アッと、いう間に、時間がたってしまいます。
毎日書く宣言のようなことを書いた翌日から、おさぼりです。
昨日は、嵐の中で、ゴルフをしてきました。すごい天気で、基本晴れ男の私としては、久しぶりの天候でした。
でも、スコアーは、ここ半年ぐらい、腰痛と肩を痛めているという理由ももとで、ひどいスコアーですが、その中でもちょっと良かったです。数字を言えないほど恥ずかしいスコアーですが。。
週末に大学の仲のいいいメンバーと飲む機会がありました。
そうしたら、二人も役員になっており、非常にびっくりしておりました。 みんなすごいなと思っていました。
その時に、妻が、築５年の物件に用事があり帰るときに、バイク置き場が倒れていると連絡がありました。
こんな感じです。
この物件は、基本自転車置き場が多くありません。正確にいうと１５戸に５戸しかないのです。それは、１フロアー３戸の両角部屋には、自転車を共用においてもらうようにお願いをしておりました。
でも、管理会社としては、いけなかったのですが、しっかり管理をしておりませんでしたので、すでに退去したクレーマーの人が、１階のある中部屋用の自転車置き場の５台中３台を使っていたのです。一時期、空きも多かったので、気にしておりませんでしたが、部屋が埋まってきたら、自転車が置けないということになり、調べたら、３台も占有していたのです。
当然、３台は困るとお願いしたのですが、入居時に何もその話はなかったし、今まで停めているので、どうしようもないといわれ、こちらも管理不足で反論できませんでした。
でも、これでは、自転車置き場の問題は解決しないので、いろいろ考えたところ、もともとバイク置き場として、共用廊下の下を確保してありましたが、その時点では、空いておりました。
そこで、いろいろ調べ、ドーム型の簡易バイク置き場を購入して設置をしました。 このドーム型には、３台の自転車が入りますので、すべて、そこに、入れてもらうようにして、中部屋用の１階の自転車置き場を確保しました。
通販で購入し、知人とコンクリートに穴をあけ、アンカーを打ち、設営しました。
そのクレーマーも１年ほど前に転勤で退去して、バイク置き場は、空の状態した。
たまに、防犯カメラで確認すると、大風の日には、かなりドーム自体が大きく揺れていたので、いつかはあり得ると思っておりましたが、すっかり忘れておりました。
倒れた先には、本来、駐車場がある、車が停まっておりましたが、偶然にも、外出されていた時に、大事にならずにすみました。
この連絡を嫁からもらった時には、すでに飲んでいましたので、駐車場の借主さんに、前日に退去した入居者の駐車場が開いていたので、そちらに停めてもらうように連絡しました。
翌日、朝から、現場に行き、自力で、復旧をして、何とかもとに戻しました。
とりあえず、駐車場の借主さんには、連絡をして、当日には、元の場所に車を移動してもらいました。
この物件、満室でしたが、先週末に退去があり、立ち合いもしてきました。 募集は、以前からしておりました。 立地もいいので、問合せはいただいていましたが、退去前で部屋を見ていただけないので、なかなか進んでいませんしたが、今週になり、月曜日に内見がありました。
一駅、街に近い物件と悩んでおられ、総家賃は５千円違っていました。とりあえず、共益費２千円下げることで、話をしましたが、結果としては、他の物件で決められたようでした。
この時に判断ですが、まずは、退去後すぐであったこと、駐車場も空いているのに、今回の方は借りないとのことでしたので、今後、駐車場が空くという判断もあり、要望を聞くようなことはしませんでした。 ２千円は、想定内でしたので、これで入ればよしという判断でしたが、残念でした。
実際は、家賃を退去された方より、５千円上げていましたので、ほぼほぼ同じ値段で、以前は入っていていただきましたので、別に下げることはできました。ただ、駐車場が空くことで、その分の収入が減りますので、無理してまでと思っていました。
本日、別の仲介店から、ほぼほぼ決めるつもりで、明日内見に行きたいと連絡がありました。
現在、リフォーム中ですが、駐車場も借りていただけるということで、うまくいけば、２千円下げて決めなくてもよかったとなる腹積もりです。（笑）
でも、どうなるかはわかりません。
一方、郊外の物件ですが、現状満室なる予定でしたが、月末に退去の連絡がありましたので、さっそく、４月後半での入居で、募集をしておりましたら、大学入学予定者の申込が入りました。ただ、今月後半にその大学が受かることが条件です。でも、逆に、こちらは、４月から入ってもらえないので、後半からでもいいならば、OKと思っています。
こちらは、ようやく満室になりましたが、少しや賃貸をさげていましたが、今回は、元のままで、申込なので、OKです。
ただし、合格すればですけどね。
ちなみに、この物件、約１０年前に購入しました。その時は、利回り10％でした。 でも、現在、家賃を上げ続け、利回りは、12.５％になりましたので、すごく収益率を改善できました。これは、前のオーナーが家賃設定やしっかりした管理をしていなかったので、私が、自主管理をすることで、大きく改善でき、なおかつ、いろいろ手を加えたので、ここまで上げることができました。
自分なりにびっくりですが、家賃は、周りの相場からは、かなりかけ離れていますので、今回のようにすぐに埋まることはありません。少し前までは、3部屋ほど1年ぐらい空いていました。
20部屋として、15％の空室率ですが、25％家賃を上げているので、購入時の満室想定よりもUPしていますので、全然気にしていません。 このことをあまり考えず、単に満室を求めている大家さんが多いので、ストレスもたまります。
ちなみに、私は、空室率は、全戸数X12ヶ月を母数として考えていますので、仮に8戸のアパートならば、延べ年間96戸です。
なので、1戸が半年空いても、せいぜい5％なのです。 家賃を5％ＵＰしていれば、想定満室家賃になります。正確には、98.4％なので、5ヶ月で埋まれば、99.5％です。そう考えれば、単月で、満室とストレスを抱える必要はなく、繁忙期もあるかもしれませんが、ゆっくり構えていればいいと考えています。
これって、8戸のアパートです。部屋数が増えれば、もっと楽になると思います。
これって、どうして皆さん考えないのかな～～！！
なので、私は、家賃をＵＰすることで、安定経営をしています。
って、これった昔の地主さんの偉そうな対応かな？
でも、部屋をきれいにすることや設備などの対応はしていますので、ちょっと違いと自分自身は考えています。
皆さん、どうですかね？
では、また。
明日の内見で、決まること、大学合格をしてもらうことを期待しています。