新天空率のチェック１－３ 屈曲隣地天空率敷地区分方式

1月２３日土曜日PM６時

本日は、昨晩のサッカーイラン戦の感動で多少寝不足気味だが朝１０時から先ほど５時半ころまで明海大学不動産研修センター不動産鑑定士の皆さんと建物想定講座を終え会社のデスクでブログタイム。

今回途中休憩は沖縄みやげのサ―ターアンダギーを皆で食した。疲れた脳みそをほぐすには絶好のおやつ。・・・毎回あるわけではないぞ。念の為。

今晩は雪の予報もある様なので早めに書き上げ帰る事としたい。

　まずは、イラン戦、延長までもつれつたのはどうやら作成通りか？！延長での体力差がそのまま３ゴールにつながる手倉森采配お見事。あと１勝チャンスは２回とはいえ気を抜いてはいかん本日の喜びをぐっとおさえて火曜日の準決勝を楽しみにしたい。錦織も調子を上げている、琴奨菊も強いぞ、この際皆優勝してくれ！今週末は応援で忙しくなるぞ

　今週の報告から始めたい。


今週は、２０日が大寒だった。月曜には東京は大雪・・・・・だった様だ。
比嘉はまだ沖縄におりTシャツでの沖縄はこんなトロピカルな感じ

実家近くのホテルからのパチリこれは先週土曜日の様子。２０度を超えており、お墓まいりには絶好のコンデション。汗ばむほど。


我が家の庭のチーパップ（ツワブキ）

元気でかわいい。

友人の庭先もこんな感じ

ところが月曜日に帰京する際には雪の影響で搭乗予定機が欠航になり変更便は２時間半遅れで東京に到着するとそこは雪国。トロピカル気分が一転。

雪でいっぱい。今週はずっと何年もいってないスキー場にいる感じの寒さ。スキー場の雪不足・・・解消しただろうか・・・。


　早速天空率講座を開始したい。若干長くなりそうだ。開始！



難解な敷地、用途地域条件を設定し新天空率のチェックを行っている。事案は

＋

用途地域が左側１４ｍから３０ｍまでが商業地域、右側が１種住居地域で容積率は案分され３９８．３５％。前回は屈曲道路の天空率を解説してきた。

この事案の場合３方向道路となる為、令第１３２条の区分法、そして１４ｍ道路が東側８ｍ道路に回り込んだ場合１２ｍ超となり、法５６条の３項、４項に規定される１．２５Wの位置から勾配１．５が適用される面倒な事案であった。

　道路天空率は前回をおさらいして頂くとして今回は隣地天空率を確認したい。
この場合、商業地域と一種住居側では勾配が２．５と１．２５で異なる。その場合天空率計算は

（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等）
第135条の７　法第56条第７項の政令で定める基準で同項第２号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。２　当該建築物の敷地が、隣地高さ制限による高さの限度として水平距離に乗ずべき数値が異なる地域、地区又は区域（以下この章において「隣地制限勾配が異なる地域等」という。）にわたる場合における前項第１号の規定の適用については、同号中「限る。）」とあるのは「限る。）の隣地制限勾配が異なる地域等ごとの部分」と、「という。）の」とあるのは「という。）の隣地制限勾配が異なる地域等ごとの部分の」とする。

隣地高さ制限が異なる地域ごととなる為、商業地域側と１種住居地域がわに分けて確認する必要がある。

斜線断面のチェックからとなるがその前にパースで建物全景を再度確認してみると



商業地域側に１４階、１種住居地域側は７階の配置。

商業地域側から確認すると




１種住居地域側では

最上階がメゾネット部分だが隣地斜線内におさまっている事がわかる。

さて天空率だが、天空率チェックを行う場合、高さ制限内にある区域も天空率でチェックする必要がある。

隣地天空率に関してJCBAでは敷地境界点間に適合建築物を想定しチェックする「敷地区分方式」と道路以外を隣地境界線と考える「一の隣地方式」が
http://www.jcba-net.jp/news/tenkuritu20100420.pdfで提示されている。


外壁後退距離をすべて０．５mに設定しチェックを容易にしたい。

まずは敷地区分方式で処理

大変な事になった様だ。境界点間で発生した適合建築物をすべて重ねてみるとこの様になる。これを１区域ごとに解説するのは大変だ。

隣地境界点間数１９、面する勾配の異なる区域が２。単純計算で３８の区域の可能性がでてくる。可能性としたのは隣地境界線の面する方向によっては一方の区域にのみ面する可能性があるからだ。


　算定基準線を確認すると

すべての隣地境界点間で発生するとこの様になる。この手法はJCBA方式で

http://www.jcba-net.jp/news/tenkuritu20100420.pdf

勾配が異なる地域は境界線越しに面する場合も算定基準線および算定領域を発生し解析しなければならない。その事に基づく。

ただし可能性として基準線が発生しているが面するチェックを解析時に行うと

商業地域側の境界点間で赤破線で囲まれた住居系側に面する可能性を示す１６ｍ外側の部分は対象外で適合建築物は発生しない。

　商業系に面する南側の部分から検証をすすめる。

出隅のこの区間には計画建築物がない。その為チェックする意味なし。敷地区分方式にはこの様な無意味を事が多い。次の区間は

そして

これで南側に面する商業系隣地は終わりと思うかもしれないがまだある。

区域が広がっている様だ。理由は用途堺の線で微小に入隅部が残った

用途境界線が若干右側に斜になった境界線の位置から入隅の位置間が生じる為その間の入隅部が角度の半分まで区分される為この様に設定される。こうなると隣地の通風採光を検証しているとも思えなくむなしい感じだが・・・・・これが敷地区分方式。
凹部でまだ商業側に面する部分がある気を取り直して続ける事とする。

さらに東側に商業系に面する区域が存在する。

この隣地境界間はにわかにはわかるまい。検証書き込むと

こうなると手動ではやってられなくなるのでは・・・・・。

商業地域に面する区域は東側凹部で代表的な部分

北側隣地で商業地域に面する部分も代表的な区域のみチェックすると

まだあるがこのあたりで検証は商業系検証は終了問題なし。ただしこの手法はやはりおかしい！

　著しく不合理な場合とし比嘉ブログでも再三指摘し今年初の比嘉ブログでも解説した


①がこの例の事で屈曲した隣地境界線の場合この様な事を境界線分続ける事となる。この事で近隣の方々に感謝されるとも思われないがこれが現在の審査方式。

次回は一の隣地方式の検証をしてみたいその後、隣地天空率を総括してみたい。

寒さが一段と厳しくなりちらほら杉花粉も飛んできた気配を感じる様になりました。あと２か月ほどがんばりましょう！hi