軍艦島

お正月休みを利用し、家内の実家がある長崎県へと行ってきました。

実家は雲仙普賢岳がある島原市なのですが、島原の実家へ行く前に一度色々と回ることにしようということになり、あの有名な「軍艦島（端島）」へ行ってみることにしました。

長崎港から出発、「伊王島」を経由し資料館のある「高島」へと向かいます。





その「高島」で一度下船し、資料館にて軍艦島に関する歴史などの説明を受けます。





岩崎弥太郎って凄いですね。

弥太郎の銅像前で記念撮影、祈りを込めて（笑）



その後、再度乗船し、軍艦島へと向かいます。

上陸間近の動画をアップしてみました。



上陸できる確率は７割だそうでして、年間通して３割の方が上陸できずに悔し涙を流すとのことでした。



我々は運良く上陸することができ、ホッとしました。



雨、風、潮などの影響でやはり風化が激しいです。











石炭から石油へと変わっていった歴史がここにあると思うとそれはそれは感慨深いものがあり、見えないものが見えてくる間隔に襲われ、背中に冷たいものを感じました。

下の写真ほぼ中央に石炭を運ぶタンカーが横付けするための桟橋があったそうですが、大東亜戦争末期に沖合に突如として連合軍の潜水艦が現れ、魚雷でタンカーごと桟橋を爆破したそうです。



石炭という燃料を運ぶことを阻止するため、的確にポイントを攻撃していったとの説明を受けました。

また背中に冷たいものを感じましたね。

まぁ、そんなこんなの軍艦島上陸ツアーでしたが、地元の人曰く、ここはとても良い釣り場だそうです。

我々が上陸した日も多数の釣り人がいました。

今度は釣りをしに来てみたいと思った次第であります。


株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役　芹澤 豊宏
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賀正

※尊敬するＫ先輩のＦＢにアップロードされていた写真です。


新年、明けましておめでとうございます。
昨年中は色々とお世話になり、感謝申し上げます。

厄年であった昨年は身体的には何もありませんでしたが、公私に及び様々な出来事が重なった一年でした。

一つ一つの出来事には意味があり、とてもいい経験となりました。
それらを糧に今年も努力していこうと思います。
後厄の今年、どのような素晴らしい出来事が待っているのかこれからとても楽しみです。

仕事の方では一昨年からスタートした新規事業が昨年より軌道に乗りました。
ここからが重要なステージであり、よりスピードアップが求められる状況にあります。

政治、経済の動きを注視しつつ、一歩一歩確実に歩を進めていきたいと思いいます。


今年一年、皆様にとって良い年でありますように。
本年もよろしくお願い申し上げます。


２０１３年　元旦

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■コラム 新築？ or 築古？

不動産を購入する際、新築、築古のどちらがよいのでしょうか。

「買う人によって異なる」

というのが回答だと思います。


以下、メリット、デメリットをあげてみます。

■新築

-メリット-

・ローンを長く引ける
・新しくて安心
・建物割合が大きく減価償却が大きい
・設備が最新式
・大規模修繕がしやすい作り

-デメリット-

・積算価格が低い
・利回りが低い

■築古

メリット-デメリットは新築の逆になります。


以下、具体的に考察してみます。

まずはインカムゲインからの視点です。

中古の場合、例えば築２０年のＲＣだと、ローン期間は１５年くらいになるのが一般的です。

新築だと３０年程度見込めると思います。中古の倍ですね。


表面７．５%のレジの場合、新築ローン３０年金利２％だと元利払い後利回り(税金は考慮せず)
は１．０％%程度になります。

中古ローン１５年だとトントンにするためには表面８．５％程度必要です。

中古の場合、インカムゲインを享受するのは、たいてい購入してから１５年後になってしまいます。

すぐにインカムゲインが欲しい人は築浅が有利ということになりますね。

さっさとローン返済をして余生を楽しみたければ中古もありなのかもしれません。


次はキャピタルゲインからの視点です。

新築の場合、積算価格が伸びません。明らかに割安感のある案件は市場になく、また手を入れて収益力を上げることも難しいです。

区分にしてバラ売りしない限り、転売は難しいでしょう。

逆に中古の場合、積算が高いのにもかかわらず、運営上に問題があり、十分に収益をあげられていない案件があります。

このような案件をテコ入れして収益力を上げることができれば、転売してキャピタルゲインを獲得することも可能です。

安定収益を目指すなら新築、一攫千金を目指すなら中古ということになりますね。

複数案件を持つ場合は新築で安定収益を確保しつつ、中古を混ぜていくのも面白いでしょう。

ちなみに、土地を購入してから新築マンションを建築する場合、中古程度の利回りを確保できるのが一般的です。

よってキャピタルゲインを狙うことも可能であります。


開発にはいろいろなリスクがあり、また、土地仕入や建築等、収益案件を購入するよりも高度なスキルが必要になってきます。

新築、中古と経験を積んだ方はぜひ開発にトライしていただきたいものです。

そのお手伝いであればいつでもご協力させていただきますので。


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渋谷駅から徒歩3分の撮影スタジオ・レンタルスペース

弊社にて保有している渋谷にある宮益坂ビルディングの区分所有部分を有効活用し、写真スタジオをオープンしました。

是非ご活用下さい。


■渋谷駅から徒歩3分の撮影スタジオ・レンタルスペース
http://unplugged-studio.net/studio/


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■コラム 総合建設会社を活用した発注方法２

以前のコラムで見積徴収を行うにあたり、公平に見積内容を比較するために金額記載のない内訳明細書を作成するということがポイントであることと、その明細書に則って工事会社へ見積もり依頼をし競争入札を行うことについて書かせていただきました。

公平に比較ができる環境にすることの重要性がご理解いただけたと思います。

今回はその後の過程について説明をしたいと思います。


見積参加希望工事会社へ設計図書・内訳明細書・その他関係書類を配信します。

大規模修繕工事のような現地調査が必要な工事の場合は、実際に現地調査、現地確認等を行う場を設け、現地説明会などを開催します。

その後に見積書の提出となります。

総合建設会社と専門工事会社からの見積徴収になるため、多数の見積書が弊社に届きます。

総合建設会社の見積書に関しては、必ず郵送での受付とし、見積書の開封作業についても必ず発注者立会いのもと、目の前で開封を行うようにしています。

開封作業の透明性確保が最も重要であると考えているためです。

開封後、総合建設会社の見積内容について、見積内容に誤りはないか、集計ミスはないか、見積落ちはないか等の確認を行います。

その上で全体見積金額に占める仮設費、直接工事費、現場経費、一般管理費の割合を一覧表にまとめ見積の分析を行います。

更に、①見積金額による比較表作成、②企業情報（評価会社の点数等）に基づく比較表の作成を作成し、交渉を行う総合建設会社選定の判断基準とするための資料を作成、発注者へ報告を行います。

専門工事会社についても全参加工事会社を対象に同様の資料を作成します。


次回、交渉の方法など引き続き書いて行きたいと思います。


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