しふの不動産で地域貢献！ -3ページ目

残置物でお宝探し

どもども！

しふです！

さて、次は新築アパートのために土地を決済しました。

古家付き、残置物処理費用と解体費は私持ちです。その分値引きしてもらいました

さて、今回のお家はすごく綺麗です。

最近まで住まれてたと。

リフォームも適宜入れられており、ここそこが新しい。

あとですね。

廊下の！

床板が！

足触り最高の！

無垢板なんです！

解体する時に床板を持って帰りたいくらいですよ…

コレです。

さて、今回のお家は亡くなった私の両親と同世代の方が売主さんです。えーなー長生きで…

なので中も実家にそっくり。ある物、量、保管法、保管場所、全てそっくりでした。

すると、貴重品がどこにあるか大体わかりますよね？

一回やってみたかったんですよねー。

残置物でお宝探し。

てことで行ってきました！

私のアンテナが反応した貴重品関係がありそうなところはお子さんが片付け済みでした笑

残っておらず。

ですがいくつか発見して持ち帰りました。

・テレホンカード

一枚300円で引き取ってくれます。自宅の固定電話がNTTなら通話料に充当してくれます。

・アルミの脚立

こんなん、なんぼあってもいいですからね！の代表格。置き場所さえあれば、綺麗な脚立はなんぼあってもいいです。使わなくなったらDIYする友だちに譲ります。

・カメラ付きドアホン

言わずもがなですな。取り外し、交換簡単、軽くて小さい、新品を買うと1万円！

・ガスコンロ

置き型でガス管外すだけで簡単に持ち帰れるタイプ。綺麗で新しかったです。サッとメルカリで品番検索。1.7万で売れないかなーと企んでいます。

・サイボーグ009とかの古い漫画少し

メルカリでも売れ残ってるのでなんとなくです。ネコポスやゆうパケットポストサイズになる書籍は送料が安くて送るの簡単なので小銭稼ぎ。売る前にちょっと読んだら面白かった笑　石ノ森章太郎天才です。

・食器少し

持ち帰りの基準は以下です。

・容易に換金可能か

・自分ですぐに使うか

・メルカリで送料負けしないか（厚み3cm以内の物で1000円以上か、大きくて重いなら販売見込み価格が5000円以上と高いか）

・メルカリで売れなくても自分で処分が容易か

断捨離をするときに得たノウハウを活用してます。

最後は残置物引き取り業者さんに頼むので、少しは置いとかないとです。全部を時間をかけてさらうつもりはありません。まだ数万円分くらいのものもあるかもです。実家の片付けを思い出してました。今思えば価値の分からん良いものが沢山あったなー。

悩むのは、混合水栓とエアコンと給湯器の取り外し。売るか使うかできる新しさ。

なかなか楽しかったです！

しふ

インフレ脳とデフレ脳

どもども！

しふです！

今回はインフレ脳とデフレ脳のお話！

ﾄｰｷｮｰのマンションが値上がりし続けていますよね。過去に怖いなって書きました。

一年半経ってどうなったかはご存知の通り。

まだ上がり続けています。

さて先日、年齢を聞くのを忘れましたが見た感じ20代から30代前半の子と話しました。

タワマンに突っ込んでるそうです。

タワマン転売はロットがでかい。1億円のを買って2年寝かせて未入居で売却すると1.5億とかで売れたそうです。2年の間ローンを払い、管理費と修繕積立金を払う。

全然お金がないって言ってました笑

で、その子は言うんです。

まだまだ上がる要素しかないんで、タワマン買い増ししたくて、種銭作りしてます！

目ぇキラッキラさせて言うんです

2年間、お金を垂れ流しながら握った後に得られる儲けは当然桁違いなんですけど、怖すぎてよーやらん。

私はインフレが続くのは信じてます。過去にたくさん書いてます。

ですが、この子のレベルまでは信じられないです。

ハッと気づきました

コレって世代の差なんでは！

オッサンなんで、バブル崩壊とその後、ドットコムバブル崩壊、リーマンショック、とパッと考えるだけでキツかったやつを３つ知ってますし、後ろ二つは体験してます。上がるものはいつか下がる、40代以上の皆さんは共感いただけるのではないでしょうか？デフレ脳です。

アベノミクスが始まったのは2012年なので、もう13年も前。

今の30代前半ってまだ社会に出てなかった。

ってことは、社会に出てからずっと、キツいのを食らってないし、ずっとインフレです。

コロナショックはありましたが、バブル崩壊やリーマンショックに比べたらマシだったのかな。2014年くらいからのダウジョーンズのチャートです。

コロナショックの後戻るまでに1年くらい、2022/1の下落の後2年くらいかかってるな…

なんですが、リーマンショックの時はなんと、

6年も！

かかったそうです。

相場の下落に不安を感じたら

Vol.3【コラム】相場の下落に不安を感じたら | ソニー生命保険

www.sonylife.co.jp

しかも売ってしまった人はその後の値上がりを享受できなかった…

一度上がったものは一瞬下がることはあっても、一年とか二年くらいですぐに戻り、さらに値上がりするんです。だってお金の価値が下がってますから。

インフレ脳です。

そりゃ信じられるわな…

下がることない、下がっても上がるって思うわな…

過去の失敗を経て世界は変わりました。コロナでは迅速な公的資金の供給がありました。コロナ融資で潤った人たちはたくさんいます。

また、日本はインフレにしない限り、円の価値を下げない限り、国が潰れます。

私もデフレ脳をインフレ脳に変換して投資スタイルを変化させないといけません。インフレ脳なら今でも買える物件はあるはず！

意識を変えていきます！

ここまで読んで、

おいおいコイツ大丈夫か…下がってエラい目に遭うで…

と思ったアナタ

、それはアナタのデフレ脳か、私のインフレ脳か、どっちが正解なのか、神のみぞ知るってところですね…

しふ

建物の構造の信頼性と新築への取り組みについて

どもども！

しふです！

今日は2階リビングの続きです。

周囲の目線が気にならない2階リビングは良いです。

ただ、問題は寝室をどうするかです。

一般的な広さの木造住宅なら100m2前後でしょう。2階にリビングを置くと、一階に寝室を少なくとも一室は配置することになります。

阪神大震災時の被害や亡くなられた方々の事情を詳しく知る身からすると一階を寝室にして常時寝るのは受け入れ難いです。親子で上下に分かれて寝るなんてあり得ません。

建築基準法は阪神大震災の後の2000年に改正されているとは言え、その基準で建てられた家もその後の地震で倒壊している例はあります。なので、それ以降でも受け入れ難いです。

受け入れ難い理由ですが。

私は機械系の理系卒で、昔機械設計をしてました。不動産をやり出してから建築の設計を勉強したところ、町の工務店や町の建築設計者たちはこんな精度の低い設計と施工をしてるのか、と驚きました。古い家はメンテナンスのことを考えていないとかもその一部です。

機械分野には法律がないので、建築基準法とはなんぞや、くらいに思っていたのですが、あれは国が定める最低限の住居の設計仕様なんですね。

第一条にこうあります。

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

そのままですね笑

機械系の分野では法律はなくJIS規格があり、メーカー各社が独自の設計仕様を持っています。各社の仕様が異なるので、トヨタは壊れにくいとかソニーの製品には保証期間が終わると壊れるソニータイマーが入っているとか言う品質の違いにつながります。

建築基準法が謳うのは最低の基準なので、建築基準法の通りに作ると文字通り法的に建てられる最低の家になります。

で、構造に関して言うと、木造の二階建ては最も仕様の低い建物だよなと。耐用年数にも表れてるように22年持てばいい、中に住んでる人が災害で死ななければ良い、と言う思想なんでしょう。

そして、設計者に工務店は個人事業でも出来ます。

個人の能力には大きな差があります。個人事業で出来ると言うことは、ハズレ設計者とハズレ施工者が組み合わさると、品質が全く担保されないということかなと。

設計がハズレても家が壊れないように、国が一級建築士を管理しているのだろうと推測してます。

工務店は一定額以上の契約には建設業の登録が必要ですが、施工は管理してませんよね。大工に資格は不要ですよね。建築確認という手続きはありますが、大きなモノの品質を完全に確認することなど不可能ですし、人間は完璧ではありませんので見逃すこともあるでしょう。

そうすると法の基準はどうなるか。

ハズレ設計者とハズレ施工者が組み合わさっても一定の品質となるよう安全寄りの自由度の低い基準となっているはずです。なので、コストに振り切った新築は誰が設計してどこが建てても似てくるんだろうと思っています。

また、阪神大震災の被害を受けて改正された内容であっても、改正された内容が世に広まり一定の信頼性を持って設計、施工されるまでには時間がかかります。設計と施工の精度の低さはまだまだだと考えています。

あくまでも基準は机上の話であって、設計、施工、検査の全てを人間が行う限り、全てで見逃すことはあり得ます。2000年以降に建築された建物でも倒壊している例があるのはそういうことだと思っています。構造で言えば、設計上重要な接合部で少しミスした、建築時にその重要な接合部で施工を少しミスした、検査でその重要な接合部の設計ミス、施工ミスを見逃した、その重要部に特に力のかかる地震が起きた、こういう組み合わせで構造は簡単に破綻すると思っています。

こういった思いから新耐震や阪神大震災による法改正の後の設計施工であっても一階に寝るのは受け入れ難いと考えていました。ただ、この4月に改正された建築基準法が施行され、木造二階建てにも構造計算が義務付けられました。ハズレ設計者でもハズしにくくなりました。阪神大震災後の改正から20年が経ち耐震性の高い木構造の施工も十分に広まっています。

今年の改正後の設計なら二階建ての2階リビング、一階に寝室でも良いかもしれないと思っています。ただし、法改正に現場が馴染んだ後のものですね。3年後の2028年築くらいからが安心でしょうか。

この一連の気づきが私を新築に向かわせる一つの原動力になっています。品質の担保されていない古い建築物は入れ替えられていくべきと思っています。特に利回りだけを見て建てる投資家が建てた建築物は笑

2000年の改正前の建物は大地震で9割倒壊するとかいってるサイトもありますね。リノベで耐震補強をする人もいますが、昔に作られた大きなモノを、設計図も見ず過去の構造上の検討結果も調べずに改造して構造としての強度を確保するのは簡単ではありませんし、住み心地は犠牲になります。

風情のある古民家は大好きなんですがね…

ちなみに、過去にハウスメーカーの住宅展示場に行ったことがあります。ハウスメーカーの設計は、元設計者である私が見てもしっかりしています。その分値段が高いのも納得です。ただし、施工はやはり国が管理していないので基準が無く、大手のハウスメーカーでも時々ハズレを作り、ネットで炎上したりしていますよね。

総合すると、設計、施工、検査と会ったことのない人のミスで、自分の建てた家の中で家族と死に別れたくないので、私が自宅で一階に寝室を配置できるか否かは、2025/4以降に建築確認申請された建物で、現場が2025/4の法改正に馴染んだ後であり、信頼できる施工者が施工したモノかどうかで決める、といった感じですね。

そんなの考えるのは面倒だし、しっかりしたメーカの家を新築するのはめちゃくちゃ高い！

ローコスト住宅で地震保険をしっかりかけて、最上階となる2階か3階に寝るのがコスパがいいと思います！

しふ

マンションから戸建てへ移って変わったことやメリットデメリット

どもども！

しふです！

Xのポストで見かけたので、今日はマンションから戸建てへ移って変わったことです。

マンションは1984年築の築23年で住み始め、築36年で退去、RCの4階です。新耐震。1997年築の築23年の木造二階建てに引っ越して5年目です。こちらは阪神大震災後の建築ですが、2000年の建築基準法改正前ですね。2階リビングで車庫付きです。

・寒くて暑い

やはり断熱は全然違いますねえ。窓リノベなどいくらか見積もりとったりしたんですが、断熱施工にお金かけるより電気代の方が安いなとなってエアコンガンガンに振り切ってます。

エアコンをガンガン使うのは年の半分。毎月1.5万高くなるとして年に9万円、10年住んでも90万円。断熱性を高める工事費用とどっちもどっち、そもそも10年住むかはわからないです。

・車、自転車が近い、そしてどちらもすごく場所を取る

地味に便利です。自転車の頻度が激増です。ただ、雨が降ると自転車圏への移動は辛い笑

そして自動車と自転車はすごく場所を取るなと。

駐車場の分の土地を使わないともったいないと思って車を買いましたから笑

・庭の草抜きが面倒

広い庭なわけではなく犬走りしかないし、防草シートに砂利を敷いたのですが素人施工だったので全然ダメ。年に3回くらいのことではあるのですがめちゃくちゃ面倒です。新築時にしっかりケアしておくべきですね。

・果樹好きには地植えは最高

軒先のスモモがめちゃくちゃ美味しい。地植えしか勝たん。草抜きとは違い、スモモの枝の剪定は嬉々としてやってます。

・夏の庭木の水やりが手間

立水栓がないんですよね…家の中からバケツで…面倒すぎる…

・外と近い、音の面

家が古いし敷地いっぱいに建ってるのもあるのですが、隣の車のドアの開け閉めとか、隣の外での会話とか丸聞こえです。逆に中の話し声も丸聞こえ。

・外が近い、窓から見える面

一階の掃き出し窓が道路に面していると、カーテンを開けて窓を開けると部屋の中が丸見えです。

窓が大きくても外が近いとカーテンを開けられませんし、透けるカーテンで外の気配が見えると人が近くにいたりするのも分かります。室内が全く見えないカーテンにしないとなんかイヤです。すると窓なくても良いんじゃね？くらいになります。窓の配置と大きさは大事だなと。

・外が近い、臭いの面

お隣さんの料理の匂いが入ってきます笑

・中から開閉できるシャッターが欲しい

引き戸の雨戸がついてますが、外が近いのに窓を開けて丸見えにしつつ雨戸を閉めて、が凄くイヤです。道路に面した部屋の掃き出し窓の雨戸は開けなくなりました。

・すりガラスは室内ではさほど圧迫感はないが、やっぱり丸見えに近い感覚

当たり前ですが、圧迫感がないと言うことは見えている、そして見られるということですね。一階のすりガラスの効果は限定的です。

・地域猫の糞に困る

周りには土の空き地が少なく、地域猫もどこでするのか困ってるんだと思います。誰かが餌をあげているから生きられているんだと思いますが、餌をあげるなら糞も処理して欲しいですね。

・外観が気になる

マンションはちゃんとデザインされてますよね。私が買ったのは古い注文住宅で素人デザイン、かなりイケてないです笑　また隣にデザイナーズ住宅が建ったもんだから余計に気になる笑

また、見えるところにあるエアコンの室外機がめちゃくちゃ気になります。これも素人デザインの賜物です。

・設備の管理が大変

ガス給湯器が壊れたり、防蟻剤を撒いたり、排水管洗浄を手配したり、大変です。

・日差しが当たる場所はめちゃくちゃ暑くなる

・家の前の電線が気になる

・2階にいると玄関の鍵の開閉がめちゃくちゃ面倒

この辺りの知識は新築戸建のデザインに活かしました。

・窓は外から家の中が見えないように、中から外の人が見えないように大きさ、高さを決めて配置する

・外から見て綺麗に見えるよう外壁につく物を考えて間取りを決める

・エアコンの室外機を置く場所をあらかじめ決めておく

・庭は土にせず、犬走りでも防草シートは必須、砂利は粒の大きなものにする

・自転車置き場をきっちり取る

・西向きの窓には日除けを付けられるようにする

・電柱から家への電線ルートを配慮する

・立水栓を設置する

あと、周囲の目線が気にならない2階リビングは大事ですね。夏は暑いですが、2階リビングは良いです。

しふ

税理士さんに頼みたいことは、地銀から融資を引ける決算書作りの手伝い

どもども！

しふです！

続きまして税理士さんに頼みたいことです！

今の税理士さんには記帳からお願いしつつ時々こちらから税務上の問題を聞いて回答をもらう、といったレベルです。

一応頼んでいる事務所は不動産投資専門を謳ってはいますが、私レベルに出てくるのは税理士でない勉強中の人ばかりです。私は本業で士業の資格を持っているので業界構造は大体分かってます。こんなもんです。

これが、足りんなと。

方向性は伝えてます。地銀から借りて規模を拡大したいので、地銀から評価される決算にしたいと。

ただ、そこへ到達するためのアドバイスや私の活動への関与はありません。

なのでMDさんのポストを送って、こうしたいから協力してと頼んでますが、今ひとつうまくいってません。方向性とアクションはMDさんのポストでわかって欲しいし、ポストの通りになるために事前にアドバイスが欲しいなと。

安い顧問料でやってもらってますので記帳と言われた通りの決算書作りでいっぱいいっぱい、それ以上やるならお金くださいってことなんでしょう笑が、今の税理士法人に追加で課金しても同じ人が担当するならあまり意味がないなあと。

今の業務ならどんな税理士法人でもできますので移るのは容易です。不動産投資専門と言うならもう少しコンサル的なアクションもして欲しいんですよね…

あと、決算をよくするのに必要な私の作業の遅れは指摘して欲しいな…いつまでにアレくださいとか今期来期はこうしたらどうですかとか…

と言うことで税理士さんを変えてみようかとこちらも思っています。

しふ

清掃で頼みたいのは、蜘蛛の巣取りと周囲に生えた将来木になる草を抜くこと

どもども！

しふです！

管理のうち、清掃は別料金と書きました。別料金の中でやって欲しいのは、普通の清掃に加えて、蜘蛛の巣取りと成長すると木になる草を抜くことです！

蜘蛛の巣取りは分かりますよね。蜘蛛の巣がつくところは決まってます。ほうきで払うだけなら大した時間を使いませんが、週一でほうきで払ってもらうだけで全然違います。月一に一斉に除去して蜘蛛の巣防止剤をスプレーで吹き付けるとかやると別料金レベルの仕事ですが、これより全然綺麗に維持できます。

これはやって欲しい。

木の方は。

少し前にﾄｰｷｮｰ区分の敷地に木が生えてたことを書きました。

こんなんですよ…

2本もデカくなってます

足元を見ると。

こういう予備軍が生えてきてます。

コレが草ではなくて成長したら木になるのは分かりますよね…

草刈り、草むしりは量もあり頻度も多くやらないとなので大変ですが、こういう木になりそうなのを小さいうちに抜くのは簡単です。

これも清掃の時にやって欲しい。

ぐるっと回って怪しいのを抜くだけですから、敷地が小さければ、週一でぐるっと回れば多い時期でも5本くらいでしょう。

言っとけばやってくれますが言わなければ清掃ではないのでやらない。

清掃の依頼にはこの二つは加えたいです。

しふ

管理会社に頼むことは募集と集金、そして巡回と報告

どもども！

しふです！

管理会社に頼みたいことを不動産を買う前は広く考えてました。

草が伸びてたんで抜いときました、建物に痛みがありますよ、清掃しときました、清掃のついでにこれを処分しました、などなど細かいことまでやってくれて連絡をくれるのが良い管理会社だと考えてました。

最近はちょっと変わってきました。

そりゃ細かいことをやってくれても良いんですけど。

今は管理費でやって欲しいことは、

安全な客付と集金と大家への支払いと、巡回で気になったことをちゃんと報告してくれて、有償ベースで対応を依頼したらサッとやる。

これに尽きます。

管理費って、賃収年500万とかなら、5%でも年25万、月に2万ちょいです。

それで全部やってとか無理。

ならその2万ちょいは何に使って欲しいか？

募集と集金と大家への支払い事務でしょう。

募集は言うまでもなく。

他の二つはオマケみたいなもので、募集8、残り2です。募集がダメなら頼む意味がないです。

集金は？

金勘定は時間がかかります。支払い確認に督促はやりたくない作業です。

これはきっちりやって欲しい。

巡回もしたくない。遠方だと往復する時間がもったいないです。

でも入居を保つためには物件の確認は欠かせません。

しかし、これは別料金かな。

月一で良いので見に行ってもらって、何か見つけたら報告して欲しい。報告はメールで簡単に。何かあったらの対応は有償で良いし、見積もりは三万から五万くらい〜とかのざっくりの口頭でいいし、頼んだらサッサとやって欲しい。高ければ頼まないこともあるでしょうが、見積書作れとか相見積取るから下げろとかはしないので、これも受け入れてもらえれば。

また、清掃も別料金ですね。

私が管理会社を評価する基準はこれらです。

私がやりたくないことをやってくれる。巡回は別料金。

これを月に数万でやってくれるなら頼みます。

逆に言うと、これができない管理会社さんとは合いません。

最近ようやく管理会社の評価基準がこのように定まりました。

なんでこんなことを考えたかと言うと、今の管理会社に不満があるからですね笑

次の管理会社に頼む時に理解してもらえるよう、言語化しました。

しふ

万博サウナ、太陽のつぼみに行ってきました！

どもども！

しふです！

今日は終戦の日。日本が戦争でアメリカに負けた日。やはり夏は戦争を考えますね…

ということもありながら…

はいー！太陽のつぼみに行ってきました！

当選してからというもの、この日のために生きてきたと言っても過言ではありません！

抽選の倍率は当初30倍、最近は60倍にもなっていると聞いてます。

大阪メトロ中央線が止まった翌日、開園が10:00になってめちゃくちゃ焦りましたが、東からでも30分かけて無事10:45に入場できました！もう汗だくですよ笑入場時の待ち時間は辛いです… 11:50からなので並ぶパビリオンに入る余裕はありません。大屋根リングの下をゆっくり歩いて向かうことにします。

まずはミャクミャクを撮影。

※写ってるのは知らん人です笑

大屋根リングから空いているのが見えたのでネパールのパビリオン寄ってチャイとタンドリーチキンのセット。写真忘れた

更にオーストラリアのミートパイで寄り道。

イオンでも売ってるみたいです笑

楽天で半額で買えるみたいです笑

まあ楽天でも買いたいというほどの（以下自粛

はいー。2回目。

もう汗だくですよ。このミャクミャクからもめちゃくちゃ遠い…暑いのに…大屋根リングもなく日陰がない…

バス乗ろうと思ったら始発遅いし…

あっミャクミャクいた！

そして隣のライブ会場ではラブライブ!がリハーサル中。

盛り上がりそうです笑

ようやく到着！

アガる〜⤴️⤴️⤴️

写真撮影はこの暖簾以降禁止です。

記憶を辿っていくと。

受付でロッカーキーとネットのバッグを渡されます。バスタオル、フェイスタオル、イオンウォーター900mlが入ってます。水着に着替えて集合。

ガイドさんが付いて説明してくれます。

このサウナは11のritual、儀式を体験するもの。全員で揃ってritualを体験していきます。

なんか色々言ってましたが、もう忘れました

シャワーでのリセット、記憶、太陽、海、嵐、森の雨、音、匂い、なんかを体験していきます。

ロウリュとかアウフグースとか外気浴とかいうサウナ言葉を使いたくないくらい、別次元の体験でした。

ガイドさんがずっと付いて参加者にritualを与えてくれます。説明してくれたり仰いでくれたり音を出してくれたり。暑いのが苦手なら下の椅子へ誘導してくれますし、テンポも良くて道具も良くて、流れもよく、2セットやって着替えて出るまでが90分、が意外と忙しなく感じませんでした。私は最後バタバタするのが嫌だったので3セット目はサッサと出てシャワーを浴び、ゆっくりオロポを飲みました。

至福〜

サインがあったのでパシャパシャと。