本日は、横浜伊勢佐木町の現状回復作業の確認にいきました。
クロスと床はそのまま、修理したのは換気扇・網戸・風呂場の折戸くらいなので、
７万くらいで済みました。それでも家賃２カ月分はかかる金額。
確認あとに鍵を管理会社さんにもっていったら、入居申込頂いていた方から
契約を頂いたとのこと、しかも家賃１０００円ｕｐ！！
長くはいってくれるといいな。
西柏台の物件のリフォーム打合せにいってきた。
なにしろ１４室中 ８室空室
現状返済と固定資産税はらってプラマイ０くらいなので、はやく埋めなくては・・
８戸中、２戸は１年以内の退去なので、家賃おとせばクリーニングでかせそうだけど、
６戸は水道もとまり、封水もきれてかなりヤバイ状態・・・
来年繁忙期には満室にできるよう、盆明けから動いていきます。
川越と柏の１棟アパートの決済が完了しました。
と、同時に横浜の区分１部屋退去・・
それでもとりあえず月間ＣＦは５０万超！
横浜区分と柏は適正な部屋作りと賃料設定ができれば、十分埋められる立地。
鴨川以外を埋めればＣＦ８０万近くまで行くはず。
月末月初の仕事をクリアしたらとにかく空室対策です。
１月に購入した柏のアパートがやっと満室になりました
ファミリー向け物件なので、長期で入居してもらえる期待大。
柏物件の単品のＣＦも２０万越え。
川越は満室で購入なので、４空の鴨川と半数以上空室で購入予定の柏の単身物件の
客付けに頑張ろう。
４棟目のアパートの融資の内諾がおりたみたいだ。
１棟目の銀行と同じ金融機関で、本当は年収要件も届いていないのだけれど
やはり不動産屋経由で持込むと変わってくるみたい
（以前個人で持込んだときは、見事に玉砕だった）
あと、この物件以前一回ほかの仲介で見かけたが、できれば３棟仲介した担当におねがいしたくてレインズを探したら載っていなく、仕方なくその仲介に問い合わせたら
「もうおわっちゃったみたいです」と言われて一度あきらめた物件。
その物件がなんと、お世話になってる仲介の営業さんから「こんな物件はいってきましたけど、どうですか？」 と再登場してきた。
事情をきいたら、売主が元付けとうまくいかなくて、いったんひっこめたみたい。
いずれにせよエリアに割には利回りも高く、現況半分以上あいているけど今回の融資条件では、その状態でもギリプラス状態。
空室の原因も売主が海外に長い間いっていて、その間募集をとめていたから というものなのできれいにして、適正家賃であつめれば十分勝負できそう。
とりあえず空室のリフォームプランを考え中です。