こんばんは。
売買の担当者の話や物件資料を鵜呑みにしないでしっかりと確認してという事を賃料という点からお伝えをさせて頂きました。
今回は建物に付帯している設備という点についてもよく確認して収益不動産の購入を検討して貰えればと思い書かせて頂きます。
確認して欲しいのは大きく下の2つです。
1.この物件にはどう言った設備がついているのか？
2.設備は定期的に点検、修理がされているか？
1.についてですが設備というのは建物自体についている設備を中心に消防設備や貯水槽、浄化槽、エレベーター、ソーラーパネルと言ったものですが最近、増えているものでインターネット設備、監視カメラ、といった物も含めてしっかりと何がついているのかを確認して欲しいと思います。
これによって何が変わってくるかと言うと...
ランニングコストや修繕が発生した際のコストが大きく変わってきます。
例えば皆さんご存じのエレベーターですがエレベーターは30年を超えてくると部品交換やリニューアル等が結構、増えてきます。
エレベーターの部品交換は交換個所にもよりますが数十万、数百万を超える場合もあります。
設備によりリスクは大小様々ですが築古の物件であったり設備が充実している沢山ある物件程、こう言ったリスクもあるという事を理解頂きまずはしっかりとついている設備を把握して頂きたいと思います。
2.については1.で把握した設備がこれまでどの様に点検され、発生した故障に対してちゃんと修繕がされていたかを確認して頂きたいです。
私が担当する物件で最近発生したのは物件の引き渡しより管理を請け負ったのですが1ヶ月程度たった頃に突然、入居者から連絡が入りました。
電話に出た第一声が「突然水が出なくなったんだけど！早く何とかして！！」でした。
その後も立て続けに他の入居者からも同様の連絡が入り、慌てて業者を手配して現地に向かいましたが...
ブースターポンプが全く動いていませんでした。。。
※ブースターポンプは簡単に言うと貯水槽に水を送る為のポンプです。
ブースターポンプは本来、2基あって片方が壊れてももう片方が稼働して給水できるのが基本ですが両方とも止まってます。
そのおかげで貯水槽に水が溜まらず断水が発生してしまったという事です。
業者に故障原因、修理の可否を調査してもらいましたが結果は修理不可、交換が必要という事でした...
オーナーに後日見積にて交換を手配する旨を伝え、業者に交換手配を依頼し入居者にも各戸に謝罪に行きそこまで大事にはならずに済みましたが問題はここからです。。。
業者から見積(交換した1基と未交換の1基で2基分)をもらい、オーナーへ見積の提出をしましたが2基の交換見積ですから百うん十万かかるわけです。
もう見た瞬間に怒る訳ですよ。
「なんでこんなに費用が掛かるんだ！」
「購入して一か月でこんな故障が発生するのはおかしい！」
「入居者が壊したんじゃないか！？」
と怒鳴られましたがこちらとしてはそんな事言われましても…という状態です。
とりあえず物件購入時に引き渡された資料は全部、こちらでも確認させて頂きましたが貯水槽の報告書はありませんでした。
前オーナーは貯水槽関係の点検は実施していたのでしょうか？という様な内容を確認させて頂きました所、オーナー貰ってました。
過去の点検報告書を...そして「1基は故障により稼働不可、もう1基は異音、漏水有、修繕の対応をお願いします。」と書いてあり、修繕の見積も添付されてました。。。
前オーナーは問題があると報告を受け、修繕の提案をされながらも実施してなかったという事ですね。。。
こうなった場合、売買契約の内容がどうなっているかわかりませんが瑕疵担保責任として売主に損害賠償請求が出来るのでは？というお話はさせて頂きその日は失礼しました。
という事で話がそれてしまうので戻しますが買って何かしら修繕が発生するケースは多々発生します。
少しでもその可能性を下げる為に点検状況、修繕状況は必ず確認を取って頂き可能であれば業者に同行して貰って現地を見てもいいと思います。
今回のケースは事前に確認が出来ていれば売主負担で修繕をした上で引き渡しか、修繕はこちらで手配するのでその分、物件価格を下げるという交渉も出来た可能性があります。
大きなリスクを少しでも避け、安全に不動産投資を行って頂く為にも可能な限り確認は取ったうえでの検討を是非、お願いします。
次回は管理会社との管理委託契約を締結する際に気を付けて頂きたい事を書かせて頂きます。
またお読みいただければ幸いです。
