こんにちは、母ちゃんです。
一日中雨の日は頭痛に悩まされっ放しです。
気圧の変化からなのか、怠くて重い感じが続き、体調不良気味。
繁忙期突入なのか、毎日めっちゃバタバタしてます。
さて、打合せへ行って来ました。
新築やっていると、本当に色んな小さな事が気になります。
この幅で洗濯機入るのかな？とか、この角は荷物入れ難くなりそうとか
この造作部分、上の棚要らんでしょ、中段だけでイイよね？とか
あー気が付いて無かったけど、そうか！こっち側の開きにしておけば
ココ干渉しなかったのに！とか。。。。毎回新築作る度に後悔だらけです。
まだまだ未熟だなぁ～って思います。
午後からも打合せ、でかーいひろーい000坪土地案件、コレどうするの？
道路接道間口は決して広くない（土地の広さの割にはです）
ゴニョゴニョした打合せが続き、ブログでは書けないハナシがこうして増えて行く。
実際に私の事を知っている人は、ご存知かもしれませんが
結構土地のみの購入も多いです。再生案件だとコンクリート貯金ですが
土地のみの場合は土地貯金です。
借上げ賃料がこれ位で、土地価格がこれ位、パパっと計算して〇％位よね。
よし！買う！掛かる経費は固定資産税のみ。利回りは決して高く無い。
でも入退去無し、一括借り上げで底地貸は堅いビジネスだと思います。
それを銀行さんが貸してくれると言うなら、買いましょう～
実を言うと事前審査はもうOK出てるんですけどねｗ
そう考えると、レジ系よりもテナント物件や底地物件の方が好きです。
テナント物件だと、当然ですがテナントさんを応援したくなります！
別の日にご相談のあった物件案内へ行って来ました。
その前に、知り合いの大家さんと一緒にウチの物件見学。
やっと宅配BOX設置されました✨
これで入居者さん、喜んでくれると良いなぁ～
ランチご一緒してえびふりゃー！ウチには甲殻類アレルギー持ちがいるので
自宅ではエビイカカニは自分が食べる分しか出せませんので
外食の時にどうしてもエビフライ食べたくなりますww
物件案内と同時に銀行紹介もセットです。
知合いの支店長さん所へお連れしました、支店長さんも新規のお客様を
とても喜んで下さって、またご飯行きましょう！とお誘いしておきました！
こう言う食事会はホント楽しいんです、これからの市況もめっちゃ聞けるし
銀行目線も色々と教えて貰えるので、関係性を大事にしてます。
ランチ終わってから物件案内へ行って来ました。
誰しも1棟目物件の通る道、借金怖い病ですww
めっちゃ分かります、私も最初は1億の壁が怖くて借金できなかったタイプです。
なるべく少なく借りて、短期で引っ張って、さっさと返し終わりたい
そう考えていたクチでしたが、今じゃぁ立派な多重債務者ですwww🤣
なるべく多く長く借りて、手元資金を潤沢にしておくのが正解だと分かります。
長く借りる事が出来れば返済比率が下がり、多く借りれば手元資金が残る。
その手元資金を、また次の投資に回す、コレの繰り返しで大きくなっていきます。
不動産投資はローリターンなので、正直今の市況だと全くインカム残るような
物件は見つかりません。所有期間中は土地貯金か建物貯金している様な物です。
貯金なので所有期間中に銀行預けておくよりマシ位に思った方が良い。
1億の投資をして税引き後150～200万残るかな？
少し利回り高くて400万残ればOK！それって利回り4％じゃん！
でも銀行に預貯金として預けて4％で回るような定期預金は無いです。
外国債券でも買わないと無理、債権も多少は持ってますが、ドルなら絶対安全？
そうじゃ無い、分散投資として海外通貨も必要だけどやっぱり円が良い。
どうやったら儲かるのか？やっぱり不動産は売却して利益確定しなきゃね。
売却して資産の組み換えをして行くしか大きなお金は手に出来ない。
1億の物件を8％で購入し、頭金15％の8500万で融資を受ける。
年間800万賃料の返済比率50％なら毎年元金返済は400万
5年待てば借入から2000万減ってる（簡単に計算する為税引前です）
5年目に同じ金額で売却できれば頭金として入れた1500万が
2000万引き連れて帰って来る計算です。
金額が小さくても大きくても同じ、物件価格1000万で計算してみて下さい。
不動産投資の良い所は他人資本（銀行融資）を最大限に使える所。
強制的に返済と言う名の元、貯金しているのと同じです。
返済は入居賃料で支払ってるのだから、満室にする努力さえしてれば良い。
ずっと所有し続ける、と言う考えでは無く適度に入れ替えて行く事。
宅建業者なら毎年でも売却が可能ですが、業免なければ資産組み換えで
数年毎に1物件で十分です。
重要なのは資産価値が落ちない物件を選ぶ事、それには立地やエリアなど
物件選択がとても大事になります。
そんな話をご案内させて頂いたお客様に夜の7時まで喫茶店で
お話してたのでしたｗ 疲れた頭には甘いケーキが染みる～
今日も一日物件調査や賃貸物件案内等で動き回る予定です。
じっくりプランをするのは帰ってからなので夜かな。
お仕事頑張ろうと思います！