デメリットは、
・初期コストがかかる。
・他の銀行からの融資が受けづらくなる。
・物件の担保提供で、リフォームなど他の融資が受けられなくなる。
・物件の拡大が難しくなる。
などがあるなど、下のYouTubeを視聴し、整理してみてください。
楽街の記事 ⬇️
地主の婿養子さん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/268741
https://www.rakumachi.jp/news/practical/287580
投資家SAさん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/215283
基本を理解するのに、上記記事がとても参考（勉強）になります。
この融資を提案されることが多くなってきた背景として、銀行側の事情として、
①収益不動産価格の高騰リスク
②金利上昇リスクへの懸念
③リスクヘッジ策としての銀行の収益の先取り（手数料５％）
などが考えられますが、
ストレートに申し上げますと、
収益不動産の価格高騰、金利の上昇などによって、近い将来、融資先の物件を買った大家さんが、
収支に詰まって、物件を売却又は最悪破綻（競売）することを見越して、銀行が、
リスクヘッジに動き出しているのではないかと見ています。
なので、
手数料の先取り
毎月のBS,PL報告
で状況を逐次把握し、
また、
他行への担保の提供実質禁止
資産売却実質禁止
追加のリスクを禁止させると言うような策を講じたのでしょう。
銀行はいつの時代でも、常に時代の読みが早いのです。
以前は、一部の金融機関は、融資先の早期売却懸念から、売却した場合、融資残高に応じて、数％の違約金を条件とするようなこともございましたが、コベナンツ融資は、さらに、厳しい姿勢で融資先に対応していると言えるでしょう。
よって、
結論としましては、
制約の多い、コベナンツ融資を受けない方が良いと思っています。
特に、資産形成中の大家さんで、資産組み換えが必要な方は、絶対にコベナンツ融資は受けてはいけないと思われます。
損得で言えば、手間暇費用を含めてかなり損を被る融資ではないでしょうか？
収益不動産の最新市況について、
大手仲介業者の収益物件担当部署の方にお越しいただきまして、率直にお話し頂きました。
愛知県の人口統計、アパートマンション着工数、工事単価、賃貸需要はもちろんの事、戸建て、マンションなどの住宅などのデータも駆使し、的確に今の状況をお話を頂きました。
特に、売り出し件数と売り出し価格、成約件数と成約価格の関係性など、注目の指標分析もございました。
データーを冷静に分析してみると、今までモヤモヤしていた部分も、はっきりわかる様になるものです。
今年は、利回りが低い＝価格が高い と買主が感じる方が多くなると、一時期様子見のために、成約件数が減少します。
そして、それに慣れてくると、成約が増えてきます。
それが、利回りの壁を突き抜ける という現象です。
それが何度も続くと、バブル化するのですが、
ひょっとしたら、その一歩手前まで来てるかもしれませんね。
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一昨日のブログ
の不動産業界の王道について、私見を申し上げます。
結局このYouTubeでは、不動産価格の高騰がいつまで続くか？
はっきりしませんでしたね。
「建築費の値上がり、土地仕入れの高騰などもあり、高額不動産を購入する層の意欲が、旺盛なため、２０３０年ごろまで続く？」
かもしれないし、
「２〜３年で価格高騰は終わり、下落に転じるかもしれない。」
などなど
不動産業界あるあるの一つ、
「起こって見るまでは、最後までわからない。」的なことが結論であった様に思えます。
また、YouTubeの中で、氏が述べていた価格高騰が終了する理由として、「金融情勢急変」を挙げておられました。
自らのリーマンショックの経験で、一瞬にして、相場の空気感が１８０度変わったことから、この様なことが起これば、上げ相場など、一瞬で崩壊するという話でした。
ただ私的には、この結論には、
少々違和感を感じております。
理由は、結論の金融情勢の悪化まで、一足飛びで、話が展開しており、その過程がすっ飛ばされており、釈然としなかったのです。
これは氏が、知っていてあえて説明を避けたのか？知識不足の質問者の下手な質問で、時間を取られ過ぎたのか？
もしくは大事な要素を忘れてしまったのか？
ご本人に聞いてみないと分かりませんが、肝心なところに触れておられなかったと思うのは、私だけでしょうか？
ズバリこのYouTube出かけていた大事な要素は、「融資動向」です。
「不動産価格高騰の影に融資有り。」
との言葉通り、
融資がいつ止まるか？というのも大事なファクターです。
８０年代後半のバブル崩壊、リーマンショック後の不動産価格下落、に共通する事項は、
金融機関の資産が激しく毀損し、機能不全に陥ったことではなかったでしょうか？
ここで、整理してみますと、
バブル崩壊は、融資の総量規制から始まった国策や海外のBIS規制によって、日本のすべての銀行の不動産向け融資が止まることで、崩壊が始まりました。実際には、１０年後、外資投資銀行がやってくるまで、取引も行われず、値がつかない状態で停滞していましたね。
リーマンショック時は、外資金融機関がサブプライムローンによって、天文学的な損失を被り、主に不動産向けの融資がストップ！それほど傷んでいいなかった国内の金融機関も追従したためファンド各社が史上最高益で倒産するといった惨状が起きました。
不動産価格の下落は、外資の投資銀行が保有する大量の不動産を短期間で投げ売りしたことに端を発し、本来下落しなくても良かった、個人投資家向けの収益不動産まで、巻き込まれて価格下落したと私は見ています。
なぜならこの頃、メガ大家さんが大量に誕生していることから、個人投資家向けには、銀行は融資を止めていなかったと思われます。
それぞれ微妙に違いますが、共通しているのは、銀行が弱り、融資がストップしたことであるのならば、
２０２４年現在、まだ銀行が弱る兆候が見えていないのです。
一方東京のタワマンなどは、外国人、国内株長者など、現金買いの方も多いですが、これらの方は、今の円安が１０円、２０円と円高に触れて、株式市場がクラッシュしたら、買わなくなるので、これは、価格の下落要因となります。
この兆候はもう見えていますので、来年には、円高傾向になっていきます。
なので、今言えることは、東京のタワマンは、２〜３年で下落するかもしれませんが、
個人投資家向けの物件は、融資が止まったら、下落要因となりますが、こちらの兆候はまだ見えないです。
今後、日本の銀行が、融資をしづらくなるような、国際基準や国策などに注意を払う必要を感じています。
ちなみに冒頭の表にあるように、コロナ期に、経済が最悪にも関わらず、不動産価格が上昇した理由は、金融緩和にあることで、不動産価格の上昇には融資の下支えが必要であることが分かりますね。
昨日の続きです。
今の現状は？
不動産業界の王道の説明をご参考に。
不動産業界のど正論！！
聞いておかれた方が良いかと思いますので、共有させて頂きます。
不動産投資を行うために、法人を設立している人が増えています。
勿論、節税になる、会社が不動産投資を禁止、相続対策など理由はそれぞれですが、
そのように作られた法人で、節税にもなりつつ、将来2,000万円〜の退職金を作れたら？と言う、仕組みがあったら？
今回、社会保険労務士法人ASUMIの中島先生にお越し頂き、詳細にご説明頂きます。
所謂家賃収入を、企業型のiDeCoを使って、最大1人55,000円/月額を積み立てて、25年間で1,650万円を、何%で運用出来るか？で最終の退職金が決まります。
勿論退職金控除も使えるので、NISAよりも断然税効果が高下さいなる訳なのです。
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2.受水槽についての考察
3.積水の瓦Ｕの破損では、火災保険が、降りない説を検証した結果やはり降りなかった。
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5.アパートを売却した買主から、直接面倒くさい質問が来るが、これは無視してもOK？
6.入居申込後、連絡が取れなくなった人は結局入居予定日にも現れず、再募集することに。
7.一年家賃滞納した入居者が、強制執行の末、退去。自分史上最大の残地物が残っていた。