創業時期の確認

以前から、法人の創業は理解しておりましたが、実際の大家業の始まりがいつからか、わかりませんでした。

100年企業になりたいと思っていましたが、本当に創業がわからないといけないと思っていました。

調べようがあるとは思っていましたが、ちょっとした機会に、登記簿を確認することができました。

私が、親が倒れたときに、引き継いだ賃貸物件は、2棟でした。

それぞれの物件の土地は、現在、私と、私の子供に相続をしています。

なので、その時の登記簿を調べてみました。

まずは、私が引き継いだ土地は、現在、法人の創業のマンションが建っています。以前は、そこに、祖父母、両親が住んでいたと聞いていました。私が小さいころに、何度か、退去後の掃除で、母親に連れて言った記憶があります。木造の母屋に下宿だったように思います。

一方で、子供が、相続しているアパート（解体予定のもの）の土地は、それ以前の木造のアパートがあった記憶があるのですが、しっかりとしたものがありません。

今回、登記簿をしらべてみたら、アパートは、昭和36年に購入していました。土地は、そのようになっていましたが、その時の建物があったのかがわかりません。

一方、祖父母と両親が私が生まれる前に、住んでいた法人創業のマンションですが、以前から所有をしていたと思っていましたが、昭和37年に購入していることがわかりました。それも、木造の建物と一緒に購入しておりました。

私が記憶している木造は、祖父が大工でしたので、祖父が建てたと思い込んでいましたが、それもどうかわからなくなりました。

とりあえず、少なくとも、昭和37年には、記憶に微かにある木造の母屋と下宿で、賃貸業を始めてたことは事実のようですが、それ以前は、確認が取れません。

アパートの土地の取得は、1年前ですが、その時は、土地で購入したのか、どうなのかは、もう少し調べてみないとわかりません。

自分のうろ覚えでは、昭和20年代には、大家を始めていたのではないかと思っていましたが、その確認もしていくことになります。

法人は、創業42年ですが、大家業としては、3代目ので創業65年というというところまでは、確認できたのではないかと思っています。

両親もなくなっておりますので、私の姉に、一度確認したいと思いますが、結構難しいかもしれません。（笑）

しばらく、このネタ続くかもしれません。

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家族の定例会

1年ほど前に、このブログを継続して書くことになったのは、自分の相続の時に、不動産賃貸経営をどのように、次の世代につなげるかを考えたときに、業務日誌として書き綴ろうと考えました。

ほぼ自主管理ですので、すべての判断や、業務は、誰にも相談することはなく、基本、自分ですべて決めています。なので、情報の共有も必要ないですし、当然、業務日誌もありません。まあ、一人でやっているので、そうなりますね。

なので、次の世代にどうやって、このことを伝えていくかを考えたうえで、とりあえず、ブログというものにしました。

以前にも書いたかもしれませんが、約5年後までに、今の不動産賃貸業を引き継ぐのかを子供たちに決めてもらうことにしてあります。まあ、私が、どのくらい生きるかは別の話ですが。

その後、5年間で、子供たちが決めた方向に、会社も含め、動かしていくことになります。引き継げば、いろいろなことを教えることになりますし、誰も引き継がないとなれば、不動産や法人の売却なども進めることになります。

そうなるとなかなか、簡単ではないので、5年間ぐらいを想定して、店じまいなどを進めることになります。

ということですが、少し前から、定期的に、家族会議をすることにしています。以前にも書きましたが。

昨日の夜、その会議を、夕食をした後にしました。子供たちも役員にしましたので、ある意味、役員会です。

報告内容は、今は、とりあえず、私から一方的に、最近の業務の状況などを話をしました。

2法人の賃貸付け、修繕等の課題（連結送水管、火報連動インターフォン、ネズミ等々）の状況を話をしました。

あとは、私自身の個人資産に関して、大体の金額（金融資産、個人所有の不動産、法人の株など）と、その場合の相続にかかわる状況により、今、相続が発生すると、相続税の発生における資産がどうなるかも説明をしました。当然、控除額を考慮して、その中で収まるのか、収まらないかも踏まえての話になります。収まれば、相続税はかかりませんし、かかったとしても、2次相続を気にしなければ、配偶者に渡すことで、仮にかかったとしても、税金を気にしなくてもいいこともなるかもしれません。

当然、現金一括での相続税を支払うことになれば、不動産を売却することになるのか、金融資産で賄えるかとか、いろいろなケースで状況は大きく違います。金融資産で足りたとしても、かなりの減ることになりますので、残りは、不動産と、法人の株だけになります。

また、その対策で、節税をするのではあれば、私個人で、不動産購入することも検討すればよく、今年から5年までさかのぼることになりましたので、対応を考えるのならば、できるだけ早くに考えないといけないことになります。

とりあえず、現状を共有して、今後も増やしていきたい私と、借金が増えることでの不安も含め、どうする進めることが大事かを話したつもりです。

せっかく書いているブログですが、子供たちはみてくれていないようで、子供から、以前、私が、大家活動の情報共有のためのグループLINEを作るという話を持ち出し、毎日の業務を共有してほしいとなりましたので、グループラインを新設することにしました。

今後、私の活動は、このLINEに共有されることになり、監視の対象となった感じです。（苦笑）

まあ、それでも、どんな仕事をしているのかを知りたいと興味を持ってくれたことは少し前進かもしれません。

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解体予定のアパートの問題 6

このように、連続で書くつもりはなかったのですが、なかなか解決していかないので、困っております。

先回の3の時に書きましたが、1階のもともとのゴミ部屋だったところに行ったら、ユニットバスの入り口に、穴がいておりました。そこに、粘着シートを設置しておきましたが、先日、見に行ったときには、そこ穴に挟んであったお菓子だけがなくなっておりました。　このことから、ここでの出入りもありそうだと思って、引き続き、仕掛けをしておきました。

『解体予定のアパートの問題　５』

昨日も、月が替わりましたので、各銀行に記帳にいってきました。　そのついでに、解体予定のアパートを見に行ってきました。

現在、2ヶ所の仕掛けがありますが、どちらも大きな変化はないようでした。

現在、4部屋の空きになのですが、2ヶ所は、2部屋になります。

そして、久しぶりに、4月初旬に空室になった部屋を見にいきました。特に、変化はなかったのですが、1階のユニットバスの下の開口部がありましたので、この部屋はないかを見て回りました。

そうしたら、ありました！

洗面台の裏に大きな穴がありました。周りが黒くなっているので、YouTubeで見たときに、ある駆除の方がいっていましたが、ネズミの足跡のようです。

さっそく、この出口の周りに、粘着シートをおいておきました。

でも、この部屋の以前の入居者さんは、犬を飼っていましたが、問題なかったのでしょうか？

ネズミと猫の話は、有名ですが、犬は、この点、役に立たないということでしょうか？

これで、3部屋に粘着シートをおきました。

在庫もなくなりましたので、また、買い足しして在庫しないといけません。　

これからも戦いは続くのでした。

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退去連絡

RC築9年の物件ですが、おかげさまで、満室稼働をしておりました。ちょっと安心しておりました。

正確には、15戸のうち、1戸は、自分の家族のために、自家用として使用しておりますので、14戸が、満室という状況でした。

この物件は、この町の玄関口の駅から、徒歩30分、電車3駅目から徒歩3分にあります。

そのために、非常に、問合せをいただけています。

以前にも、お話ししましたが、このマンションを気に行っていただけている人がお見えでしたので、空室が出たら、連絡をさせていただくことになっておりました。

以前から、出る出るという方が、正式に退去の連絡をいただきました。5月末の退去ということでした。

さっそく、待っていただいていると思っている人をご紹介いただけている仲介店に、まだ、待っていただけているのならば、ご紹介をお願いの連絡を入れました。

GWに入ってしまっているので、お返事がまだいただけていませんが、まだ、待っていただけていることをお願うばかりです。

とりあえずは、5月10日まで、お返事を待つので、連絡をお願いした置きました。

そこまでは、一般の募集をしないで、待つことにしておきます。退去は、月末なので、10日以降で、約3週間と、リフォームなどの原状回復をするのに、2週間ぐらいとして、6月後半からの入居を期待したいところです。

と、ブログを書いているところで、お返事がきました。既に、他で決まったようです。残念ですので、気分を入れ替えて、募集を進めます。

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店舗の結露の問題

RC築37年の物件ですが、今月から満室となることはブログでしょうかしたかと思います。

そのために、和式便所を洋式に変更工事を行いました。

『洋式トイレへの変更　３』

この建物に、1階の路面店に居酒屋さんが入っているのですが、以前から、設備のトラブルがあり、かなりの費用をかけて対応をしました。

大きな問題は、トイレが詰まりやすい。もう一つは、天井カセットエアコンの周辺が、結露するという問題でした。

もう2年前ぐらいから1年かけて対応をしてきて、1年分の家賃をかけて、両方対応してしばらく落ち着いておりました。

ところが、トイレは、何とか、かなり詰まらなくなったりして、対応いただけているので、問題ないですが、今回、また、天井部のエアコンの近くが結露してきているとクレームが管理会社経由で入りました。

4月の後半に、前回対応いただきました知り合いの電気屋さんに来てもらい、確認をしました。ただ、どうも完全には対応できないような言い訳ばかりで、ちょっと心配になりました。

そこで、現在、新築をお願いしている建築会社の修繕の方に連絡をして、その建築会社が使用しているエアコン屋さんに、セカンドオピニオンをもらうことにしました。

昨日の午前に、店舗において、見てもらうことができました。

そこで、びっくりなコメントが出てきました。

また、続きます。

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