週末、確定申告の入力をほぼほぼ終えた。
去年の申告では１棟だったのが、一気に３棟になったため、集計がすごく大変になった。
と同時に、怖いのは黒字化である。
もともと節税のために始めた不動産投資なのに、黒字になってしまっては元も子もない。
１棟から３棟になると、収支がどのように変わるのか、想像がつかなかった。
さて集計結果は、、、
赤字達成！！
なぜ３棟に拡大しても赤字だったのか？
数字を分析すると、減価償却費が想像以上に大きい。
２棟目、３棟目は築古木造だが、これらは耐用年数の２２年を経過しているため、４年償却。
そのため、あと３年間は、減価償却の恩恵に授かれそうだ。
節税という意味での法人化は急ぐ必要がなくなったため、法人化についてのタイミングを再度検討してみようと思う。
先週、3泊4日で、フィリピンのセブ島へゴルフ＆カジノ旅行（＆不動産視察）に行ってきた。
1日目は、夜についたので、軽くカジノへ。
メインの目的だったクラップスは、1テーブルのみであり、満席のため、手が出せず。
テーブルの半分ほどはバカラであり、残りはポントゥーンで占められ、BJはわずかに1台。
すごいのは、わずか300ペソで絞れるバカラがあること。
ラスベガスでは、ストリップの高級ホテルで100ドルからしか絞れなかったことを考えると、激安だ。
ただし、カードは使いまわしであり、絞り跡がないカードだとたいていピクチャーだったが・・・。
多くのバカラテーブルはミニマム500ペソであり、1000ペソもベットすればベット頭になれるような状況だった。
1日目の最初は友人とバカラを軽く遊んだ。
深夜帯になり、クラップスのテーブルが空いてきたので、1人で軽くクラップスを試す。
当たった際、お釣りがないように払い出すために、細かいチップをディーラーから要求され、英語が分からずに若干戸惑う。
何ゲームか楽しんで、1度もサイコロを振らずに就寝。
2日目は、セブカントリーという名門コースでゴルフ。
ここのコースは、きれいに整備されており、街中にあるためフラットなコースで、プレイしやすかった。
ただし、料金は9000ペソほどで、物価の割りにだいぶ高い印象だった。
夜は、友人とバカラを試し、12時前には一人で再びクラップスへ。
久々のクラップスにAM4時までぶっ通しで遊んでしまった。
この日は、ほぼトントンで勝負を終えた。
3日目は、アルタビスタというゴルフコース。
宿泊していたウォーターフロントセブシティからは、車で40分ほど。
料金は6000ペソと、やはり高い印象。
アンブレラガールという傘を差してくれる女の子を500ペソでつけられたが、なんとなく断る。
アルタビスタはアップダウンが非常に激しく、ボールを何個もなくす羽目になった。
午後は、アラヤというショッピングモールへ。
ここでは、不動産の紹介をしており、建築中のコンドミニアムが1LDKで3万ペソ～5万ペソで売られていた。
物価水準からすると結構な価格帯だ。
夜は、友人とバカラを遊んでいたが、最終日ということもあり、大きく賭けると負の繰り返し。
そして最後はやっぱりクラップスへ。
それなりに長時間楽しんだところで、最後に残った1500ペソのチップをルーレットの黒にオールイン。
結果は赤。
これにてカジノ遊びは終了。
1日目、500ペソの勝ち
2日目、800ペソの勝ち
3日目、33000ペソの負け
3日目に大きく負けてしまったが、男3人、ゴルフにカジノに、楽しい旅だった。
物価的には日本よりだいぶ安く、永住にも良さそうな土地だ。
ただし、不動産（コンドミニアム）は高い。
部屋をおさえてカジノにはまりさえしなければ、結構よい生活が出来そうだ。
今度、静岡に物件を購入することになった。
一棟モノとしては、初めてのRCで築浅物件だ。
これまでは土地の価値と利回りに重点を置き、1都3県の土地値に近い築古木造を狙っていた。
最悪の場合、土地として売れるうえに、タダで建物がついてくる。
ローンを払い終えれば、これほど心強いものはない。
ところが今回はRC。
築浅なので、地方にもかかわらず利回りは11～12%とそれほど高くない。
ではなぜ購入の決断をしたのか？
■ポイント１ 減価償却が長く取れる
築古の木造物件は減価償却期間が非常に短い。
4年とかで終わってしまうので、その後、税金に悩まされる。
もちろん稼いでいるから税金を払うのであって、それ自体は悪いことではない。
ただ、2棟の木造を立て続けに購入しているので、一気に減価償却が大幅に減ってしまうのはやはり恐ろしい。
一方で、築浅のRCは非常に長い期間で償却することが出来る。
1年あたりの額にするとたいした額ではないかもしれないが、個人的にはバランスが大事だと考えている。
■ポイント２ 間取りが広い
利回りを追求すると、どうしても1Rや1Kが多くなってしまう。
僕が持っている物件でも、10平米前半1Rも存在する。
空室率が上昇している現在、空室対策をするにしても、間取りから変えることは構造上、非常に困難だ。
そうなると、どうしてもバランスで、多少利回りが落ちても、広い物件を欲しくなってくる。
今回の物件は、すべて30平米オーバーの1LDK。
空室対策として、広さは大きな武器になると考えている。
■ポイント３ 入居者の属性がよい
築浅RCの家賃は当然高い。
もちろん地方なので、それほど高いわけではないが、その地域の中では、比較的属性のよい人が住むことになる。
そうなると、退去率が少なくなり持ち出しのコストが抑えられるため、利回りには表れないメリットが存在する。
今日は団体信用生命保険のための身体検査と手付け契約、それから、ローン引落口座になっている通帳への記帳と、大忙しの1日。
今月中には無事に4棟目決済となる予定だ。
今日はビジネス、というよりも、どちらかというとソーシャルゲームのお話。
これまでのソーシャルゲームから大きく進化し、大流行りのパズドラ。
僕自身、GREEやモバゲーの単調なゲーム性にためしに登録してみるも、すぐに飽きてしまうの繰り返しだったが、パズドラだけは続いている。
１年ほど前から周りを見てもiPhoneユーザーの何割かはパズドラにはまっていた。
そして、半年ほど前の2012年6月ごろ、パズドラのAndroid対応が行われたと同時に、TVCMも盛んに放送されだした。
年末、政権交代の期待とともに日経平均株価が上がりだし、「そうだ！パズドラのガンホーこそ買いだ！」と思った時には、6月時点の２０万円台とは程遠く、すでに60万円程度の株価にまでなっていた。
出遅れたか、と諦めたが、1月にはなんと200万円にタッチしている。
ソーシャルゲームに革命をもたらしたと言ってもいいパズドラ。
おそらく、ソーシャルゲーム界の多くの会社が第二のパズドラを目指しているだろう。
そこで、パズドラがなぜこれだけヒットしたのかをユーザーの立場として考えてみる。
■「ソーシャル性が薄い」は間違い！？
パズドラのソーシャル性は、薄い言われている。
これまでのゲームのようにカードがトレードできたり、会話をしたりという要素はない。
ところが、パズドラのソーシャル要素として、サブリーダーという制度がある。
自分がリーダーにしているモンスターを友人が使うことができるのだ。
つまり、友達の強さが自分の強さに直結するため、友達が非常に重要な要素になっている。
この効果は非常に大きく、初心者がゲームを始めた場合には、ベテランと友達になっているだけで、簡単にダンジョンをクリアすることができる。
上級者になった場合でも相変わらずサブリーダーの効果は大きいどころか、難しいダンジョンの攻略には、そのダンジョンにあった上級者のサブリーダーが必須であると言える。
他のソーシャルゲームでよくあるカードのトレードや会話といった、初心者にとってとっつきにくい点が排除されているものの、ゲームの攻略に直結した形でのソーシャル性は、実は決して低くないのだ。
■パズルという考えることを要求するゲーム性
パズドラ（パズル＆ドラゴンズ）は、名前の通り、敵をやっつけていくパズルゲームだ。
ダンジョンを選択し、同じ図柄を3つそろえると消えていくと同時に敵に攻撃する、昔で言うとぷよぷよのようなイメージのパズルになっている。
一般的なソーシャルゲームのように、ただボタンを押して進んでいくのではなく、常に頭を使って考える要素が含まれている。
おそらく、図柄を3つそろえるパズルという点においては、他の形式で頭を使うゲームであったとしても、ヒットしたことだろう。
ポイントは、単純作業ではない、ということだ。
これによって、面倒くさい、という感覚が排除され、自分との闘いでより高いレベルへ試行錯誤することになる。
■スペシャルダンジョンの魅力
パズドラには、スペシャルダンジョンと呼ばれる、通常のダンジョンと異なるダンジョンが存在する。
実はこのバランスが絶妙にできている。
強いモンスターを入手するためのスペシャルダンジョンは2週間単位でランダムに登場。
すごく強いレアなモンスターを入手するためのスペシャルダンジョンは１日単位でランダムに登場する。
また、それ以外にも、モンスターを進化させるダンジョンは月曜ダンジョン、火曜ダンジョンといったように、曜日単位で登場する。
それ以外にも、1時間単位でモンスターを強化させるメタドラダンジョンが存在する。
このように、週単位、曜日単位、時間単位で、ユーザーを引き付ける要素を持っている。
そして、それぞれのダンジョンの役割が異なるため、やりこんでいるユーザーであれば、それぞれの時間帯を意識しないわけにはいかない。
■モンスターの成長
これは他のソーシャルゲームの多くと共通するポイントだが、パズドラも例にもれず、モンスターをガチャやゲームの中で獲得し、育てていくゲームだ。
モンスターは通常の成長と進化があり、それらを組み合わせることで、どんどん強くなっていく。
無課金で獲得できるモンスターでも、頑張って成長させることで、それなりに育っていく。
ただし、課金して入手できるモンスターと比べると若干見劣りするため、ユーザーは課金＆ガチャへと走ることになる。
無課金でもそれなりに楽しめ、課金すればさらに楽しい、そのバランス感覚が今のところ絶妙なバランス配分になっている。
■スキルの多様性
モンスターは、様々なスキルを持っている。
スキルには通常のスキルと、リーダースキルの2種類がある。
このリーダースキルは、自分のパーティーのリーダーと友達のモンスターのリーダー、計2匹だけが効力を発揮するスキルであり、このリーダースキルが、効果的な役割を果たしている。
リーダースキルの基本的な効果は、攻撃・回復・体力のパラメーターをアップさせることが多い。
具体的には攻撃力が倍になったり、攻撃・回復・体力が1.5倍になったり、体力が2.5倍になったりする。
リーダースキルはパーティー内の全モンスターが対象となるため、その効果は絶大どころか、ある程度進むとその効果なしに攻略できるダンジョンはなくなってくる。
さらに付け加えると、リーダースキルの役割はそういったパラメーター調整だけにとどまらない。
パズドラのパズルというゲーム性を生かし、パズルを動かす時間がゆっくりになったり、3色以上の図柄を消すと攻撃力が上がったり、といったさまざまなスキルが用意されている。
これによって、ソーシャルゲームで必須となるバージョンアップにおけるモンスターの追加時に、過去の強さのバランスを崩さずに、新たな概念のスキルを持たせることに成功している。
同時に、その新たな概念のスキルがマッチするようなダンジョンをバージョンアップで新設することで、ゲーム全体としてのバランスをうまく保っている。
■まとめ
これだけパズドラの一人勝ちが目立ってくると、他のゲーム会社は第二のパズドラを目指して試行錯誤しているはずだ。
ところが、パズドラの面白さの本質的なポイントを理解していないためか、後発であってもなかなかパズドラを超えるようなゲームは出現していない。
勢いのある日本のソーシャルゲーム業界が世界中のゲーム業界を牽引すべく、面白いゲームが登場することを期待している。
投資仲間のアドバイスを受けて、今年は法人設立について真剣に取り組むことにした。
今回は、不動産投資家にとっての法人設立について、まとめていくことにする。
■税金から考える法人化
一般的に不動産投資家が法人化を考える場合は、節税が目的の場合が多い。
これは、個人が納める所得税と比較した場合、法人が納める法人税の税率のほうが低いためだ。
個人の所得税の場合、1,800万円超で40％もの所得税が発生する。
よく誤解があるのだが、たとえば、年間所得2,000万円の場合は、1,800万円を超える200万円に対して税率が40％になるということであって、2,000万円に対する税率が40％になる（＝800万円）わけではない。
とはいえ、200万円の所得を増やしてもそのうち80万円は税金で持っていかれる計算だ。
一方で資本金1億円以下の法人の場合はというと、年間800万円を超えるまでは22％となる。
800万円を超えた場合でも30％となり、個人所得が900万円を超えたときの税率33％よりも低い税率である。
法人設立によって設立費用や決算等のランニングコストが増えるものの、給与所得が1,000万円を超えて、不動産所得がプラスの場合には、法人を設立して所得を個人と法人に分散させたほうが有利となる。
■融資から考える法人化
資産を持たない一般的なサラリーマンが不動産投資を行う場合、スルガ銀行のアパートローンが有名だ。
2012年、木造に対して融資を出さなくなったり、年収による足きりが厳しくなったりしたが、融資スピードが速いく、買い付けが競合するような人気物件では融資までのスピードが重要であり、いまだに使い勝手は良い。
一方で、アパートローンには、年収の○×倍といわれる融資額の枠が存在する。
この枠は、スルガ銀行はもちろんのこと、個人の信用を元にするアパートローンである以上、他の金融機関も同様の考えに基づいている。
この枠を使い切ったときに、新たな融資の武器として生きてくるのが法人ということになる。
詳細は、石渡浩さんの本などをご参照いただきたいが、法人で受ける融資は個人の信用を担保にするアパートローンではなく事業実績を根拠に貸し出されるプロパーローンになる。
プロパーローンは、事業性融資であるため、パッケージ化されている商品ではなく、各法人の実態に合わせてオーダーメイドで提供される種類のローンだ。
プロパーローンには、年収の○×倍の枠などというものは存在しない。
そのため、アパートローンの枠を使い切った個人でも新たな融資を引き寄せることが出来るのだ。
■今後の計画
税制面で法人化にメリットがあるのは、あくまでも不動産所得がプラスの場合のお話。
一方で、僕自身は不動産所得がマイナスだ。
僕の場合はもともと、個人で不動産を持つことにより、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、所得を減らせる＝税金が還付される、ということを目的として不動産投資を始めている。
つまり、失敗して赤字になったわけではなく、計画的な赤字だったのだ。
ところが、最近物件を買い進めてきたため、黒字に転ずる可能性が出てきてしまった。
こうなると話が変わってきて、税率の高い個人で不動産所得を申告することは、むしろデメリットとなってしまう。
それを回避するためにも、今年は法人の設立を進めていく予定だ。
法人を設立すればアパートローンの枠を使い果たしたあとも、不動産の融資を拡大できるため、一石二鳥だ。
資産管理法人を設立する場合には、資産を個人に残しながら、法人への管理委託やサブリースの形式をとることを想定している。
ただ、今のところ、個人の不動産所得として経費の認められる範囲と、法人の経費にしなくてはならない範囲などが分からないため、今後専門家を見つけて相談していくつもりだ。
不動産投資に明るい税理士の方がいれば、ぜひご連絡を。
