Hello
カラーセラピスト講師
リアルミーセラピー創始者
れいな先生です
テラス席が気持ちのいい季節になりましたね。
愛犬ミルキーとお散歩しながら
休憩と称してタコスをビールで流すワタシ
最高の休日の過ごし方です。
住宅ローンの通らない物件
今日は衝撃の事実をシェアしていきます。
いやぁ、前回も色々と判明した住宅ローン事情ですが
今回の話題もなかなかの衝撃です
ズバリ
住宅ローンの通らない物件が想像以上に多い。
はぁ～！そんなの噓でしょ
個人の信用云々とは全く関係がなく
そもそも論・・・
住宅ローンの通らない物件が
相当数あることを知りました
私が知っている限り
住宅ローンの通らない物件
①旧耐震基準かつIS数値0.6未満
②旧耐震基準かつピロティ構造
③違法建築・既存不適格・再構築不可
※他にもあればぜひ教えてください。
上記3つは
どうやっても住宅ローンの通らない物件なので
グレーゾーンの物件（多少の可能性あり）は
記載していません。
さぁ、いってみよう！
①旧耐震基準かつIS数値0.6未満
はい！出ました。
中古マンションを購入するにあたって
ぶち当たる旧耐震物件とは・・・？
旧耐震の建物は、築年数ではなく
昭和56年6月以前に確認申請が行われたかどうか
によって決まります。
とは言っても分かりにくいので
築57年以降の物件は新耐震基準と考えて
概ね大丈夫でしょう。
という事は！
旧耐震物件つまり昭和56年以前の物件は
住宅ローンが通らないのか？
そんな事もありません。
地震大国の日本では、国の推奨もあり
耐震診断を行っているマンションが多く存在します。
（東京都の助成金あり）
耐震診断の結果
新耐震基準に適合している優良物件には
「耐震基準適合証明書」が発行されます
これは間違いなく安心材料ですね。
もし結果が悪くても
耐震補強工事を施している物件についても
住宅ローンは通る可能性が高いです。
じゃあ、問題なのは？
診断結果が芳しくなかったけど・・・
何もしていない物件にはお金を貸してくれません
ま、まぁ、当然そうよね
お金を貸すか？貸さないか？その境目は？
金融機関によって異なるとは思いますけど
基本的にIS数値0.6未満は、ほぼ確NGです
耐震診断方法は色々あるので
さまざまな数値が出てきますが
かなりマニアックなので今回この説明は割愛します。
「IS数値0.6未満NG」という事を覚えておきましょう。
↑
気になる物件があれば、不動産会社を通じて
マンション管理組合の議事録とか教えてもらえるよ
②旧耐震基準かつピロティ構造
築年数の古い物件は
耐震基準を満たしていないことが多く
極論！
耐震診断自体を行っていない方が
住宅ローンが通る可能性あり
という情報を教えて頂きました
マジかっ！
耐震診断を行っていない場合、
金融機関は、マンションの価値を数値以外の目線で
判断することになります。
もちろん立地の良いマンションが優遇されるのは
言わずもがな・・・
立地以外では、マンション外観を目視で
診断するようです。
か、かなり原始的なのね
絶対にアウトな物件
それがピロティ構造といわれる物ですね。
ピロティ構造とは？
主に1階部分が柱のみで壁がない空間で構成され
高床式倉庫のような造りとなっているものです。
1階をくり抜いて駐車場になっている物件とか
よく見かけるよね
ピロティ部分は耐力壁が少ないため
災害時に圧縮等の大被害が生じる恐れがあります。
過去の地震でも、ピロティ部分が
崩れてしまったケースは少なくありません。
↓
③違法建築・既存不適格・再構築不可
そんな物件が存在するのか？
と思ってしまいますが・・・
実際に私が気になっていた物件は
まさに該当していました
ﾄﾎﾎ
港区のとある物件
「耐震基準適合証明書」が発行されており
可能性を感じていましたが・・・
よくよく調べてみたところ違法建築だと発覚
嘘やろ～
違法建築とは
建築基準法またはこれに基づく法令や条例に
違反して建てられた建築物のことです。
その物件は、容積率オーバーに該当していました。
嘘みたいな笑い話なのですが（いや笑えないよね）
建築当初は、オーバーしていなかったのです。
マンション敷地内に、広い平面駐車場が存在しており
容積率は全く問題なかったのですが
長い年月とともに
複数回、駐車場が転売され
最終的にその土地を買った持ち主が
駐車場をやめて、マンションを建ててしまった
えぇぇぇぇー！
そこで初めて該当物件は
違法建築となってしまった末路。
オーマイガー！住宅ローンは絶対に通りません。
そんなこんなで住宅ローンを活用する上で
自分の信用問題も気になるところですが
そもそも論
住宅ローンの通らない物件が
かなり存在することを知りました。
前途多難
しかしながら、今年中に現マンション退去なのです！
中古マンション購入に向けて
どうするか本気で考えなきゃ！
皆さま、応援エールを送ってください
今回も最後まで読んで頂きありがとうございました
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