新人研修の名刺交換に応じたら肩透かしだった話

4月上旬のある日、都内某所を歩いていたら、スーツを着た若者から突然声をかけられた。

若者　　「すいません、○○社の××と申します。研修の一環ですが、名刺を交換してください。」

あ、これがリクルート社の新人研修で有名なやつか！と思い、少し興味が湧いたのでOKした。

僕　　　「いいですよ。」

もらった名刺に書いてあった社名は、聞いたことのない会社名だった。

僕は普段から、初めて見る会社だと、何の仕事をしていて、どのぐらい稼いでいるのかが気になるタチだ。

（何を売ってる会社なんだろう？）
（商品にはどんな特徴があるんだろう？）
（僕のかかわっているビジネスに役立つことはあるんだろうか？）

などと考えていた。

ところが、名刺を交換したのもつかの間、

若者　　「あ、ありがとうございました。」

と、まさかの瞬殺でクロージング。
「弊社はかくかくしかじかの会社でして、、、」と自己紹介されることを期待していた僕からすると、完全に肩透かしの結果に。
かといって、こちらは忙しい中、新人に時間を割いてあげたベテラン社会人としての小さなプライドが邪魔をし、僕のほうから話しかけることもできずに、解散。

後日、ふと思い出して交換した名刺から会社のホームページを見ると、新築区分マンション専門の投資用不動産屋さんだった。
不動産だったらいくらでも話を聞いたのに。
ただし、新築区分の営業を受けるときは、50%以上は指値を入れるのが常だけどｗ
ちなみに、声をかけられてから1週間以上経つが、その後の音沙汰はない。

地方大型RC VS 土地値木造一棟 （20代、30代向け）

不動産投資をしている人中には、RC1棟モノのみ、とか、木造1棟モノのみ、とか、区分のみ、というように、自分の得意領域に絞って投資している人が多いだろう。
これは、自ら戦略的に集中投資している場合もあれば、付き合いのある不動産屋のオススメ物件を買っていたら結果的に偏ったという人もいるはずだ。
不動産投資は、長期に渡って運営していくものであるため、将来を考えて戦略的にポートフォリオを構築していく必要がある。

目先のキャッシュフローが欲しい場合は、地方の大型RCという選択肢は魅力的だ。
1棟で数億円するような物件を買えば、収入も数千万円、結果、キャッシュフローも1千万円単位で取ることができる。
サラリーマンの収入以上を1棟で稼げるため、目先のキャッシュフローに惹かれる人も少なくないはずだ。

一方で、若手の投資家は、今後の数十年間にわたって資産を拡大させていくことになるため、出口戦略が重要になる。
最終的に売らなかったとしても、長期スパンで最終的な利益を最大化していく必要がある。
その前提に基づいて考えた場合には、必ずしも目先のキャッシュフローを最大化できる地方の大型RCがベストな選択ではなくなってくる。
その理由には、以下の点が挙げられる。

第一に、修繕費・管理費が多くかかる点。
RCは、その構造から、雨漏り等が発生した場合、修繕箇所の特定が難しい。
修繕箇所を特定するためだけでも、木造と比べると多くのコストがかかってくるのだ。
特に、大規模物件の場合はエレベーターがあるケースが多く、管理コストが多くかかってくる。

第二に、更地にする場合の解体コストが多くかかる点。
木造の場合は、100万円～200万程度、RCの場合はその数倍以上のコストが発生する。
特に地方のRCの場合、土地値が安いため、更地にして転売しようとすると、解体コストを差し引くと手残りがマイナスとなるケースすら発生する。
土地売りという出口を考えた場合、RCにおける解体費はあまりにも大きいのだ。

第三に、資産総額に対する、建物価格が大きいこと。
建物価格が大きいということは、減価償却が多く取れるというメリットがある一方で、時間が経つにつれて、当初の購入価格から大きく価値を下げていくということになる。
土地値のアパートが、将来にわたって価値をほぼ減らさないとすると、その減価率には、雲泥の差が出てくる。
つまり、RCは前項の解体コストの問題だけでなく、土地・建物の割合的にも土地売りの出口戦略のうまみが少ないのだ。

上記3つの問題は、当然ながら相反するメリットが存在している。
木造と比べると高級感・安心感があるため客付けが有利だったり、積算が出るため融資を受けやすかったり、減価償却が長期間にわたって多く取れるためキャッシュフローが改善したり、といった点だ。
一方で、若手の投資家が総資産を拡大していくためには、目先の利点よりも将来にわたっての、資産の最大化が重要になってくる。
というわけで、僕と同じように30代やそれ以下の世代の人が不動産投資を始める場合は、まずは木造1棟モノをオススメしたい。

今からでも遅くない！パズドラユーザーがガンホー株で儲ける方法をパズドラユーザーとして考えてみ

ガンホーの株価が４００万円を超えた。
ソフトバンクによる発表時の時価より安いＴＯＢ騒動などもあったが、１０分割を経て、株価は４０万円水準をキープしている。
さすがに、この１ヶ月は明らかに踊り場的な動きになっているが、この半年で２０倍になった計算だ。
売上も月１００億円ペースとなり、勢いが止まらない。

時価総額に換算すると、５０００億円相当。
たった一つのパズドラというゲームがあるだけなのに、スマホゲーム界の雄であるＧＲＥＥやモバゲーの時価総額を一瞬で抜き去ってしまった。
株式業界は大賑わいのようである。

確かに、パズドラのゲームとしてのバランスは秀逸だ。
以前、パズドラのビジネスモデルについてまとめてみた が、GREEやモバゲーのゲームと比べると、雲泥の差があると言って良い。
もちろんゲーム性の差でもあるのだが、パズドラはiPhone、Androidでアプリをダウンロードする方式である一方で、GREEやモバゲーは表面上アプリ化があくまでもWEBブラウザの世界で動いているため、システムの構造上の違いがあり、この差を埋めることは容易ではない。

では、ガンホーに死角はないのか？
パズドラは、キャラクターの強さ、特性（○○タイプは攻撃力2倍、など）、ガチャ、ダンジョンなどが、絶妙なバランスで出来ているが、課金を伸ばしていくために、キャラクターを追加したり、特性を追加したりと、各種アップデートが繰り返されている。
運営は、少しでもバランスが崩れると、即座に調整のアップデートで対応しており、今のところ、綱渡りのように何とかゲームのバランスを保つことが出来ている。
すでに1100万ダウンロードを突破しており、ここまでブームになると、株式バブルの崩壊と同様、近いうちにどこかのタイミングで天井が来るはずだ。
ゲームバランス維持の綱渡りに失敗したとき、利用者離れから売上減につながり、ガンホーの株価が一気に弱気に転じるだろう。

では、綱渡りが失敗したタイミングを市場より速く察する手段はあるのか？
市場が反応するのは、おそらくIRによる月次の売上発表のタイミングとなるだろう。
その前にユーザー離れを検知できれば、市場を出し抜いて空売りを仕掛けることができる。
実は、パズドラ上で提供されている、ある機能を利用すれば、このタイミングをウォッチすることが可能なのだ。
パズドラユーザーの方は、少し考えればこの答えが分かるだろう。

自己使用のために、利回りが低い都心の区分が欲しい

不動産投資は順調に進んでおり、それまで１棟だった物件を買い増そうと本格的に取り組んだ２０１１年末依頼、１年ちょっとで４棟まで拡大することができた。
物件を見て、収支が回りそうであれば、迷いなく買い付けを入れてきた結果、ここまで拡大することができた。
今現在も、新たな物件を仕掛けている最中だ。

ところが、自分で住むとなると話は別。
投資物件のようにはいかず、未だに賃貸の部屋に住んでいる。
しかも今の家賃は、所有物件の３部屋分に相当する。
住宅ローンは、投資用のローンより低金利のローンが使えるはずなのに、賃貸を続けているのでは家賃がもったいない・・・。

というわけで、最近、都心の区分を探している。
将来的に引っ越したら貸すことが前提だ。
となると、当然利回りを見ながら選定するのだが、都心の区分というのは利回りが悪い。
表面利回りで10％と出ていても、管理費や修繕積立金を差し引くと、投資家目線では買えなくなるのだ。

そんな悩みを抱えていたが、ようやく落としどころが見つかりそうだ。
その方法は、賃貸に出す際に、シェアハウス化してしまう、という方法。
部屋数を確保しないといけないため、1部屋のサイズは極小化する必要がある。
シェアハウスは運営が大変だが、都心の一等地でそれなりに作りこめば、利回りもそこそこ確保できそうだ。
管理を外注する場合、一般的な賃貸物件と比べると、管理費が余分にかかることになるが、それでも一棟ものと同等の利回りを確保できる可能性を秘めている。

仕事はロジックでないことが分かった話

新卒でコンサルタントとなった僕は、仕事というものはロジックがすべてだと信じていた。

ロジックが正しければ勝てる。
ロジックが正しければ仕事が取れる。
ロジックが正しければ利益を出せる。

社会人数年目までは、それで良かった。
それで仕事が進んだし、評価もされた。
それがコンサルタントの仕事だった。
だから、理系の僕にはすんなりと受け入れることができた。

ただ、何か違和感があった。
仕事が出来る人が、決してロジカルなわけではないことに薄々気づき始めた。
ロジカルでないのに仕事が出来る彼らは、何とも言えないパワーのようなものを持っていた。
ロジックに落としにくいものは、僕には理解できなかった。
それでも問題はなかった。

その間違いに気づいたのは、社会人5年目ごろだっただろうか、会社を移って営業を経験したとき。
世の中の仕事は決してロジックで動いてなかった。
ロジックなんかは皆無で、人間関係やコネを持つ人たちが活躍する世界がそこにはあった。

社会人を10年以上経験して、ようやく、パワーというものがなんとなく見えてきた。
それは、理念・信念であったり、コミュニケーションであったり、リーダーシップであったり、空気を読む力であったり、人を気遣うことであったり・・・。
そういうロジックで説明しにくいものの複合体だ。
そのパワーは、ロジックとは比べ物にならないぐらい、実際のビジネスで役に立っていたのだ。

パワーが何者なのかを言葉で説明することは難しい。
だが、ひとつ、確実に言えるのは、そのパワーを持っている人の割合が飛びぬけて高いグループが存在する。
それは、世の中の社長たちだ。
経営者と従業員のビジネスに対する想いは、その立場上、どうしても異なってくる。
僕も速くそのパワーを自分のものにしなければいけない。