こんばんは！
賃貸物件の管理してる奴です。
昨日は客付けを行うにあたってのシステムってこういうのがあります！っていうお話をさせて頂きましたが本日はそれを見た入居希望者に対して仲介店はどんな物件を紹介するのか？って事をお話していきます。
部屋を探すにあたって仲介店に来店する入居希望者はこんな場所、こんな部屋に住みたいなぁと考えて来る訳で、ある程度はネットで調べてこの部屋見たいと思って来店します。
そんな入居希望者に対して仲介店の営業は「他にもこんな部屋ありますよ！」「そう言った条件だとこちらの方が良いかもしれませんね！」と言って別の部屋も勧めていき内覧に行き、最終的に入居希望者が「この部屋に住みます！」と決める様な流れが多いかと思います。
じゃあこの際にどんな物件を仲介店の営業は勧めていくのかと言うと
・賃料等の募集条件が入居者の希望条件に合っている部屋
・設備が充実し綺麗な部屋
というのがイメージとしてあると思いますが、ここで考えて頂きたいのは「仲介店は慈善事業ではなく商売という事です。」仲介店の営業には売上、件数等による目標数値がありこれらを達成する為に部屋を紹介しているという点です。
では仲介店の売上って何で発生するの？という事になる訳ですが、部屋の仲介業における売上としては
・仲介手数料
・広告料(略称:AD(advertisement))
が中心になります。
仲介手数料については認識があっても広告料について知らないオーナーが時々いらっしゃいます。
ではこの二つについて簡単に説明させて頂きますが
まず仲介手数料は、不動産会社に入居者を仲介してもらった場合に支払う手数料のことです。
仲介手数料の上限は家賃１ヵ月分と決まっておりその一か月分を借主とオーナーで半分ずつ支払うか、どちらかが1ヶ月分払うかというものになります。
では広告料は？となりますが「依頼者から広告等の要請を受けた場合は、広告費を併せて請求できる」という規定のもと入居が決まった際にオーナーが仲介店に支払う費用となります。
どういう事かと言うと
賃料が50,000円、広告料2ヶ月の物件に対して入居者を見つけた場合、その仲介店が得る売上と言うのは
仲介手数料： 50,000円
広告料 ：100,000円
合計 ：150,000円
となる訳です。
ではここで質問です。
立地、設備等に差がなく共に賃料が50,000円の物件がありました。
Aは広告費が1ヶ月、Bは広告費が2ヶ月となった際に仲介店はどちらの物件を紹介するでしょうか？
まぁ答えはわかりきっていて「B」という話になるのですが入居希望者が特別な理由でAを選ばない限り仲介店はBを勧める事になると思います。
なので広告料の設定というのは非常に重要となってきます。
直接的な出費になる為、1ヶ月から上げない！というオーナーが時々いらっしゃいますがその結果、数か月空室になるぐらいだったら広告費を上げて早々に入居を決めていくというのも一つの手だと思います。
ただ過剰な設定にしてしまうのはもったいない事になってしまうのでその為にも周辺物件の情報を集めて頂き少し有利になる程度の適切な広告料設定を見つけて頂ければ幸いでございます。
本日は仲介店の売上という点から紹介したくなる物件を紹介致しましたが明日も引き続き紹介したくなる物件という点についてお話していきます。
また見て頂ければ幸いです。