嫌われる勇気

嫌われる勇気―――自己啓発の源流「アドラー」の教え/ダイヤモンド社

￥1,620
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話題の書籍のキンドル版を購入しました。

めったに自己啓発本は読まないのですが、共感するところが多々あり、勉強になりました。


哲人　「世界はシンプルであり、人生もまたシンプルです。」

哲人　「それは「世界」が複雑なのではなく、ひとえに「あなた」が世界を複雑なものとしているのです。」


株式会社ニーズ・コーポレーション
芹澤 豊宏

新駅誕生！！

１９７１年に「西日暮里」駅が誕生してから、おおよそ４０年。

ＪＲ山手線沿線に新たな新駅が誕生します。

「西日暮里」が誕生した時をご存じの方は、若い方でもおそらく40代後半ぐらいではないでしょうか。

新線にはＪＲ京浜東北線も停車する予定で、京浜東北線は、埼玉最 大級ショッピングモールのコクーン新都心や、さいたまスーパーアリーナをはじめとする人気スポットのある「さいたま新都心」駅が２０００年に誕生して以来となります。

「品川」「田町」エリアと言えば、「名だたる一流企業が集う、日本が誇る著名オフィス街」と言っても良いでしょう。

「日本航空」、「バンダイナムコホールディングス」、「サンリオ」、「住友重機械工業」。

この企業名が何を意味しているかと言うと、東証上場企業で品川に本社を置いている企業のほんの一部です。

多くの 有名企業が集まっていると言うことは、それだけ全国・全世界に発信する力、影響力がとても大きいと言うことです。

その「品川」と「田 町」の丁度中心に位置する場所に、新駅が誕生するとなると、ますます「品川」エリアの影響力は強くなりそうですね。

さて、そんなJR山手線30番目となる新駅ですが、当然に２０２０年の東京オリンピックまでの開業を目指しているようです。

新駅の近くには、都営地下鉄線と京浜急行電鉄線が走る「泉岳寺」駅からあり、３００メートル程の距離に位置している為、利便性向上を行いながら新駅の利用価値を高めようと構想されています。

他にも、東京オリンピックに間に合わないと言われておりますが、東海道新幹線リニアの始発駅も「品川」駅のですから、ここ数十年の「品川」の動向から目が離せませんね。

ＪＲ山手線新駅は２階建ての駅舎となる予定で、１階部分にホームを設置、２階部分に改札や切符売り場等を設けて、噴水広場や吹き 抜けや大きな屋根等で解放感を演出するとのこと。

新駅西側の創出用地約１３ヘクタールには、高層ビルなどの建設等が予定されているようですが、「品川」からの観光客にも目を向けていると予測されますので、ショッピングモール的な買い物を楽しむスポットも出来るのではないか？と予想します。

逆を言えば、是非、外国人観光客や地方客が乗車する前の憩いの場として、ショッピングモール建設をして欲しいと強く思います。

今後、新駅は「駅名公募」される可能性もあるようですので、是非チャレンジされてみてはいかがでしょうか？

■山手線新駅から読み解く品川再開発の行方
参考URL：http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140604-00039267-toyo-bus_all

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竣工写真集

■川崎市













■港区









■大田区

人間で言えばとても波乱万丈な人生のような不動産市場

日本の不動産投資市場は、１９８６年１２月から１９９１年２月までのバブルにより、不動産ディベロッパーが挙ってマンション開発を行い、エンドユーザーに５,０００万円前後のワンルームマンションを開発し続けても不動産が足りずに不動産価格が上がり続けていた「不動産神話」と言う時代がありました。

そしてそのバブルが崩壊し「不動産神話」が崩れ落ち、後にミニバブルが発生、そしてリーマンショックによる不動産下落など、人間で言えばとても波乱万丈な人生が数十年続いたような状態がありました（笑）

そんなことを経験してきた現在、不動産投資市場は、３０～６０代に限らず２０代の若い世代も投資を行っています。知り合いのディベロッパーに聞いてみると、一番の理由は「年金破壊を懸念しての投資」が最も多いとのことでした。一時期は株式投資やＦＸ等に若い世代が投資をしていましたが、堅実に不動産投資を検討している人も多いようです。

現在２０１４年。

アベノミクス効果で日本市場にミニバブルが到来し、ますます不動産開発等も活発化してきています。

それに伴い新築の区分マンションや各種不動産を購入される方も多いと思いますので、今回は、一例として、投資用マンションにおける土地仕入れから販売までの流れを簡単にご説明しようと思います。

まずは土地の仕入れとなりますが、一般的には土地の情報を多く保有している「財閥系や大手不動産会社」から土地の情報収集を行う方法があります。それと並行し、探しているエリアで長く不動産会社を経営している企業、いわゆる「地場の不動産会社」からも情報収集を行います。用途地域・建ぺい率・容積率・道路幅等の希望条件を満たした土地が見つかれば、プロジェクト融資等を利用して土地購入決済を行います。

次に建築・施工となります。設計会社を選定し、依頼主の希望プラン（利回り重視・住みやすさ重視・デザイナーズっぽくなど）を決め、「建築確認」の申請を出します。申請が通ると「確認済証」を取得することが出来ます。

確認済証を取得後、実際に工事が始まり、建設途中において「中間検査」を受けながら竣工まで設計士の監理のもと工事が行われます。「中間検査」とは、「阪神淡路大震災で崩れ落ちた、もしくは被害が大きかった建物で施工不備が多かった」等から、施工段階で検査するシステムとして施行されました。今は重要な検査の一つとなっています。

竣工後、完了検査を受けて「検査済証」を取得することとなります。「検査済証」はここ十数年で取得率が上がりましたが、古い建物の場合は「検査済証」を取得していない場合が多くあります。

ここ十数年での「検査済証」の未取得は致命傷となり、金融機関からの融資が受けられない場合が高くなりますので、「検査済証」の取得は絶対条件と言っても過言ではありません。この点は購入する際に、取得しているかどうかの確認をされておく事をおすすめします。

そして販売に移ります。投資用マンションの場合は、間取りを１Ｒや１Ｋで建築するパターンが主流ですので、ファミリータイプのように空室の方が売りやすいパターンとは逆で、空室だと売りにくいため、賃貸仲介不動産業者に広告料などを支払い、優先的に部屋を紹介してもらい賃借人を付けていく営業方法をとったりしています。

その上での注意点として二つ程。

一つは不動産業者が一定期間家賃を保証してくれるサブリースの場合、例えば月額１０万円でサブリース契約をしていたが、保証期間満了後に月額８万円でしか貸出しできない賃料相場になっていたなどということが起きうる可能性もあるということ。

二つ目がサブリースはせずに、相場より高い家賃設定で入居させている為に、一回目の更新を待たずに退去されてしまうパターン。相場賃料を調べれば大体分かりそうですが・・・。

購入時にはそれらを見越して購入することが大切です。

とっても簡単にではありますが、土地の仕入れから建築・施工、販売前までの流れを書いてみました。今後、不動産投資をしようと検討している方がいれば、購入するにあたりこの大まかな流れを把握していて損はないかと思います。

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グローバルな視点で不動産マーケットを視る

シンガポールと言えば、全世界の大富豪達がセカンドハウスを所有、もしくは、自身が大豪邸や高級コンドミニアムを購入し移住している話をよく耳にしますよね。

このような、主に自分で住まうために購入される不動産所有は歓迎されていますが、シンガポールでは不動産を投機的理由で購入する投資家が多く出てきており、更なる不動産価格の高騰を懸念し、シンガポールは５年前より国として「住宅価格抑制策」を実施しています。

英スタンダードチャータード銀行のＡＳＥＡＮ責任者の声明では「価格の伸びが一定の均衡水準に達すれば、そうした措置の一部撤廃が始まる可能性がある」と発表していることから、シンガポールでは、「住宅価格抑制策」がしっかりと機能しているように感じ取れます。

一方、国として急激な発展をみせている「中国の不動産市場」に関しては、同じく「住宅価格抑制策」を実施していますが、中央銀行が資金供給を数度行っている、且つ、明確な投資先が「不動産」しか見当たらない為から資金が不動産に流れてしまい、不動産が高騰する所まで高騰し、現在は下落傾向にあります。

事実、値引きしても売れない不動産も多数存在するようで、日本のバブル時期の不動産神話が崩れ落ちた再現に近い状況に陥っています。

シンガポールや中国が、機能しているか、していないかは別問題として、不動産市場に対して施策を打ち出しながらマーケットをコントロールしようとしている状況にある中、同じアジア圏の日本の不動産市場は、リーマンショック発生時から一度は大きく下落となり、不動産の値引き交渉等が多くありましたが、現在は底を打ってか急激に右肩上がりとなっています。

価格も利回りも比較的安定していることから、日本から手を引いていたファンドも再進出してきており、まだまだ日本の不動産市場も動きがありそうですね。

公募増資を発表した三井不動産ですが、増資した資金を再開発へ向けるでしょうから、それによる不動産市場の更なる活発化が期待できたりもしますよね。

不動産価格は国が正常に機能しているかのパラメータ的な役割も果たしていると感じますので、不動産に精通している方々は、様々な情報収集が必要だと改めて実感させられたニュースでした。

“シンガポールの住宅価格、さらに下落も－スタンダードＣ”
参考URL：http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140530-00000044-bloom_st-bus_all

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