所得税の課税所得が900万円を超えた時点
※個人で課税所得が、330万超の時点、サラリーマン年収500万～600万の方は、法人を設立して不動産投資を行っていった方がお得になる可能性があります。
とそれぞれ微妙に見解が違っていて、それはそれで、それぞれの主張をよくお読み頂く事が、重要となります。
続く・・・。
こんにちは。
熱中症に注意の時期がやってきました。
連日暑くて大変ですが、いかがお過ごしでしょうか？
さて
その３で、価格高騰のメカニズムについて、書きました。
そしていよいよ、これから、本題のテーマに入って行きたいと思います。
高止まりがいつまで続くか？というのは、正確にいうと、
都心部の収益不動産や投資対象になっているタワマン価格の高止まり。あるいはじわじわ上昇がいつ終わるか？
ということに他なりません。
ところが、収益市場は、全て繋がっているため、このムーブメントの終了は、
地方都市の収益市場にも、影響を与えることとなると思われます。
とどのつまりは、
東京都心部の不動産価格が下落に転じるきっかけは何か？
ここから始まると思います。
シンプルに考えれば、なるほどということなのですが、
今回の不動産価格押し上げの始まりは、投資市場全体の２割を占める 外国人投資家 の爆買いからスタートしています。
これをきっかけに、相続地主、事業法人、さらにその市場を当て込んだ不動産会社が市場を支えているのですが、
その２割の外国人層は、今の円安が続くかぎり、撤退はしないと思われます。
加熱相場の株式市場もまだ２〜３年続きそうな勢いもあり、
国内外の政治の状況が直ちに円安を是正したり、日銀の金融政策も金融緩和の解除や金利上昇を加速するような気配もなければ、
※円安については
※国内の金融政策については、Jリート市場をウオッチするとわかりやすいかも。
少なくとも、２０２６年or２０２７年頃までは、
このまま外国人投資家が、日本の株式市場と不動産市場の価格を底上げする起爆剤であり続けろるのでは？と思っています。
国内の投資家も国民の多くがドル建ての投資信託を買っていることも円安に拍車をかけるでしょうし。
不動産市場で言えば、
相続地主も、大相続時代の今、投資を続けるでしょうし、利益の出ている事業法人も後に続けば、不動産会社もつい従いしますので、
この流れが止まった後には、多くの中小不動産会社や、建設会社が倒産すると思われ、それが、価格下落の合図となるはずです。
そのきっかけとなるのは、円安 → 長期の円高 傾向であると、市場が認識した時に、
外国人撤退 爆売り
⬇️
相続地主 事業法人 押し目買いor様子見
⬇️
不動産会社 外国人爆売り物件を買う層が増え、仕込んだ物件のが割高となり、売れ行き不振
⬇️
建築会社経営不振 倒産
⬇️
不動産会社倒産
⬇️
金融庁 融資規制
⬇️
価格下落が始まる
これが２０２８年頃から、２０３２年頃にかけて発生するかもしれませんね。
都市伝説レベルですが。。。。
こんにちは。
ついにその３となってしまいました。
その１
その２
さて、
その２で、
一棟アパマンの価格高騰の背景に、
特に、都心部では、
現金購入も厭わない、資金力が豊富な新たな購買層（外国人、相続地主、事業法人、不動産会社）による、特殊なマーケットが形成されており、その方々の購入競争が続いているため、価格が上がり続けている（＝利回りの低下）というお話を書かせていただきました。
そのようなマーケットでは、融資のレバレッジを最大限利用する投資手法のサラリーマン大家さん達では、太刀打ちできず、
規模を拡大しているサラリーマン大家さんの出番は、もはやありません。
ただ、外国人投資家が購入しない地方のエリアでは、
相続地主、事業法人は存在するものの、まだまだサラリーマン大家さんの参入する余地はあるのですが、
逆に、そのマーケットを狙って、サラリーマン大家さん達の競争が激化したり、東京や大阪の不動産仲介会社が、三為を仕組んだりしていることにより、地方都市でも、表面利回りの低下（表面６％後半〜９％）が見られます。
この様相は、不動産特有のマーケットの玉突き現象かもしれませんね。
外国人投資家が、都心で爆買い
⬇️
都市物件の価格高騰（利回り低下）
⬇️
サラリマン大家さんが都心から締め出される
⬇️
サラリマン大家さんは達は地方で、マーケットの隙間に参入
⬇️
サラリーマン大家さんを追いかけて、三為不動産会社も地方に参入
⬇️
三為不動産会社が価格を釣り上げ、その物件を巡って、サラリーマン大家さん同士の 競争激化で、価格高騰（利回り低下）
と、
こんな構図が見えてきませんか？
続く・・・。
昨日のブログの続きです。
昨日は、
一棟アパマンの価格高騰の原因について書きました。
おさらいすると、
１．建築費の高騰
２．収益物件の新たな購入層の台頭と旺盛な購入意欲
①外国人
②相続地主
③利益の出てる事業法人
④上記の購入層を狙った不動産会社（三為、新築）
建築費が高騰し、物件価格に添加され。価格が上昇（＝利回り低下）しても。購入する層があり、
それら新たな買主間の競争激化によって、無件価格が高止まりというよりは、じわりじわり上昇しているエリアもあると思われます。
これらの新購入層が、なぜ購入意識が高いかというと、
外国人富裕層が、価格が落ちない商品と認めたからではないかと思われます。
高級車、時計、絵画、宝石、不動産などは、富裕層における資産形成のパーツであり、彼らは、価値が落ちない換金性が高いものを購入する傾向がございます。
そのうちの不動産でいうと、
NY、ロンドン、シンガポール、ドバイほか
などは、それと同様の扱いを受けているように思われ、日本の東京も、世界の富裕層から、認められた節がございます。
そこに来て、この円安で、価値の落ちない不動産が、割安で買えるバーゲンセール中となれば、ここにそのような市場が形成されるのも至極当然のお話なのでしょう。
この外国人層に市場が引っ張られて、相場が、形成され、外国人に続いて、
大相続時代の地主と後継者や事業法人が後に続いた形ではないかと推測しています。
この層は、融資も使いますが、収支が合うところまでは、LTV比率を下げて、現金を拠出できる資金力の高いところが特徴です。
もはや、不動産投資が、インカム→キャピタルゲイン中心に移ったと言っても過言ではないでしょう。
そのような状況を表した表が、こちらとなります。
全国的には高止まり傾向？
このような状況になると、表面利回り３〜５％の市場に、サラリーマン大家さんの出番はありません。
サラリーマン大家さんの延長で、規模が大きくなったメガやギガの大家さんも、ある程度、収支が合わなければ、融資がおりません。
限界点で、６、７％台かと。
ただし、このような考え方もございます。
例えば、旅行で、外国人観光客のメインルートは、
東京 → 箱根 → 富士山 → 京都 →大阪
とのこと。
要は、外国人の投資先は、東京がメインで、次は、京都、大阪あたりで打ち止め
※北海道を省く
であれば、それ以外の地方都市であれば、サラリーマン大家さんが、活躍できるフィールドがあるということなのです。
融資を引いて、収支の合う物件が買える環境が見えてきます。
ただし、
名古屋などでは、
外国人投資家は少ないですが、相続地主、事業法人の勢いが強く、なかなかサラリーマン大家さんが、収支の合う物件を見つけるのが困難となっています。
ネットで、一棟アパマンや区分の価格が上昇（＝利回り低下）の記事を見つけたので、シェアします。
ここのところ、価格上昇気味の一棟アパマンですが、この価格を押し上げる要因を整理し、この価格上昇がいつまで続くか？予測してみようと思います。
まず、
一棟アパマン価格の上昇の原因が、
・建築価格の高騰（建築資材、人件費上昇ほか）が挙げられます。
不動産の価格は、収益物件でも、住居物件でも、新築が一つの目安になることは、皆様ご存知の通りです。
わかりやすく言うと、
新築価格が上昇すると、それに引っ張られ、中古価格も上昇します。
その影響で、新築や中古を買うときのローンも沢山融資を借りることとなり、月々の返済も上昇するため、
「月々の返済よりも借りた方が安いですよ。」という賃貸業界のロジックもあり、
結果、家賃も上昇する。
こんな仕組みがあると思われます。
不動産投資家が購入する収益物件も同じ構図で、
２０００年代前半、サラリーマン大家さんが、台頭し、リーマン前に、RC一棟マンションなどの購入競争が全国的に発生した為、中古の収益物件価格が品薄になり、価格が上昇した時期があったのですが、
この頃、新築を上手に、建築費を圧縮して建設できたら、美味しいのでは？という考え方が広まり始め、多くの投資家が、新築に参入し始めました。特にリーマン後は、「新築で高利回り物件を」ブームが加速しましたね。
あの頃は、不動産価格も、建築価格も下がっていたので、
結果的に、「土地から買って、新築建てて、高利回り物件」が結構できてた時期でした。
うまくプロデュースすれば、１０〜１５年前であれば、東京都心でも、表面利回り１０％程度の高利回り物件に仕立て上げることも可能ということで、アベノミクス頃から、中古RC価格などが高騰し続ける中、不動産投資家は、と言う理由で、
安定収益を目指して、こぞって新築RCや重量鉄骨造の一棟マンションや木造のデザイナーズアパートに参入したのです。
なぜなら、新築物件は、掘り出し物の中古物件の様に高利回りではありませんが、
築年が浅いという魅力のため、
・入居者確保しやすく、家賃収入が安定する。
・修繕費用があまりかからない
・出口売却も築浅なので、流動性が高い。
など、修禅費に怯える築古の物件と比較した場合、明らかに安心度、安全度が違うので、人気が広まったと思います。
この後は、収益物件の中古価格上昇と（＝利回り低下）とのイタチごっこが続き、さらには、超人手不足に端を発した、人件費高騰による、建築費の高騰も相まって、
新築に求められる利回りは、年々低くなって行きました。
そんな中、建築費の急上昇が発生しました。
コロナ以降のウッドショックや、中国の過度なコロナ政策、ウクライナ紛争などの世界の分断によって、資材の輸入が、滞り、
建築資材が高騰したことが、そもそもの始まりでした。
それに輪をかけたように、全国的に開発ブームが起こり、超人手不足による人件費の急上昇がプラスオンされました。
さらには、働き方改革による時短政策などが、建築費の高騰に拍車をかけた形となっています。
こうなると、新築した際の価格は、おのずと上昇する訳でして、通常そのように価格が上昇した場合、売れなくなることが通例でした。
物件が売れなくなる＝建築会社、不動産会社倒産 ＝ 価格下落
と言うことで、価格が形成されるはずなのですが、
そうなってはいないのは、プレイヤーの層が広がり、サラリーマン大家さんとは違う購入需要が生まれているからに他なりません。
１．円安を背景とした、外国人投資家の旺盛な需要（全体の２割？）
２．大相続時代の相続対策購入
３．利益の出ている事業法人の需要
４．不動産会社の暗躍
この面々の爆買いが、収益価格の上昇（＝利回り低下）の主な原因となっているのです。
続く・・・。
大家の会の中でのお話ですが、
今時なかなかの好条件のアパートの出物があったので、買おうと思い、
銀行に打診したところ、銀行から「ぜひ当行でお手伝いさせて欲しい。」と熱心に誘われ、
その後の面談時には、支店長も立ち会われ、融資条件もプロパーで、金利ほかもまずまずの提示を受け、
「金銭消費貸借契約をいつにしましょうか？」的なお話も出てたので、
売買契約に進むべく、仲介業者さんと打ち合わせをしていたところ、
銀行から、急に、「融資不可。」との連絡が入りました。
あの面談から、まだ１週間程でしたので、「なぜ急に？？？」
と驚きを隠せんませんでした。
こういうケースを、最近、他でもいくつか耳にしており、その理由は共通していました。
他にも理由はあるかともいますが、
私の周りでは、
売主に原因があることが多い様です。
例えば、
銀行融資の出ない理由が、
売主が違法行為を行なっている場合、
銀行からすれば、「犯罪者を儲けさせる訳にはいけません。」という倫理的な側面から、NOが出ます。
例えば、
介護施設の給付金の不正請求
このような方が、物件の売主だった場合、いくら買主の属性が良くても、銀行はおそらく融資ができないと思われます。
また、
売主さんが薬物中毒で、逮捕歴があったり、
過去に、銀行の不正融資を行なったことがある不動産会社が売主の場合など、
あと少し前には、
天井裏隔壁問題のレオパレス物件など、物件自体が、融資ができなくなる事例もございました。
こんなサイトもございましたので、貼っておきます。
1. コベナンツ融資の提案について
2.売り主が原因で、融資が破談になるケースとは？
3.築浅ガレージ付き戸建賃貸に申込が殺到したものの、入居者が一転二転三転した理由。
4.ボロ戸建賃貸に滞納が増えている状況について
5.入居者が脳梗塞で倒れ、家賃滞納が発生。
6.梅雨明けから、雨漏り工事再開。
7.エアコンは備え付けではなく残地物なので。。。
8.継続的に、信金さんから、物件の紹介が頂ける理由とは？
9.M&Aの状況
10.工場のリノベプランについて?
https://www.dailyshincho.jp/article/2016/06221640/?all=1
「松本さんが取得した土地は都心の一等地で、2010年はリーマンショックの後で比較的地価が下がっていた時期ですが、それでも1坪1000万円程度はしたはずですから、購入価格は8億円ほどでしょう。そして2016年現在の価値は倍増して1坪2000万円くらいになっていると思われるので、売却価格は16億円くらいではないでしょうか」
8億円で買って16億円で売ったとしたら、差し引き8億円の儲け。2割程度を税金などで持っていかれたにしても、6億円以上の利益を上げたことになるのだ。」
とされていますが、
実は、手続き次第で、もっと儲かっている可能性がございます。
「先行取得土地の特例とは、２００９年、２０１０年に土地をし購入し、
期限内に『先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出』を
提出していた場合に、その取得をした事業年度終了の日から
１０年以内にその土地とは別の土地を売却したとき、
その売却益の８０％(２０１０年取得の場合は６０％、
当初購入した土地の価格を限度)を圧縮して申告することができる制度です。」
こんな特例があったのですが、ご存知でしょうか？
ひょっとして、該当する方で、特例を受けずに売却された方がおられましたら、税理士さんに、ご相談されてみては、如何でしょうか？
可能性は、薄いですが、
なかには、遡って特例を受ける事が出来るかも？
デメリットは、
・初期コストがかかる。
・他の銀行からの融資が受けづらくなる。
・物件の担保提供で、リフォームなど他の融資が受けられなくなる。
・物件の拡大が難しくなる。
などがあるなど、下のYouTubeを視聴し、整理してみてください。
楽街の記事 ⬇️
地主の婿養子さん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/268741
https://www.rakumachi.jp/news/practical/287580
投資家SAさん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/215283
基本を理解するのに、上記記事がとても参考（勉強）になります。
この融資を提案されることが多くなってきた背景として、銀行側の事情として、
①収益不動産価格の高騰リスク
②金利上昇リスクへの懸念
③リスクヘッジ策としての銀行の収益の先取り（手数料５％）
などが考えられますが、
ストレートに申し上げますと、
収益不動産の価格高騰、金利の上昇などによって、近い将来、融資先の物件を買った大家さんが、
収支に詰まって、物件を売却又は最悪破綻（競売）することを見越して、銀行が、
リスクヘッジに動き出しているのではないかと見ています。
なので、
手数料の先取り
毎月のBS,PL報告
で状況を逐次把握し、
また、
他行への担保の提供実質禁止
資産売却実質禁止
追加のリスクを禁止させると言うような策を講じたのでしょう。
銀行はいつの時代でも、常に時代の読みが早いのです。
以前は、一部の金融機関は、融資先の早期売却懸念から、売却した場合、融資残高に応じて、数％の違約金を条件とするようなこともございましたが、コベナンツ融資は、さらに、厳しい姿勢で融資先に対応していると言えるでしょう。
よって、
結論としましては、
制約の多い、コベナンツ融資を受けない方が良いと思っています。
特に、資産形成中の大家さんで、資産組み換えが必要な方は、絶対にコベナンツ融資は受けてはいけないと思われます。
損得で言えば、手間暇費用を含めてかなり損を被る融資ではないでしょうか？
