申込続かず！

先日に、RC築4年の物件を検討していただけた方から、申込の部屋に、再度問い合わせをいただけたので、ここ数日、いろいろと条件提示をしていました。

『流れを変えれるか！　申込きましーた！』

先日、申込をいただきました部屋は、同じ日に、2件の内見がありました。　そのうち、1件から、申込をいただけたのでしたが、

翌日に、もう1件の方から、再度検討したいので、空いているかの確認をいただきました。

しかし、すでに、申込をいただけていたので、最上階の部屋に対して提案をしました。
 

家賃は下げた良くないのですが、それなりに、価格差をつけていましたので、どのような条件であれば、決めてもらえるのかを考えて、仲介店さんと相談の上、提示をしました。

内容は、

１．家賃は下げたくないので、差額の半分ぐらいを共益費を下げる。

2．初期費用をおさえたいのでしてたら、個人申込は、礼金はなしなので、敷金を特約で退去時に請求するクリーニング代と鍵の交換代だけに減額をする。（退去時は、実費精算は同じ）

3．仲介店さんも決めてもらいたいようなので、私どもから支払う広告料1ヶ月の半分にするので、半月分をフリーレントにする。

という3案を出しました。

家賃+共益費+駐車場なので、かなり高くなります。払えそうなのか？差額が問題になるのではないかと心配をしていましたが、大手会社の社員のようで、給与水準で問題ないとことでした。

3に関しては、私が負担してもいいかと思っていましたが、それは決まってからと思っていましたので、2と3を優先して、提示することにしてもらいました。

本日、朝に連絡があり、やはりほかにするとのことでした。

ライバルの物件は、１LDKと２LDKの混合で、金額的には、その間が、RC築4年の物件になります。結果、どちらの部屋を選ばれたかはわかりませんが、そちらになったようです。

一気に、流れが変わるかと、淡い期待をしていましたが、だめでした。

気を取り直して、頑張っていきますね。

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希望の入居率の考え方

土曜日に名古屋の栄で、オーナーズ・スタイル主催の大家フェスがありました。

それに参加してきました。ちなみに、子供二人も参加してくれました。

メインは、正直不動産の鈴木さんの講演です。　その後、IREM JAPANのCPMに関する講演を2つほどききました。

現在は、私は、賃貸不動産経営管理士の資格は持っていますが、宅建の資格もましてやCPMは、持っていません。

特に、CPMなどを勉強したいと思っていますが、この歳では、あまりその気になりません。（いけないことですが）

そのセミナーの中で、入居率は、何％がいいかという話がありました。

一般的に、入居率は、100%がいいと思われがちですが、CPMとしては、適当に空きがあった方がいいということでした。

以前にも書きましたが、家賃を周辺より10%上げて、入居率を90%とすれば、ほぼ100%の想定満室家賃になりますので、その作戦を狙っているのは私です。

一方で、上記のCPMの視点では、満室であれば、仲介店さんとしては、興味がない状態になるので、程度に、空室があり、仲介店さんともつながりができている状態方がいいという話でした。

仲介店さんは、入居付けをして、稼いでいるので、満室大家さんは、商売の相手ではないのです。

満室が、当然いいので、保有戸数が少ない場合には、満室が理想かもしれませんが、ある程度の増えてくると、仲介店さんとの関係も常に維持しながら、運営していった方がいいという考えかと理解しました。

私の考えは、あくまでも、自分大家の視点でしか考えていませんでしたが、満室が続き、仲介店さんとの関係も疎遠になると、次の時に、動きが遅くなったり、人が変わったりとして、よくないかもしれません。

その意味では、私の考えに、仲介店さんの視点も入れた、個人的には、目からウロコの内容でした。また、私の考えをさらに、力強くサポートする思考です。

いろいろな考え方や、見方は、見る方向から、いろいろな意見やメリット、デメリットがあるので、一方からの見方ではなく、いろいろな方向からの見る目が必要なのだと改めて感じました。

なんでも、少しでも学びはあるものだと思えました。

さあ、頑張ります。

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流れを変えれるか！ 申込きましーた！

RC築4年の物件ですが、現在、最上階と、その下の階の2部屋が空いています。また、8月末には、もう少し下の階も退去予定です。この部屋は、募集しておりません。

なので、3部屋の空きは避けたいと思っていました。

『退去の連続とまらず！』

そこに、本日、土曜日に、緑の仲介店さんの2店舗から、ほぼ同時に内見の問合せがきました。

内見時間もほぼ同時でしたので、ちょっとバッティングしないかをビビっておりました。

いつも、内見後の状況を教えてもらうことにしています。

そうしたら、ある店舗の方から、申込をいただきました。

その部屋は、最上階ではないですが、一つ下の部屋になります。この部屋は退去後、約1年空いていました。

いつもながら、高い家賃設定なので、決まりにくいですが、本当に1年も空いてしまっていたのかと改めて、感じました。

最上階はさらに高いので、もっと決まりにくいです。

満室を目指している場合には、家賃を下げてでも、決める方がいいのだと思っていますが、そこには、意味のあるか、ないかはわかりませんが、私のこだわりがあります。

ここ最近、退去の連絡が続いておりましたので、今回の申込は、本当にうれしい限りです。

これで、悪い流れが変えれれば、うれしいかと思っています。

もう1週間ほどしたら、少し下の部屋の募集を開始しようと思っています。　この部屋の金額ならば、もう少し早くに決まるかとは思っています。

これで、空き（含予定）部屋が7部屋になりそうです。

引き続いて、動きがあることを期待しています。

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新築の近隣の駐車場

以前も書いたとは思いますが、現在、進行中の新築ですが、駐車場が十分確保できていません。

現在は、少し離れた空き地を、知り合いの不動産屋さんが所有しているので、その土地を借りる想定でいます。

今は、更地ですが、何もやっていないこと、道路からの乗り入れがないことなど、駐車場として使うには、少しお金がかかります。

それと難点は、少し遠いことです。約8分ぐらい歩くのと、土地が狭いので、どう頑張っても3台（含　軽1台）しか止めることができません。

そこで、近隣の駐車場を転貸で借りことを想定していますが、なかなか、転貸をしていただけるところはありません。

そうしなくても、需要はあるのかもしれません。

転貸というと又貸しということで、誰が使っているのかがわからないということになるのかもしれません。

その中で、近くに2ヶ所コインパーキングがあります。

そこの一部を、月極で、貸してもらうことができないのかを交渉しようと思っています。

全部貸してもらうのがいいのですが、そうすると、地主さんの今の契約で不利になることがないのかなどもありますので、数台だけでも、月極として借りれることを交渉したいと思っています。

完成まで、毎週、新築を報告していますが、そろそろ駐車場の確保をしないといけないと思っています。

とりあえず、登記を上げたので、その地主さんにアタックしていかないと問題は解決しません。

できれば、全体で10台分は確保したいです。

敷地内は、4台なので、3台ぐらいの場所を2ヶ所は欲しいかと思っています。

どうなりますやら。

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新築の進捗 23

大体、毎週水曜日に、建設会社さんから、進捗の写真を思ってもらっています。

今週は、ちょうど、その日に、月に1回の定例打合せがありました。どうも13回目のようです。

ほぼ毎月なので、1年以上も対応していただけているので、ありがたいことです。

『新築の進捗　22』

躯体もできてきているので、細かい内装や、外壁の色などの決定になってきています。

中東の関係も、すっきりはしないのですが、何とかなりそうとのことで、まだ、安心できるところではないですが、その辺もフォローしていただけています。

現在は、4階までできているようで、この写真は、5階の床のスラブの型枠を作り、配筋をしている状況のようです。

一方、すでに型枠をはずした2階の状態は、以下になります。

壁ができており、部屋としての空間が確認できています。

一度、近いうちに、実際に見に行ってみたいと思っています。

サイズ感などは、図面上でしかないので、見るとかなり違うかもしれません。

かなりワクワクしてきます。

最上階は、下の階とはちがうようにしているので、今回の打合せいろいろ相談してきましたが、こちらは、自分も住んでみたいと思うぐらいの出来だと想像しています。

自画自賛ということで、お許しください。

中古物件は、買えなかったですが、私には、この新築がある！と思えるものにしたいです。

また、期待しておいてください。

では！！！

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