9月15日。
今週は大阪ナオミの全米オープンの優勝に日本中が沸いた
ブーイング騒動など、病んでるアメリカにゲンナリだったが大阪なおみのキュートさを際立たせたようで結果オーライか？。次のメジャー大会が待ち遠しい。
稀勢の里無難に5連勝でやれやれと思った矢先に・・黒星・・なんとか優勝圏内に踏みとどまってほしいものだが・・・どうだろう⁈。
3連休のはじまりが雨の東京。これはミソハギ。秋の季語で使われるらしい・・猛暑の夏もやっと終わりかな。
今年残り１/3を切ったと、前回お伝えしたとたんに、早くも年末までスケジュールが組まれてしまった。この連休で体調を整えてそなえなきゃ。
早速今週の講座報告から
今週火曜日はデべの設計の3人さん
今回は、３D日影チャートを利用した日影NG事案の解決法と天空率理論から実践。ひとまず今回の講習シリーズは今回まで後は実践で頑張ろう！
水曜日と金曜日は不動産鑑定の3人の皆さん
水曜日は
前回の逆日影、逆斜線の限界ラインを参照しながら建物想定の手順を解説。面積表作成まで無事終了。
昨日金曜日は
天空率理論の解説をおこなったのち建物想定で道路NG事案を天空率で解決。今回の自慢の作品をバックに侍ジャパンのポーズで記念撮影。
さあ、連休だ早く天空率講座を始めて出かける事としよう。
天空率講座開始！
前回は、下図の様に屈曲部を含む隣地境界線を敷地区分方式で天空率解析を行う場合、不合理になる事を同敷地を３種に変形して検証した。
まず、この元敷地では、境界点間に適合建築物が設定される為に空地A,Bからの通風採光が無視される。その為NGになる。
①南側の隣地に屈曲した境界点が無い場合
クリアーした。
敷地内の空地が少ない方がクリアーする不合理。
②屈曲部が十分広い場合でタワーパーキングを設置した事例
クリアーした。
全ての敷地を対象にしていない為、右側の出っ張った敷地にあるタワーパーキング等による通風採光の低減は、無視するという不合理。
さらに
敷地境界線Aでは、算定位置が隣地ではなく当該敷地内しかも建築物の下側に配置される不合理。
③微小な入隅状の屈曲部を有する敷地
その微小な屈曲部を拡大すると
この敷地の場合一転してクリアーする。
隣地境界点のわずかな変更で隣地天空率の結果が異なる事。この事を脱法的行為に利用されかねない不合理。
以上が全回記述した敷地区分方式の問題点。
このように敷地区分方式には、不合理になる事例が多くみられる。敷地区分方式が合理的に適用できる敷地形状としては
左側の整形敷地程度と考えられる。右側の敷地形状の不合理も前回解説した。
今回、さらに別事例を示し「一隣地方式」を解説したい。
下記の事例は、第一法規「建築法規PRO２０１８」天空率のコーナーでも詳細を解説している。
上図の隣地境界線天空率を敷地区分方式で解析する際に下記の不合理がある。
敷地区分方式を適用する事が著しく困難な場合
①隣地境界点間がせまく敷地内空地が天空図に適切に反映されない場合。
＊隣地境界線は❶同様に微小に屈曲する敷地境界点が多い。その際上図のNGは、青枠で示す敷地内空地に近接しており、通風採光の環境としては良好と思われるが、その空地は、解析対象外となりNG。
②凹状の隣地境界線で基準線が当該敷地内に発生し隣地境界線から外側の規定幅（12.4ｍもしくは16ｍ）の位置に設置できない場合。
＊この場合は、算定基準線の配置位置の不合理。
そもそも隣地天空率は、隣地における通風採光を測定判断する目的だが、自分の敷地内で算定する不合理がこの様に狭い凹型隣地境界の場合にみられる。
魚眼レンズを配置する基準線が当該建築物の直下に配置された場合・・・天空率で通風採光を確認する目的に適合しない。
この様な敷地区分方式の問題点を解決すべくJCBAでは「一の隣地方式」を提唱している。
「一隣地方式」を解説する前にJCBAホームページにある
の１０３Pにで質疑応答集で記述された「隣地が不整形な場合」のレポートを確認していただきたい。
屈曲点が多く不整形な敷地で隣地高さ制限を解析する場合、不整形な敷地境界線を「内接近似している多角形にみなして隣地斜線制限を適用する事が適切と考えられる。」と解説している。
以下P１０１から
（３）取扱いに至る考え方
・・・・・質疑応答集 P5056（参考１）では、隣地境界線が不整形な場合の隣地斜線制限の適用を示して いるが、図のような曲線状の隣地境界線は、「１つの連続した隣地境界線」として捉えること が妥当であると考えられる。 ・一方、多角形による隣地境界線は、辺の数が限りなく多くなると、曲線状の隣地境界線に限り なく近くなることから、曲線状の隣地境界線と多角形による隣地境界線とで考え方を別にする 必要性もなくなると考えられる。したがって、多角形による隣地境界線についても、曲線状の 境界線と同様に、１つの連続した隣地境界線として捉えることも不合理ではないと考えられる。・・
P113では「隣地境界線の定義について」と題して
■隣地境界線の定義について
・隣地境界線：敷地境界線のうち、連接する土地との境界線のこと。 慣習的、または、敷地 測量の都合上、測量点間を境界線というが、実状は全体として折れ曲がった一の 隣地境界線が存在することになる
と記述され隣地境界線は、全体として折れ曲がった一の隣地境界線が存在するともある。
そしてP104では
検証結果として
「一の隣地方式」を採用し、算定位置も一つにまとめると、最も安全側となる。」
と記述されている。
結果的に、JCBAでは、「適用事例集には掲載がないが「天空率の運用の検討について2010.4.20更新」で記述されているからそれを参照してほしいとの見解。
「一の隣地方式」の適合建築物および算定基準線の設定法は、上記「・・運用の検討‥」に詳細が解説されてる。要約したのが下図
適合建築物
① 後退距離は計画建築物からすべての隣地境界までの最短の距離以内で一の後退距離を採用する事で安全側かつ検証を容易にする事ができる。
② 寄せ棟状に作成する。
算定基準線
①基準線端部が出隅側の場合
隣地境界線端部から垂直な位置まで延長する。
②基準線端部が入隅側の場合
隣あう道路境界線端部に垂直な位置まで延長する。
＊出隅同様に
＊出隅同様に隣地境界線端部から垂直な位置までの延長とした場合、P１２～P17 の算定位置がなくなり赤線で示したDの隣地境界線に面した算定位置が存在しない事になる。
算定基準線に関しては「天空率の運用の検討について2010.4.20更新」P108から詳細な解説がされており
法文の書きぶりが、日影規制と同様に記述されている事より日影規制ラインと同様に作図されるとある。
以上「天空率の運用の検討について2010.4.20更新」においては、「一の隣地の合理性および適法性について記述されているが一方で
「敷地区分方式」などの他の運用方法を妨げるものではない。
と記述されいずれの方式でも問題ないとする。
さらに近似方式での利用も可能である事が記述されている。
今回も長くなった近似方式に関しては次回解説したい。
では、次回までお元気で！
