突然起きた飛んでもない事…

こんばんわ…

今日は子供がもう少しで生まれるので部屋の模様替えをしておりました！

模様替えはうまくいったんですけど最中に緊急対応の連絡が会社から入りました。。。

「〇〇でブースターポンプが止まって断水してるらしい。入居者からクレーム来てるけどどうする？」

との事です。

どうするて…緊急で業者手配して状況確認せなあかんでしょう…

という訳で模様替えは一旦置いといて業者に依頼して緊急で現地確認に行きました。

現地にて業者と合流してブースターポンプ確認しましたがドバドバ漏水してますね…。

ブレーカー上げても即落ちますね。。。

という訳で詳細の確認をしていく訳ですが漏水については漏水箇所が多すぎて応急処置のしようもなくもはや交換しかないとの事です。

管理請け負って早々、またこれですよ…。

という訳で交換までのリードタイムと費用を確認してもらいましたが、、、

在庫が・・・ない・・・？

メーカーからの集荷を考えると7月になる可能性がある・・・？

費用は部品等で変わるけど100万前後になるだろう？

まじ？どうすんのこれ？

という事でオーナーへ現状の報告連絡、そら高いし時間かかりすぎって怒りますよね…。

とは言え交換しないとより大きなクレームになるので必死に説得し金額については了承を頂きました。

という事で業者さんには他の業者で在庫がないかを探してもらってます。

又、加えてでてきた内容で入居者から教えてもらったんですけどこの物件、やたらブースターポンプのブレーカーが上がるみたいで度々、断水発生してたみたいですね…。

それはそれで原因が気になるので業者に協力して貰って原因調査をするとそもそも付いてるブレーカーが合ってないとの事実が浮上…。

電力会社のメーターについてるブレーカーが60Aに対してブースターポンプについてるブレーカーは20Aでこれが原因でブレーカーがすぐ上がるのでは？との事。

とりあえずこれは緊急で対応を依頼し火曜日に交換予定となりました。

一旦はこれで稼働してくれるとありがたいのですがどうなることやら・・・

しばらくは寝れない日々が続きそうです。

又、進展あれば続きかきます。。。

設備の充実と並行して…

こんばんは！！

Proneationの鈴木です。

昨日は空室対策を設備と言う点で話てますがそれと並行して同じぐらい大事な事をお話出来ればなぁ…と思います。

設備を整えてバッチリ！！ってなる事が多い空室対策ですが設備を整えても内装がちゃんと整っていないと第一印象で「う～ん・・・」ってなるケースがあります。

そこで私が実際に内装を手掛けたものをご紹介させて頂きながらよかった事や反省点をお伝え出来ればと思います。

とりあえず写真を添付しましたが女性向けというよりかは男性向けの印象の品番選定が多いかと思います。

女性受けも多少考えてはいますがこれには少し言い訳をさせて頂きます。

そもそも私の担当にて1Rや1Kがほとんどでセキュリティ面を考えても万全ではない物件が大半です。

なので入居者のターゲットを男性に絞ってるケースが多いです。

なのでサンプルとしてはどうしても男性的な色合いが強くなってしまってる気がします。

そういった形でまずはターゲットをある程度、明確にして頂きそれにあった色、柄を考えて選んで頂くのが良いかと思います。

実際に今回掲載した写真は施工から3ヶ月以内に入居が決まっている物件になります。

前回の設備面をしっかりと整えつつこういった内装もしっかりとすればよりより部屋となり仲介店が紹介し易い部屋になります。

又、しっかりとアクセント入れてメリハリ付けると写真にした時も印象が強くなるのでそれも良い要因かと思います。

万人に愛されるデザインは難しいですが、ある程度ターゲットを絞って頂き表層も考えて頂くのがよいのではないかと思います。

また次回も見て下さい。

よろしくお願い致します。

空室対策の設備について

こんばんは！！

Proneationの鈴木です。

本日は空室対策の設備という点で少しお話をしていきたいと思いますが導入設備には大きく2属性あるという話をよくオーナー様にさせて頂きます。

わかりやすく

1.入居が決まりやすくなる設備

2.賃料を上げ易くなる設備

という2種類でお話をさせて頂くわけですが「空室対策」「設備投資」という単語を出すと多くのオーナー様は「2.賃料を上げ易くする設備」をイメージしそんな金額は出せないと言った話をされてしまいます。

ですが「空室を埋めたい！」「入居促進！」が主目的であればまず目を向けて頂きたいのは「1.入居が決まりやすくなる設備」になります。「2.賃料を上げ易くする設備」に目を向けていろいろ導入したけど、「1.入居が決まりやすくなる設備」が不十分だった為、効果が微妙だったという事もありますのでまずは「1.入居が決まりやすくなる設備」にしっかりと目を向けて頂きまずは「空室を埋める！」「埋まりやすい物件として仲介店の認知を上げる！」事を行って頂きたいと思います。

さて私がオーナー様に空室対策の一環としていつもご提案する設備は基本的なところですがいかんせん私が担当する物件は比較的築古の1Rや1Kが多い為、基本の「キ」的な設備ばかりとなります。

1.モニター付きインターホン

2.ウォシュレット(洗浄機能付き便座)

3.IHコンロ

4.洗濯パン

5.ホスクリーン(下に参考写真を添付します)

　　　

6.浴室シングルレバー水栓、シャワーヘッド交換

7.照明交換(シーリング、廊下やキッチンにダウンライト等)

　　　

8.追い炊き機能

9.ゴミ捨て場のカラス除け対策

が提案の主軸と言ったところになってきます。

　※9については部屋ではなく建物自体の設備ですが。

原状回復時に表層工事と不具合設備の交換、クリーニングと合わせて上記を提案させて頂きますのでぱっと見は高く見えてしまう事が多いですが、ちゃんと説明をさせて頂くと受け入れて頂ける事が多いです。

「無料インターネット」や「エントランスのオートロック」、「宅配BOX」等は人気設備としてよく上がってきますし提案を受けるオーナー様も多いかと思いますがこれらの設備は「2.賃料を上げ易くなる設備」となりますし、これらの設備は部屋がちゃんとしているからこそ生きてくる設備となります。

空室対策として考えて頂くならいきなり大がかりな工事から手を付けるのではなく比較的安価なところから堅実に設備を充実させて頂きたいと思います。

また明日も更新したいと思いますのでよろしくお願い致します。

空室の管理はちゃんとされてますか？

こんばんは！！

賃貸物件の管理してる奴です。

さて今日の投稿をお読み頂く前に私事？ですがとあるオーナーからの要望もありオーナー様向けの空室アドバイスをさせて頂ける様に問い合わせ用のサイトを作りました。

簡単で拙いサイトではありますがご相談は無料で受けさせて頂きますので興味がありましたらご覧いただければ幸いです。

https://sites.google.com/view/proneation

こんな誰かもわからん様な感じではありますがよろしくお願い致します。

さて！！前回に続いて仲介店が紹介したくなる物件についてお話をさせて頂きますが今日の内容はシンプルだと思います。

その部屋は仲介店が紹介し易い部屋になっていますでしょうか？

立地の問題はどうしようもないのですが物件環境、部屋環境は整った状態になっていてる物件の方が仲介店は紹介し易いです。

人の第一印象と同じ様に物件、部屋も第一印象が重要となってきます。

どう言った事かというと物件についてパッと物件の方を向いた時に草が生えっぱなし、ゴミが散らかりっぱなしになっているとそれだけで物件のイメージは悪くなります。

部屋についても入ったら虫の死骸が落ちている。靴であがったのか床に靴跡がついている、棚板が剥げている、電気のカバーが割れている。等があるとやっぱり印象は悪くなります。

　※これらは私が新規で担当した物件にあった状態です。

せっかく原状回復で綺麗にしたのにも関わらずしばらくして上記の事が発生しているとやはり入居者の印象は悪くなり、仲介店の営業のアピール空しく決まらないとなってしまいます。

設備、リフォーム内容は今回は割愛しますがまずは物件、空室の環境維持については注意して行って頂きたいと思います。

これは管理会社がやっているから大丈夫と思うかと思いますが、空室の状態について報告を上げてくる管理会社は少ないと思います。

管理会社の担当者によっては空室は放置されていて確認していないというケースもありますので何か連絡があった際にでも報告を貰う様にして頂ければいいかと思います。

やはり印象の良い物件というのは仲介店も気軽に進められる、内覧に連れていける為、紹介件数の増加につながりやすいです。

賃料等とのバランスもあるのでお金を必要以上にかける必要はありませんが、管理会社に報告してと言って報告を受ける分には無料かと思いますので是非、気にかけて頂きたく存じます。

次回からは少し設備という点についてお話をしていきたいと思います。

また明日も見て貰えれば幸いです。

よろしくお願いします。

仲介店の売上って？

こんばんは！

賃貸物件の管理してる奴です。

昨日は客付けを行うにあたってのシステムってこういうのがあります！っていうお話をさせて頂きましたが本日はそれを見た入居希望者に対して仲介店はどんな物件を紹介するのか？って事をお話していきます。

部屋を探すにあたって仲介店に来店する入居希望者はこんな場所、こんな部屋に住みたいなぁと考えて来る訳で、ある程度はネットで調べてこの部屋見たいと思って来店します。

そんな入居希望者に対して仲介店の営業は「他にもこんな部屋ありますよ！」「そう言った条件だとこちらの方が良いかもしれませんね！」と言って別の部屋も勧めていき内覧に行き、最終的に入居希望者が「この部屋に住みます！」と決める様な流れが多いかと思います。

じゃあこの際にどんな物件を仲介店の営業は勧めていくのかと言うと

・賃料等の募集条件が入居者の希望条件に合っている部屋

・設備が充実し綺麗な部屋

というのがイメージとしてあると思いますが、ここで考えて頂きたいのは「仲介店は慈善事業ではなく商売という事です。」仲介店の営業には売上、件数等による目標数値がありこれらを達成する為に部屋を紹介しているという点です。

では仲介店の売上って何で発生するの？という事になる訳ですが、部屋の仲介業における売上としては

・仲介手数料

・広告料(略称:AD(advertisement))

が中心になります。

仲介手数料については認識があっても広告料について知らないオーナーが時々いらっしゃいます。

ではこの二つについて簡単に説明させて頂きますが

まず仲介手数料は、不動産会社に入居者を仲介してもらった場合に支払う手数料のことです。

仲介手数料の上限は家賃１ヵ月分と決まっておりその一か月分を借主とオーナーで半分ずつ支払うか、どちらかが1ヶ月分払うかというものになります。

では広告料は？となりますが「依頼者から広告等の要請を受けた場合は、広告費を併せて請求できる」という規定のもと入居が決まった際にオーナーが仲介店に支払う費用となります。

どういう事かと言うと

賃料が50,000円、広告料2ヶ月の物件に対して入居者を見つけた場合、その仲介店が得る売上と言うのは

仲介手数料： 50,000円

広告料　　：100,000円

合計　　　：150,000円

となる訳です。

ではここで質問です。

立地、設備等に差がなく共に賃料が50,000円の物件がありました。

Aは広告費が1ヶ月、Bは広告費が2ヶ月となった際に仲介店はどちらの物件を紹介するでしょうか？

まぁ答えはわかりきっていて「B」という話になるのですが入居希望者が特別な理由でAを選ばない限り仲介店はBを勧める事になると思います。

なので広告料の設定というのは非常に重要となってきます。

直接的な出費になる為、1ヶ月から上げない！というオーナーが時々いらっしゃいますがその結果、数か月空室になるぐらいだったら広告費を上げて早々に入居を決めていくというのも一つの手だと思います。

ただ過剰な設定にしてしまうのはもったいない事になってしまうのでその為にも周辺物件の情報を集めて頂き少し有利になる程度の適切な広告料設定を見つけて頂ければ幸いでございます。

本日は仲介店の売上という点から紹介したくなる物件を紹介致しましたが明日も引き続き紹介したくなる物件という点についてお話していきます。

また見て頂ければ幸いです。