トイレの水漏れ

RC築27年の物件の入居者さんから、連絡があり、トイレの床に水たまりができているということでした。

当日は、いけなかったのですが、翌日の朝に訪問させていただきました。

見ると、トイレのタンクに行く水道から、温水洗浄便座へ分岐のところから水が垂れていました。

この写真は、交換後の物ですが、手前に来ている白いホースの根元から漏れていました。

少し締めが甘いのかと思って、触っていましたら、分岐後、温水洗浄便座へ行っているフレキ管が根元から、取れてしまいました。

よく見ると、樹脂の部分が壊れていました。たぶん、私が触る前は、ひびが入っていた程度かもしれませんが、いろいろ触っているうちに完全に壊れてしまったようです。

このフレキは、トイレのタンクへの給水から分岐したのちに、温水洗浄便座に、水を引き込むためのホースです。

これは、どうしたものかと思いましたが、以前、余った同じようなフレキのホースがありましたので、車に行って探してみました。使えそうなので、付けてみましたが、どうも、パッキンの形状が違い、便座側の接続から少し水が漏れてしまいました。

そこで、断念して、近くのホームセンタにいき、1つ新品を購入してきました。

分岐からタンクまでは、そのまま使えるので、分岐から温水洗浄便座までの部分を交換することにしました。

今までも、何十回も交換しているので、ほぼ作業は、マニュアルを見なくてもできます。

約30分で交換して、完了しました。

とりあえず、対応を完了しました。

この手のクレームは、部品とか、交換品があれば、楽ですが、ないと焦ります。なので、近くのホームセンターの場所や、どのようなものが売っているのかは把握しておく必要があります。

この物件も、購入後10年たっておりますので、このホームセンターには、いつもお世話になっています。また、ちょっとしたものは、すぐ裏に、100均があるので、そこで済ませることもあります。

頑張っていきます。

#一棟投資

#一棟マンション

#ー棟アパート

#管理会社

#自主管理

#不動産投資

#地主

#大家

#収益不動産

#新築マンション

#中古マンション

#新築

#中古

#賃貸経営

#リノベーション

#民泊

#SMG経営塾

固定資産税の支払い

固定資産税は、毎年4月に、明細も含め届きます。

今年も、漏れなく届いています。2法人、家族個人の総額は、社会人の平均年収をはるかに超える額になります。

以前は、法人に関しては、全期分を4月にまとめて支払いをしておりました。

何故ならば、弊社は、6月末期末なので、1年に1回支払うことにしていました。

ところが、ここ数年は、新築を建てたり、中古を買ったりしているので、かなり突発的な費用が、発生するので、ある時に、固定資産税を払うのが、厳しくなったことがありました。

その時に、4期の分割で払うようにしました。

分割は、4月、7月、12月、2月の4期に分けてほぼ4頭分での支払いになります。

前の期の4月に全期分を払っていると、弊社の今期は、7月、1月、3月の支払いはありません。そして、4月になり、新規の請求になります。ここで、全期分を支払えば、毎年1年分の固定資産税の支払いが発生します。

この期に、分割をすると、固定資産税は、約1/4の支払いになりますので、経費が少し落とせることになります。そのために、この期の経費を抑えることができ、突発的な費用の分をカバーできることになります。

でも、その次の期からは、7月、12月、2月の残りの3/4の支払いがきます。そして、4月に新しい固定資産税の支払いがきますが、ここでも、4期分割での支払いをすると、結果は約1年分の支払いをすることになります。

ここで、この期が突発的な支払いがなければ、もしくは、利益的に余裕があれば、4月の支払い分割で支払いをするのではなく、全期分を支払うことで、その法人の期における固定資産税は、全期分の1年と、分割3回分の支払いを経費とできますので、1+3/4の経費化ができますので、利益をおさえることができます。

そうすれば、その後は、毎年4月に、その期の利益を検討して、全期分払うのか、4回に分けて支払いをするのかで、法人のその期の利益状況で判断します。

ちなみに、固定資産税は、先ほど4回に分けて払うことができると書きましたが、必ずしも、4月、7月、12月、2月に払う必要はありません。その月末までに払えばいいのです。

弊社に場合には、4回の支払いは、

4月、6月（法人決算）、7月、12月、2月という関係にありますので、7月分は、7月末までの期限です。

この場合、分割で払うと、7月の頭に、振込の用紙が届きますが、事前に、地方自治体の固定資産税担当部門に電話をして、7月分の振込の用紙を、6月初旬に送ってもらうように依頼すれば、7月分を6月中に支払うことができ、前の期の経費にできるのです。

この手を使えば、前の期に、全期分を振り込んでいれば、4月に届いたときに、

全期分　(1年分）

4月分　（1年分の1/4分）

4月分、7月分　（1年分の2/4分）

4月分、7月分、12月分　（1年分の3/4分）

とその状況に合わせて、固定資産税を経費として、活用できるのです。

たぶん、前もって払うということをしていない人が多いのかもしれませんが、こんなやり方でも、活用方法はあると思っています。

前期は、余裕がありませんでしたので、分割での支払いを継続しました。今期、余裕があれば、全期払いに戻せるようにしたいです。

まあ、法人の決算時期の兼ね合いもあると思いますので、弊社の場合には、ちょうどいい時期に決算があるということでしょうか？

皆さんはどうでしょうか？

#一棟投資

#一棟マンション

#ー棟アパート

#管理会社

#自主管理

#不動産投資

#地主

#大家

#収益不動産

#新築マンション

#中古マンション

#新築

#中古

#賃貸経営

#リノベーション

#民泊

#SMG経営塾

中古物件の検討 ４

以前、ブログであげていました中古の物件の検討ですが、決着しました。

『中古物件の検討　3』

先月末までに、お願いしている銀行で融資をお願いしていました。その結果、諸条件は、詰めていかないといけないということでしたが、大枠、OKという判断をいただきました。

担保や、金利や、経営者の連帯保証などの課題はのこるものの、金額と期間は、要求通りで、OKとなったと、支店長さんから連絡があり、さっそく翌日、直接面談をして、打合せをしました。

これで、何とか、買えると思いワクワクが止まりませんでした。

さっそく、売主さんに、正式な承認は、まだ、少しかかるが、内諾は出たので、私の金額で、売る決断をしてほしいということをお伝えしました。

その後、数時間たち、営業から電話がありました。

どうやら、元々検討していた人に決まったということでした。

よくよく話を聞いたら、ほぼ売主さんの希望の値段のようですので、私の乖離は、数千万でした。

でなおびっくりしたのは、現金での購入ということでした。

これでは、勝てません。

以前も、あるメインの路線の人気の駅の徒歩5分のところも、内諾をもらい、最終交渉をしているときに、同じく現金での購入ということで、もっていかれてしまいました。

やはり

CASH　IS　KING　

ですな。

その現実を見せつけられてしまいました。

かなり入れ込んでおり、リフォームや、その後の作業の手配のことで頭はいっぱいでしたので、それらを忘れることが大変です。

でも、仕方ありません。実力の差なので、焦らずに、ご縁がなかったということで、あきらめるしかありません。

また、あたらしい物件を探してみます。（涙）

この1ヶ月強、すごく色々頭を使い、考えさせられた期間で、一つの経験になりまた。

また、明日に向かい頑張っていきます。

#一棟投資

#一棟マンション

#ー棟アパート

#管理会社

#自主管理

#不動産投資

#地主

#大家

#収益不動産

#新築マンション

#中古マンション

#新築

#中古

#賃貸経営

#リノベーション

#民泊

#SMG経営塾

創業時期の確認の続き

5月の頭のころに、創業時期の確認をしてみましたが、それから2ヶ月経ち、日曜日に少し時間があったので、実家に行き、古い書類を探してみました。

『創業時期の確認』

そうしたら、出てきました。

法人の創業時に新築を建てたRC築41年の底地と思われるところの購入時記載がある登記簿がありました。

そこには、昭和23年8月15日売買で所有権が移転したとの記載とそれとは別に、契約書がありました。

戦後間もないころです。

大工をしていました祖父が購入しておりました。

実際には、この土地に、祖父が建物を建てたのかはわかりませんので、とりあえず、この時に、購入したのが、このマンション底地であれば、その時点から賃貸業を始める準備をしていたことになります。

とりあえず、昭和23年8月に購入したということで、そこがある意味、スタート地点になるのかもしれません。

そうすると、創業78年ということになります。

法人は、43期目に入りました。私が設立した法人も15期目に入りました。

今回の調査で、昭和23年8月に購入したということで、78年まではわかりました。私の記憶になる木造建築のアパート（下宿）がいつ建ったのかは、また、調べてみたいと思います。

あとは、私とのしても気持ちだけになりますので、あと22年生きれれば、創業100年を迎えることができます。

一応、想定は、あと9年で引退の予定ですが。

法人設立は、50年は迎えることになります。

目指せ創業100年、法人設立50年ということで、ちょっとワクワクしてきました。

先祖に恥ずかしくないように、引き続き頑張ります。

この日曜日は、予定を何も入れていなかったので、少し溜まっていたことや、今回の古い資料を調べたりでき、よかったです。

#一棟投資

#一棟マンション

#ー棟アパート

#管理会社

#自主管理

#不動産投資

#地主

#大家

#収益不動産

#新築マンション

#中古マンション

#新築

#中古

#賃貸経営

#リノベーション

#民泊

#SMG経営塾

退去の連続とまらず！

いや、変な流れになってきました。

RC築4年の入居者さんから、退去連絡がありました。8月後半になります。

『退去の連絡続く』

これにより、

RC築4年が3部屋

RC築9年が1部屋

RC築27年が1部屋

RC築34年が3部屋と合計　8部屋の予定も入れて、空きになりました。予定が2部屋なので、実際は、6部屋の空きです。

そろそろどこかが決まってほしいですね。

築9年と築27年は、たぶん、少し時間があれば決まると思います。

昨日も築27年の物件の内見の連絡がありました。

築9年は、まだ、退去前ですので、問合せは、もう少し先になります。

問題は、しばらく空いているRC築4年の物件です。今回の連絡で3になりましたが、もともとの2部屋の家賃設定がかなり高いので、反応は良くありません。

家賃の見直しをした方がいいのかもしれません。

築34年の物件は、先回のブログで、書いています。

さあ、気を取り直して、頑張っていきたいと思います。

昨日、地元で、民泊のセミナーに行ってきました。久しぶりでしたが、いい刺激をもらって帰ってきました。もともと、RC築34年の物件には、民泊での利用を検討していましたので、再び、その辺を検討していこうと思っています。

ここは、以前にも書いています連結送水管の問題があるので、この対策をしないと許可は下りないかもしれません。

セミナーに行って、また、やりたいことが増えてきました。

#一棟投資

#一棟マンション

#ー棟アパート

#管理会社

#自主管理

#不動産投資

#地主

#大家

#収益不動産

#新築マンション

#中古マンション

#新築

#中古

#賃貸経営

#リノベーション

#民泊

#SMG経営塾