今朝は一面の雪景色をイメージしカーテンをひいたが・・・雪なし・・。
昨日、雪対策で完全防水を店員に確認した靴を急遽調達し備えていたのだが不発に終わった。ヤレヤレ・・。なんでも水たまりにハマっても大丈夫と言っていたがどうもあやしい。性能は後日報告したい。
恒例のお花シリーズ取材と防水靴の履きだめしで近くの公園にでかけたが・・まったく花が咲いていない。
それでもわずかに実をつけた小枝を発見した。
さて本題に入るか
今週は琴奨菊の優勝から。大関昇進以来久々に琴奨菊のインタビューを聞いたがなんとも好感の持てるナイスガイではないか。頑張って横綱まで一気ににがぶり寄りでかっさらってほしいものだ。嫁さんもかわいい。・・嫁さんとの約束、嫁の為に・・いい事だ。
錦織は残念だった。ジョコビッチの強さが際立ったが今シーズンからサーブがいいんじゃない？！。オリンピックまで優勝はおあづけで良し。我慢するとしよう。
なんといってもサッカー。つくづく良かったネ～。手倉森監督最高！お見事。「ドーハの悲劇の逆回転」など名言も披露してくれたが、選手はほとんどがその年に生まれた世代らしい。ついこの前の事に思えるのだが。皆大きくなっちゃって・・。ふた昔以上も前の事なんだ・・・。なんとか今晩の日韓戦も勝ち抜いいてほしい。本日最大の楽しみ・・。応援よろしく。hi
さていろいろ応援の為の備えもあり早めにブログを書き上げる事としたい。
今週火曜日はプランニング講座。設計、デベ、不動産鑑定士異業種の皆さんが和気あいあい助け合いながら講座が進行した。次お会いする機会を楽しみにしております。
水曜日は企業ユーザー特別実践講習
昼1時スタートから終了時間は夕7時をまわった。終了後には皆でドヤ顔でポーズ。お疲れ様でしたhi。
さて天空率講座を開始したい。この1月程は屈曲した敷地で用途地域が２のこの事案の検証を行っている。
すでに道路天空率、隣地敷地区分方式を先週までで終了した。
隣地天空率に関してJCBAでは敷地境界点間に適合建築物を想定しチェックする「敷地区分方式」と道路以外を隣地境界線と考える「一の隣地方式」が
http://www.jcba-net.jp/news/tenkuritu20100420.pdf
P1１８で例示されている。
この事例が意味する事は勾配が異なる区域に面する隣地境界線には算定基準線おそれぞれ配置する。斜で区分された用途地域の左右の隣地境界線には２．５、１．２５それぞれの区域内で天空率比較を行う事。
前回は勾配２．５の敷地区分方式による区域を検証したが境界点に面する算定基準線が１９発生した。
そのため、２．５勾配の代表的な区域のみを検証した。
今回は１．２５勾配の区域をサンプリングし検証後「一の隣地方式」を確認したい。
用途境界線から右側住居系の凹部の境界線をクリックし指示してチェックから開始したい。
赤丸部の隣地境界線をクリックしチェックすると２の基準線２区域を表示。
この区域は住居系だがと思いながら検証を開始すると
確かに住居系1.25勾配の区域だ。右端が入り隅部の為その半分の角度の位置で区分される。計画建築物高が21.5ｍゆえ後退距離を今回0.5ｍに設定したがほぼ適合建築物内におさまっている事がわかる。
さてもう１区域はと確認すると
凹部の境界線は住居系1.25勾配の区域だが、左端がやはり入り隅となっており入り隅角の半分で区分された用途堺を超えた部分に2.5勾配の区域が発生する事になる。
敷地区分方式は、この様な屈曲した敷地においては、区分を丁寧に確認していかないと思わぬ区域もれがおきかねない。TP-PLANNERの場合は区域は自動発生ゆえ発生した区域をこの様に確認していけばよい。いずれにしても天空率比較が目的とする通風採光の確保と乖離が大きい様に思えるが・・・どうだろう。
この様な事例の場合には「一の隣地方式」で対応する事をお勧めしたい。
一の隣地方式とは道路境界線以外の連続した境界を隣地境界としその連続した隣地境界線ごとに区域を区分しその区域に面した算定基準線を設定し天空率比較を行う手法だ。
この場合、連続した隣地境界線は、用途境界線、道路境界線で区分される6区域がすべて
①の区域から検証していこう。
算定基準線は法56条7項２号で規定される。
７ 次の各号のいずれかに掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定は、適用しない。
二 第１項第２号、第５項及び前項（同号の規定の適用の緩和に係る部分に限る。） 隣地境界線からの水平距離が、第１項第２号イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては16メートル、第１項第２号イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては12.4メートルだけ外側の線上の政令で定める位置
左側の隣地境界線端部は用途境界線で区分されるが隣地境界線から確実に外側を確保する為にはとなりあう境界線から垂直に延長した位置としている。後退距離は商業地域側が４１ｍ建築物の部分に近接しており0.572m。この後退距離をこの区域にも適用する。
次に②の区域は隣地境界線が凹状。
の凹部の隣地は境界線奥にある商業地域２．５勾配の区域にも面しているゆえ
２．５勾配（商業地域）の区域は隣地境界線から十分遠くにあり隣地高さ制限内にある為、問題なくクリアー。
この様に隣地高さ制限内にある事がわかる。
②同様にやはり２．５勾配（商業地域）にも面している為
そして１．２５勾配の区域の最後が④の区域
北側にある隣地境界線は用途堺をまたぐが後退距離は２０ｍを越える建築物４１ｍの部分に近接する西側端の値を採用する。この区域も隣地高さ制限内にある。
さて最後に商業地域２．５勾配の区域の天空率は⑤と⑥のそれぞれインチ境界線。まずは南側⑤の区域から
西側道路と用途境界線で区分された南側隣地境界線は算定位置は境界線から12.4ｍの位置。この場合両端からそれぞれ垂線の位置まで。この事例の場合この境界線に面した隣地斜線のみがNGだが最小差分で1.268%の差分ゆえ余裕の結果となる。
最後に⑥の区域
この場合31mを超えるのが赤円弧で示す40.65mの建築物の部分後退距離も十分で高さ制限内
にある事がわかる。
以上６区域。が「一の隣地方式」による区分法。敷地区分方式で１９それぞれの隣地境界点間で天空率比較する事にくらべて合理的といえる。
次回は新天空率による隣地を敷地区分でもなく方向別に区分する事を審査期間等に要求される事がある様だがこの事の入力方法と適法性を検証してみたい。
さて本日はこれにて終了。試合開始まで３時間ちょと・・・なにしてよ。まずは晩飯で腹ごしらえから。
次回までお元気で。hi
日曜日未明 みごとな逆転勝利・・・・・感動した・・・。simijimi 追記。
