新築の側面の看板調査 ２

ネタがあまりなくなってきて、苦しくなってきました。💦

先ほどまで、別の看板屋さんとの面談をしてきました。

『新築の側面の看板調査』

知り合いの大家さんに紹介をいただき、コンタクトをしました。建築会社さんも事前に、いろいろ調査をしてもらいましたが、たまたまその１社でした。

建築会社さんの話では、広告料は比較的に安いので、私には、紹介をしなかったということでした。

たまたまの紹介で、面談することになりましたが、世間は狭いですね。

どうも、設計時に話をしておりましたので、その会社さんが話をしたのは、１年前ほどのようでした。

大体の話をされたけど、その後のコンタクトはなかったようで、その対応も少し課題であったかと思います。

ただ、いろいろ話をさせていただきました。

側面での看板は、リスクがあり、それは、隣にビルが建てば、看板が見えなくなることです。

現在、北には、古い事務所兼、住宅があります。その北も２階建のお店なので、この北側には、高いビルが建つ可能性があるので、将来的に、側面の看板が見えなくなるので、投資をして看板設置をしても、回収できるかはわかりません。

一方、南側は、数年前に３階建のアパートが建ったばかりなので、２０年ぐらいは、マンションは建たないと思っていましたが、その南側が、コインパーキングがあることを指摘されました。

コインパーキングは、よくその後に売買とか、タイミングを見てマンションが建つので、その場合には、隠れる可能性があるとのことでした。

ここは、難しいところです。

今回のマンションは、８階建なので、この高さも微妙です。

このぐらいの高さならば、近隣でも建つことが考えられます。

今回の会社さんは、数社に声をかけていることで、相見積利をされる可能性があり、また、上記リスクもあり、あまり乗り気ではありませんでした。

本当に、いい場所ならば、広告主が、看板製作費用も出してでも、出したいといってくるので、そちらの方がリスクが少ないのではないかといわれました。

先日、もう１社会いましたし、その後、資料を送りしました。

来週、もう１社と面談をします。

しばらく悩みます。

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新築の側面の看板調査

新築の物件の側面に看板をつけることを検討しています。

もともと、屋上に看板のフレームをつけることを想定していましたが、躯体の強度として、かなり厳しいとのことで、一度、あきらめていました。

しかし、場所は、いいかと思っていますので、やはり収益を改善するために、看板を付けれないかを検討しています。

側面につけるので、現在の足場があるうちに少しでもそのための工事ができれば、トータルは安くできます。なので、あまり時間がありません。

建築会社さんの方で、いろいろ捜してもらった中で、1社、すごくいい条件ですので、会社さんがありましたので、ご紹介をいただきました。

広告料もそれなりの金額が取れるようですが、土台のフレームの工事費がかなり高いのです。

まあ、利回り行けば、それほどではないのですが、もう少し安くしたいと考えました。なぜならば、一度、作っても、広告が必ず付くわけではないので、投資だけして、終わるケースもありますので、初期の投資は、少なくしたいです。

そこで、知り合いの大家さんに、ご紹介を依頼したところ、3社ほどご紹介をいただきましたので、慌てて、面談して、検討をし始めました。

いろいろ話を聞いてくると、いろいろ条件、制約があるようで、厳しいです。

広告料も、かなりばらつきがあります。

最終的には、実施するかも含めて、決めていきたい思っていますが、気持ちは、やる方向かな？でも、その資金はどうするのかは考えていかないといけません。

難しいな。無理してやらなければ、それはそれで済むのですが、やはり事業は、リスクを見極めて、進めるから、前に進むのだと思っています。

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申込続かず！

先日に、RC築4年の物件を検討していただけた方から、申込の部屋に、再度問い合わせをいただけたので、ここ数日、いろいろと条件提示をしていました。

『流れを変えれるか！　申込きましーた！』

先日、申込をいただきました部屋は、同じ日に、2件の内見がありました。　そのうち、1件から、申込をいただけたのでしたが、

翌日に、もう1件の方から、再度検討したいので、空いているかの確認をいただきました。

しかし、すでに、申込をいただけていたので、最上階の部屋に対して提案をしました。
 

家賃は下げた良くないのですが、それなりに、価格差をつけていましたので、どのような条件であれば、決めてもらえるのかを考えて、仲介店さんと相談の上、提示をしました。

内容は、

１．家賃は下げたくないので、差額の半分ぐらいを共益費を下げる。

2．初期費用をおさえたいのでしてたら、個人申込は、礼金はなしなので、敷金を特約で退去時に請求するクリーニング代と鍵の交換代だけに減額をする。（退去時は、実費精算は同じ）

3．仲介店さんも決めてもらいたいようなので、私どもから支払う広告料1ヶ月の半分にするので、半月分をフリーレントにする。

という3案を出しました。

家賃+共益費+駐車場なので、かなり高くなります。払えそうなのか？差額が問題になるのではないかと心配をしていましたが、大手会社の社員のようで、給与水準で問題ないとことでした。

3に関しては、私が負担してもいいかと思っていましたが、それは決まってからと思っていましたので、2と3を優先して、提示することにしてもらいました。

本日、朝に連絡があり、やはりほかにするとのことでした。

ライバルの物件は、１LDKと２LDKの混合で、金額的には、その間が、RC築4年の物件になります。結果、どちらの部屋を選ばれたかはわかりませんが、そちらになったようです。

一気に、流れが変わるかと、淡い期待をしていましたが、だめでした。

気を取り直して、頑張っていきますね。

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希望の入居率の考え方

土曜日に名古屋の栄で、オーナーズ・スタイル主催の大家フェスがありました。

それに参加してきました。ちなみに、子供二人も参加してくれました。

メインは、正直不動産の鈴木さんの講演です。　その後、IREM JAPANのCPMに関する講演を2つほどききました。

現在は、私は、賃貸不動産経営管理士の資格は持っていますが、宅建の資格もましてやCPMは、持っていません。

特に、CPMなどを勉強したいと思っていますが、この歳では、あまりその気になりません。（いけないことですが）

そのセミナーの中で、入居率は、何％がいいかという話がありました。

一般的に、入居率は、100%がいいと思われがちですが、CPMとしては、適当に空きがあった方がいいということでした。

以前にも書きましたが、家賃を周辺より10%上げて、入居率を90%とすれば、ほぼ100%の想定満室家賃になりますので、その作戦を狙っているのは私です。

一方で、上記のCPMの視点では、満室であれば、仲介店さんとしては、興味がない状態になるので、程度に、空室があり、仲介店さんともつながりができている状態方がいいという話でした。

仲介店さんは、入居付けをして、稼いでいるので、満室大家さんは、商売の相手ではないのです。

満室が、当然いいので、保有戸数が少ない場合には、満室が理想かもしれませんが、ある程度の増えてくると、仲介店さんとの関係も常に維持しながら、運営していった方がいいという考えかと理解しました。

私の考えは、あくまでも、自分大家の視点でしか考えていませんでしたが、満室が続き、仲介店さんとの関係も疎遠になると、次の時に、動きが遅くなったり、人が変わったりとして、よくないかもしれません。

その意味では、私の考えに、仲介店さんの視点も入れた、個人的には、目からウロコの内容でした。また、私の考えをさらに、力強くサポートする思考です。

いろいろな考え方や、見方は、見る方向から、いろいろな意見やメリット、デメリットがあるので、一方からの見方ではなく、いろいろな方向からの見る目が必要なのだと改めて感じました。

なんでも、少しでも学びはあるものだと思えました。

さあ、頑張ります。

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流れを変えれるか！ 申込きましーた！

RC築4年の物件ですが、現在、最上階と、その下の階の2部屋が空いています。また、8月末には、もう少し下の階も退去予定です。この部屋は、募集しておりません。

なので、3部屋の空きは避けたいと思っていました。

『退去の連続とまらず！』

そこに、本日、土曜日に、緑の仲介店さんの2店舗から、ほぼ同時に内見の問合せがきました。

内見時間もほぼ同時でしたので、ちょっとバッティングしないかをビビっておりました。

いつも、内見後の状況を教えてもらうことにしています。

そうしたら、ある店舗の方から、申込をいただきました。

その部屋は、最上階ではないですが、一つ下の部屋になります。この部屋は退去後、約1年空いていました。

いつもながら、高い家賃設定なので、決まりにくいですが、本当に1年も空いてしまっていたのかと改めて、感じました。

最上階はさらに高いので、もっと決まりにくいです。

満室を目指している場合には、家賃を下げてでも、決める方がいいのだと思っていますが、そこには、意味のあるか、ないかはわかりませんが、私のこだわりがあります。

ここ最近、退去の連絡が続いておりましたので、今回の申込は、本当にうれしい限りです。

これで、悪い流れが変えれれば、うれしいかと思っています。

もう1週間ほどしたら、少し下の部屋の募集を開始しようと思っています。　この部屋の金額ならば、もう少し早くに決まるかとは思っています。

これで、空き（含予定）部屋が7部屋になりそうです。

引き続いて、動きがあることを期待しています。

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