空室対策の為のアクセントクロスの活用例

こんばんは！！

昨日の件とブースターポンプの件は進捗が少ないのでまた進んだタイミングで書かせていただきます。

本日については空室対策を兼ねて表層にてアクセントクロスを用いる際の参考になればと過去に実施したものをご紹介できればと思います。

とりあえず下に私が品番選定した物件の写真を添付します。

こちらはほんの一例ですがアクセントクロスを用いる際には

・床色とのバランス

・クロスが与えるイメージ

を意識して品番選定を行ってます。

と言っても表層工事の内容によっては床は床材は変更しないケースもある為、工事内容によっては選べる範囲が狭くなってしまう事も多くあります。

ですがやはりアクセントクロスを用いる事でパッと見た際のインパクトとなる事は間違いないですし内覧時の入居者はかなり向上するものと思います。

ただし選ぶ際に注意して頂きたい事もあります。

柄、色の好みは人によって千差万別です。

1Rや1Kであればターゲットも絞りやすく比較的選び易いのですが…

2LDK等のいわゆる「ファミリータイプ」の部屋は入居する「家族」によって夫婦間の好みも違いますし「家族構成」により部屋毎に持たされる役割も変わってくる事となります。

その為、誰かの100点ではなく、なるべく多くの方の80点をイメージして選定しています。

ちなみに今回、紹介した部屋については工事後にリーシング等をしっかりと行った上で1～2か月程度で入居が決まってます。

私はアクセントクロスを選定する際は取引のある業者がサンゲツで施工する業者が多いので「リザーブ」というカタログから選定しています。

サンゲツのサイトからデジタルカタログも見れるので一度見て頂くと「こんなクロスあるんだ！」と発見もありますのでお時間あれば見てみると良いかと思います。

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【管理会社に任せてしまっているオーナー様へ】

管理会社に任せてしまっている場合、会社による特色はあるのでしょうがそもそもアクセントクロスを使用しないケースが多くあります。

実際に私が新規で担当した際に空室にアクセントクロスが施工されている物件は少数です。

その為、工事見積を受領し発注する際に一度、アクセントクロスは入るか？というのを確認して頂きたく存じます。

会社によっては別料金という事も発生する可能性がありますが施工して入居率を向上できるのであれば料金次第で施工して頂いた方が良いかと思います。

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今回はクロスにてお話をさせて頂きましたが床材にしても「フロアタイル」にするか「クッションフロア」にするか？「色」「柄」はどうするか？によっても印象は大きく変わります。

是非、いろいろみて頂き物件の印象向上にお役立ていただければ幸いです。

またよろしくお願いいたします。

空室対策相談物件の現地確認に行きました！！

こんばんは！！

さて本日はオーナー様より「空室対策」のアドバイスをお願いされた物件の現地確認に行ってきました。

現地に向かう前にZOOMにてお時間を頂いて状況をヒヤリングさせて頂いた訳ですが

・退去があってから半年以上経過している

・管理会社へ工事の依頼をしたが完了報告をされていない

　　※費用請求もされていない

・募集はしていると聞いているが募集条件の話は特になかった

・空室は10戸中1戸

オーナー様は遠方にお住まいとの事で更には物件がなかなかの田舎で車で長距離を見に行く時間を取るのも難しいとの事で何とかならないかと思って今回、ご連絡を頂いたとの事。

とりあえず「リアプロ」を確認させて頂きましたが出てこず。

BtoC向けの媒介を検索しても出てきませんでした。

とはいえ何かしらの媒介で募集活動をしているケースも否定はできないのでオーナー様へ下記の確認をお願いしました。

・どの媒介に掲載しているか？

・掲載しているなら「マイソク」を送ってもらう

・オーナー手配で修繕工事を入れても問題ないか？

　　※管理会社によっては嫌がるところもある為

・前入居者との解約精算の明細書があれば貰う

　　※管理会社が退去精算を適切に行ったかを確認したかったので

こちらについては回答があり次第、連絡しますとの事でとりあえず私は現地を確認して報告するという事で先日の休みに車で現地を確認してきました。

とりあえず物件自体は築年数が滲みでてますが比較的、綺麗な状態でしたが

・植栽が伸びっぱなし

・一部のゴミが回収されていない

・掲示板に数年前の案内が貼りっぱなし

という点はオーナーへの報告対象かなという感じです。

さて問題の部屋についてはなかなかの荒れっぷりでした。。。

とりあえず放置されているので汚水が上がってきており部屋全体に異臭がすごい。

又、クロスボロボロ、壁に穴、風呂やばいって状態です。

写真貼りますが汚いものが苦手って方は見ない方が良いかもです。。。

これ以外も全体的に汚れが酷くキッチンも汚れがこびりついてやばかったです。

写真見てもらうと分かりますけど壁については「どしたらこんな大穴あく？」って感じにがっつりとあいてしまってます。

という訳で一通り写真を撮って、工事が必要そうな項目の洗い出し、寸法計測を行って撤収しました。

設備系の状態については電気が通電していなかった為、確認できず交換するならこんなもんです。で見積は提出ですかね。

という訳で工事項目としては

・クリーニング

・表層交換+下地補修

　　※下地については業者に一度、確認してもらう予定

・網戸交換、窓枠補修

　　※歪んでて網戸はまらなかった

・浴室 水栓、シャワーヘッド、鏡交換

・キッチン 水栓交換、収納扉へのダイノックシートでの補修

・各部屋 照明設備設置

・リビング エアコン1基設置

・換気扇等の設備交換

・その他軽補修

にて見積作成予定です。

間取りが1LDKですがそこまで広くはないので酷い金額にはならないと思いますがそれでも賃料をどうするかによって回収が変わってきてしまう為、どうしようかな～という感じですね。

とりあえず明日以降で募集条件の策定と業者見積等の対応をして具体的な「空室対策」の提案準備をさせて頂こうかと思っております。

又、こちらも進捗あれば報告していきますね！

また見てもらえれば幸いです。

空室募集をする際に気を付けて(管理会社に指示して)欲しい事！！

こんばんは！！

ブースターポンプが大変な事になってますがそれは置いといて今日は別の話をさせて頂きます。。。

空室募集を実施する際に媒介(システム)に登録するという事は以前、お話をさせて頂きました。

　※システムについてはこちらで話をしています。

本日については「登録をする際に気を付けて頂きたい事」をお話できればと思います。

まず1点目ですが登録後に必ず「マイソク」を確認してください。

　※「マイソク」についての説明は割愛しますが登録した内容をまとめた資料です。

確認する内容としては「管理会社と打ち合わせた募集条件」に誤りがないかです。

というのも過去に私の担当オーナーから聞いた話ですが、、、

入居の申込書が届いたタイミングで記載されている賃料が認識と全く違った為、管理会社に確認したが管理会社はその件については相談した！という回答で言った言わないという問題に発展したとの事です。

その時は入居希望者をキャンセルすのはもったいないという事で了承したそうですがその分、利回りが下がる結果になったとおっしゃっておりました。

現在は対策として募集をした際は「マイソク」を必ず提出する事、修正した際も提出する事としてそれ以外は認めないとしているそうです。

交渉条件があった際は電話での相談は認めつつメールで証跡を残すようにして責任の明確化を図る事にしているとの事でした。

という訳で言った、言わないという話はたびたび発生しますので証跡を残すことは大事だと思います。

特に募集条件についてはオーナー様の収入に直結してくる内容なのでしっかりと確認を取って進めて頂きたいと思います。

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そして2点目ですが募集する際の「写真」は見せてもらう様にして下さい。

というのも「写真」の印象が悪ければ入居者の印象は当然、悪くなります。

簡単な比較例ですが

こちらが工事完了後に現地確認用で携帯で簡単に撮影した写真です。

ちゃんと募集用に撮影するとこうなります。

全く印象が変わりませんか？

部屋の明るさ、広さ、配置物による色合いによりぱっと見の印象が全く違うのではないでしょうか？

写真だけで住む物件を決めなさいと言われたら2枚目の写真を大多数の方は選ぶのではないでしょうか？

とはいえ正直な事を言うと1枚目の写真も私自身、様々な物件の写真を見てきましたがもっと「薄暗い」「見たいところが見切れている」「画質が荒くてよくわからない」という写真はたくさんあるので悪いとは思ってませんがそれでも2枚目の写真の方が印象いいですよね。

募集用の写真というのは「入居希望者が物件を知るのに最初に見るもの」です。

BtoC用の媒介をインターネットで見てもまずは写真が目につくと思います。

そんな「写真」を軽率に撮ったもので募集して果たして印象が良い物件になるでしょうか？

そんな事はないと思います・・・。

なのでどの様な写真で募集されているか？それは部屋内もそうですが物件の外観写真も含めて必ず確認して頂けるといいと思います。

今回は空室の募集をする際に確認して欲しい事をお伝えいたしました。

また次回もよろしくお願いいたします。

とんでもない事のその後…

こんばんは！

今日も今日とて緊急対応…。

よくもこんなけいろいろ起きますね…。

という訳で先日書いた「突然起きたとんでもない事」に進展があったのでその事について書いていきたいと思います。

とりあえず事の発端は昼頃になった入居者からの電話です。

「また水がでないんですけど？」

という訳で業者に連絡して緊急対応のお願いと私自身も現地に急行です。

事務所から現地まで約1時間半程度かかる場所なのですがとりあえず安全運転で現地に向かった訳ですが、到着前にブレーカー交換をお願いしてた電気工事業者より連絡がありました。

「ブレーカーが届かないです！

　　　今日は工事できないです！！」

希望がログアウトしました。

とは言えとりあえず現地に行く訳ですが緊急対応をお願いした業者さんが先に到着していて確認作業を始めてくれてましたが手が出せるレベルじゃないという事でメーカーさんに来て頂いてみてもらう事となりました。

そして物件が断水しているので各戸に水を買って配布すると共に事情説明を行いました。

しばらく待ってメーカーさんが到着し、確認の為にポンプを分解する事となりました。

分解時の写真がこちらです。

ご覧いただいた通り錆がすごい！！そしてモーターのコイル部分まで水が浸入してもぱっと見もうダメじゃないですかね…？という感じです。

ベアリングについてもシールが腐食しグリス漏れてて触るのも怖いレベルです。

ですがさすが専門家！！

「コイル内を乾燥させて電気抵抗が回復したら

　　部品交換で一時的に使えるかもしれいですね！！」

心強い一言！希望が少しだけ見えました！！

とう訳で早速、復旧作業を開始して頂きました。

ですが一時的な復旧です。交換までこれが持つかどうか・・・。

という事でメーカーの営業の方に連絡して頂き在庫、納期の確認ですが今だと3ヶ月かかるみたいですね。しかも確実かもわからない。

なんでも上海のロックダウンが影響してモーター部品とかが製造されない、入ってこないっていう状況みたいですね・・・。

国内工場だけでは製造も追い付かず数が全然、足らないらしいです。

とは言えとりあえず順番入れ替えで調整できないか確認してみますという事で納期は一旦、保留です。

そして復旧作業の方ですが分解は完了してコイル内の乾燥を行っているのですが工業用ドライヤーで中に温風をあてて乾かしてました。

工業用ドライヤーって650℃まで上がるんですね・・・。

とは言え650℃で乾かすとコイルが焦げる可能性があるという事で200℃で温めてました。

一時間ぐらい温めたところで電気抵抗が少し戻ってきたとの事で分解したモーターを部品を交換しながら組み立てて頂き稼働確認です。

動きました。

電源付けると数秒でブレーカー上がってましたがブレーカーも上がりません。

貯水槽に水が溜まって行きます。

本当に対応頂いたメーカー、業者さんには感謝です。。。

という訳で復旧作業も完了し最悪の事態は避ける事が出来ました。

そして不安要素はあるものの1、2ヶ月ぐらいはもつのではないか？との事。

後は交換するポンプの納期短縮がどこまで縮まるか！という事で対応は継続ですが一旦の延命が出来たところで対応は完了です。

この対応はいつ終わりますかね・・・。

こういう対応は精神衛生上よくないです。

という訳で進展あれば引き続き書いていきます。

またよろしくお願いします。

管理会社に連絡が来る入居者からのクレーム

こんばんは！！

昨日は急遽、ブースターポンプが止まってしまった案件について書きましたが案件については現在も進捗中でとりあえずブレーカー交換の作業待ちとなりますので本日は別のお話を書きたいと思います。

題名にある通り、入居者からのクレームについて書きますが管理会社で働いていると日々、様々な電話が鳴ります。

「仲介店からの問い合わせ」「オーナーからの連絡」となる訳ですが電話が鳴って要件を伺って一番、心臓に悪いのが「入居者からのクレーム連絡」です。

「入居者からのクレーム」といっても要件は様々ですが今回は特にこんな連絡が多いという内容をお伝え出来ればと思います。

これから自主管理で賃貸物件の不動産投資を行おうかと検討されている方や既に実施している方等にも参考になれば幸いでございます。

その１「設備不具合による修繕要望」

こちら、イメージはつきやすいかと思いますが特に多いのが入居したての部屋に特に多い内容かと思います。

設備といっても物件により付帯設備は様々ですが多いのは

・水栓等の漏水

・換気扇等の異音

・エアコンの故障、異音、異臭

が比較的多いかなと思います。

入居間もない部屋であった場合は状況をヒヤリングしてオーナーへご報告、業者手配にて現地調査、見積対応・承認、修繕手配という形で実施するのがほとんどです。

ここでヒヤリングする際に私が気を付けているのは「クレームの原因」はどこにあるか？です。

というのも言われたクレームを全てオーナー負担にて直していてはオーナーが修繕費に追われ投資の目的を達成できない事となります。

なのでヒヤリングの際や現地確認の際に原因はしっかり確認した上でオーナーへの工事承認を取る事をしています。

「経年劣化による故障」「入居当初から壊れていた」であればオーナー負担にてご相談させて頂きますが「入居者が一般的な使用方法をしていない」「子供が室内でボール遊びをしていてボールをぶつけてしまった」といった入居者の責任で破損してしまったものについては入居者へ費用負担をお願いしています。

最終的には修繕は手配をさせて頂くのですが費用については状況に応じて適切な負担をお願いする事で対応をさせて頂いてます。

その２「カラスによるゴミ散乱への対応」

こちらは入居者もありますが近隣住民の方からご連絡頂くケースもある内容となります。

カラスがゴミを荒らして回収されていない、ゴミが散らばって汚い、異臭を放っていると言った内容ですね。

ゴミがあれている物件は印象が悪くなってしまい、印象が悪い物件は退去率が高くなってしまう。客付けが難しくなってしまうというデメリットしかありませんしカラスは一度、荒らすとここはあされると覚えてしまい習慣化する為、早めに対処して頂く必要がございます。

対処としては大きく2種類あり

・そもそもカラスが近づかない様にする

・カラスが近づいても荒せない様にする

かと思いますが前者のみでは結構不十分になる事が多く、後者は対策の仕方によっては別のクレームに発展する事があるので内容を吟味して頂く必要があります。

「そもそもカラスが近づかない様にする」というとカラス除けの人形や超音波によるカラス除けをイメージする方も多いかと思いますが人形等はマンションの外観等に問題ない場所、見た目の物を選ぶ必要がありますし、超音波についても基本的には人に影響ないとの事ですがたまに体調を崩す方もいらっしゃる様です。

又、カラスが学習した結果、再度カラスの被害が発生したという事もあるので選定には要注意です。

「カラスが近づいても荒せない様にする」についてはカラス被害の対策としてはこちらの方が確実性が高いのですが物を選ぶ際に確認して頂きたい事がいくつかあります。

こちらの対策としてイメージするのは「ゴミステーション」の設置かと思いますが「ゴミステーション」についても種類が様々です。

構造として「ネットタイプ」「コンテナタイプ」といった種類があり「ネットタイプ」については「コンテナタイプ」より安価ではありますがネットが破られてしまう事や蓋の構造上カラスでも開けれてしまうという「えぇ…」というものもありました。また雨ざらしになるので劣化により定期的な交換が必要になる場合があります。

「コンテナタイプ」については「ネットタイプ」より高価ですが丈夫で蓋も開きづらい商品が多いですし見た目も良いものがこちらの方が多い印象です。

コスト面で見るか性能面で見るかはオーナー様次第かと思いますのでこれは不動産投資の方針により決めて頂ければいいかと思います。

ただ一点、どちらの種類でも確認をお願いしたいのが設置するステーションのサイズです。

ステーションを付けたのに入居者のゴミが入りきらなくて外に出てしまっている。それがカラスに荒らされてしまったという事があります。

その為、入居者が各戸1袋しか出さないだろうとギリギリの収納サイズで見るのではなく余裕を持ったサイズにて手配を頂くのがよいのではないかと思います。

今日は「入居者からのクレーム」について一部をご紹介させて頂きました。

他にもいろいろありますがそれはまたご紹介出来ればと思います。

皆様のご参考になれば幸いです。