相続税対策の王道といえば、はやり自分の土地にアパートや賃貸マンションなどの賃貸物件を建設するというものです。なぜ節税になるのかの理由については省略しますが、驚くほどの節税効果があります。
ところが土地の所在場所によってはアパマン経営に適していないこともありますし、既に活用済みで建設する土地がもうないというケースもあります。
このように自分の土地がアパマン経営に適していないとか、土地活用できる土地がもうないという場合はどうすればいいのでしょうか？
私の事務所では関与客からの紹介や本の読者から相談を受けることが多いのですが、相談を受けた段階で集中的に対策を実行するため、そのうち活用すべき土地が無くなります。
そして借金というのは徐々に返済していきますので、時の経過と共に少なくなっていきます。借金が減るということは気分的にはハッピーなのですが、残念ながら借金の返済は即、相続税の増加に繋がります。
せっかく借金してアパマン経営を実行したのに時の経過と共に節税効果が薄まるというわけです。それだけではなく、活用を図る土地も無くなります。こんな時、ほとんどの方は諦めます。日本人というのは窮地に立たされると、なぜか簡単に諦める方が多いのです。
それではこうした状況下、どうすれば良いのでしょうか？ 人が窮地に立たされているとき颯爽と現れる月光仮面ではありませんが(今でもユーチューブでたまに見ます)、こうした時にお勧めしたいのが今回ご紹介する土地を購入して賃貸マンションを建てるという方法です。
自分の土地に建てるのではなくアパマン経営に適した土地を探してきて、そこに建てるので通常は入居者探しで困ることはありません。
私の場合、信頼できる管理会社と提携しているという安心感もありますが、一番大きいのはやはり土地の所在場所です。もちろん立地条件の良い土地はそれなりに値段も高いのですが、トータルの投資額(土地代＋建築費)を抑えるべく様々な工夫をしますので、このご時世でもそれなりにペイするプランにできるのです。
なお、こうした対策では節税効果と長期安定経営の両方を達成するため原則としてアパートではなくマンションを選択します。マンションの方が節税効果が高く、かつ耐用年数が長いので借入金の返済期間を長くできるからです(※)。
(※) ご承知のように木造アパートの耐用年数は２２年ですが、RC(鉄筋コンクリート)のマンションは４７年です。なお状況によっては重量鉄骨にすることもあります。これだと耐用年数は３４年です。
ところで、こうした対策は４～５年前からやっているのですが、面白いことに当初の家賃より今の家賃の方が高くなっているケースもあるのです。アベノミクスも関係しているとは思いますが、お客様からも大変喜んでいただいております。
ただし、今は土地代も建築費も高くなっているので、必ずしも全てのお客様にお勧めしているというわけではありません。状況を勘案してプランに組み入れたり組み入れなかったりといった感じです。
なお現在、あるお客様の相続税対策をやっているのですが、先週末に当事務所で土地の購入申込書(買い付け証明書)を作成し、仲介会社に提出したばかりです。
具体的な場所は申し上げられませんが、前面道路がかなり広く、土地の形も申し分のない、お客様に言わすと「ベッピンさん」だそうです。
こんなことは普通の会計事務所じゃやっていないと思いますが、私の場合はこうした不動産投資や土地活用のお手伝いに多くの時間を費やしています。楽しいですよ!
それではまた。