不動産を購入する際、新築、築古のどちらがよいのでしょうか。
「買う人によって異なる」
というのが回答だと思います。
以下、メリット、デメリットをあげてみます。
■新築
-メリット-
・ローンを長く引ける
・新しくて安心
・建物割合が大きく減価償却が大きい
・設備が最新式
・大規模修繕がしやすい作り
-デメリット-
・積算価格が低い
・利回りが低い
■築古
メリット-デメリットは新築の逆になります。
以下、具体的に考察してみます。
まずはインカムゲインからの視点です。
中古の場合、例えば築２０年のＲＣだと、ローン期間は１５年くらいになるのが一般的です。
新築だと３０年程度見込めると思います。中古の倍ですね。
表面７．５%のレジの場合、新築ローン３０年金利２％だと元利払い後利回り(税金は考慮せず)
は１．０％%程度になります。
中古ローン１５年だとトントンにするためには表面８．５％程度必要です。
中古の場合、インカムゲインを享受するのは、たいてい購入してから１５年後になってしまいます。
すぐにインカムゲインが欲しい人は築浅が有利ということになりますね。
さっさとローン返済をして余生を楽しみたければ中古もありなのかもしれません。
次はキャピタルゲインからの視点です。
新築の場合、積算価格が伸びません。明らかに割安感のある案件は市場になく、また手を入れて収益力を上げることも難しいです。
区分にしてバラ売りしない限り、転売は難しいでしょう。
逆に中古の場合、積算が高いのにもかかわらず、運営上に問題があり、十分に収益をあげられていない案件があります。
このような案件をテコ入れして収益力を上げることができれば、転売してキャピタルゲインを獲得することも可能です。
安定収益を目指すなら新築、一攫千金を目指すなら中古ということになりますね。
複数案件を持つ場合は新築で安定収益を確保しつつ、中古を混ぜていくのも面白いでしょう。
ちなみに、土地を購入してから新築マンションを建築する場合、中古程度の利回りを確保できるのが一般的です。
よってキャピタルゲインを狙うことも可能であります。
開発にはいろいろなリスクがあり、また、土地仕入や建築等、収益案件を購入するよりも高度なスキルが必要になってきます。
新築、中古と経験を積んだ方はぜひ開発にトライしていただきたいものです。
そのお手伝いであればいつでもご協力させていただきますので。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
株式会社ニーズ・コーポレーション
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