リノベーションの経過 その後

RC築33年のリノベーションの進捗の続きです。

昨日も1万歩いけなかったので、夕方に、散歩もかねて、リノベーションの確認をしてきました。昨年末でのブログから2日間ぐらいの作業時間がありますので、少し進んでいるかを確認にいきました。

『リノベーションの経過』

洋間化した部屋の床が貼られておりました。シーリングライトが設置されていなかったので、ちょっと暗いですが、写真をとってみました。

もともと6畳だった和室をウォーキングクローゼットの増設もあり、3.5畳ぐらいの部屋になりました。

まあ、ベットは一つ置けますので、部屋といえるかは微妙です。知り合いの不動産屋さんからは、古い１Rなどのは、そのぐらいでも1部屋とカウントしているので、大丈夫ではといわれていますが、３LDKとするか、２LDK＋Sとするかが、今後決めていかないといけないと思っています。

そして、増設したクローゼットの中は、以下のようになっております。

かなり広いです。見た目は、三角形ですが、ここは、外観の意匠として、ラウンド形状の部分になります。

点検口が見えますが、もともと3枚の引き戸で和室側に収まっていましたが、クローゼットにしたので、その引き戸の部分に戸袋としました。ただ、今後、その戸袋の中が掃除しにくいので、その戸袋の掃除用に点検口を設置してもらっています。

また、右手前のクローゼット内に、コンセントも増設しておきましたので、掃除機の充電などもできるようにしております。たぶん、このようなことを考えて、将来のメンテや掃除のことを考えて、リノベする人は少ないと思っています。

1月10日までに、このマンションの3部屋は完成します。残りは、1月中にキッチンの交換、対面化をして、使い易くしていきます。

また、報告しますね。

代表者保証の必要性

昨年は、大きな融資を2本契約することになりました。一本は、RC築33年の物件の売買用とまだ、最終契約はしておりませんが、新築のマンションようになります。

このどちらも、かなり厳しい条件でしたが、メインバンクが頑張って融資をしていただけることになりました。本当にありがたいことです。

この2本で、ほぼほぼ私の不動産人生17年の借金と同じ金額を一気に借りることになりました。

一方、融資の条件がほかに比べて厳しいです。

一般的に言われる融資年数や金利は、頑張ってくれるのですが、それ以外の条件が、追加されます。これは、ほかの銀行でも同じなのかはわかりませんが。

それは、融資提案手数料と代表者保証です。

融資提案手数料は、金利を下げる分、先に、期間を通した金利分を提案手数料という形で、支払うものです。なので、かなりの金額になります。それを期間通しての金利が下げれると考えても、かなり安くになりますが、一時的に出ていく金額が、かなりになります。

今回の新築の場合は、ほぼほぼ建築コスト分を融資してもらえますので、フルローンということになると思いますので、ある意味、自己資金という意味合いになるのかもしれませんので、全体で見ても悪い話ではないですが、でも、やはり金額が大きいので、ちょっと厳しいかもしれません。

そうはいっても、自己資金で〇〇％という割合には、行かない程度ですので、考えようかもしれません。

もう一つか代表者保証です。　金融庁からも、お達しは出ているのでしょうが、いまだに、代表者保証を依頼されます。貸してもらわなければ、先に進めないので、受けていますが、ネットからは、最近は、付けないくてもいいとのことを聞きますので、今回、年末の時に、メインバンクの担当に連絡をしてみました。実際に、今回の新築の融資の検討上では、複数の銀行は、保証なしでの提案でしたが、その分条件が、合いませんでしたので、銀行にとっては、意味が大きいのかもしれません。

代表者保証は、事業がうまくいかなくなった場合には、代表取締役が、個人の財産をもって、保証するというものですが、不動産の金額レベルは、事業がうまくいかなくなった場合には、ほぼほぼ自己破産するしかないと思います。なので、家族としては、また、事業承継では、そのリスクを考えるといろいろ課題になる点ではあります。

中小企業の事業承継でも大きな問題になっているので、金融庁からのお達しが出ているのは、そんな背景があります。

今回、年末の支店長さんの挨拶に来られた時には、もし、代表保証なしになると、金利が少しあげされてもらうという話になりましたが、これも、銀行としての本音なのかもしれませんが、本来の意味とは違うのではと思っています。

でも、今回、この話をできたことで、数年後、自分の事業を子度たちが引き継ぐときには、はずしてもらうようにするための、くさびは打てたのかと思っています。

不動産賃貸業は、事業リスクが少ない事業だと思っていますが、それも、やる人によるのだとも思っていますので、子供たちがなんとか、継ぐことを考えてくれたら、はずしたいと思っています。

少し時間もあるので、自分ももう少し勉強して、検討していきたいと思っています。

正月2日目は、あまりやる気が出ずに、寝正月に近い状態でしたが、慌てて、ブログを書きました！

2026年明けましておめでとうございます！

明けましておめでとうございます！

2025年が終わり、2026年になりました。

今年もよろしくお願いします。

元旦の午前中に書いております。

昨日から、近くのホテルに来て、家族で年越しをしました。このホテルには、サウナがあるので、昨日と、今朝早くと2回入り、かなり気分転換ができました。

昼には、自宅に戻ります。

今日は、私の二人の姉家族が、実家に来るので、お迎えをしないといけません。　まあ、紫の髪の毛の反応が楽しみです。（笑）

そして、2026年は、すでに始まっていますが、目標を決める必要があります。2025年の目標達成したかの確認と、それをもとに、2026年を決めないといけないのです。

まだ、年越し前から、先延ばしにしている仕事もありますので、それも片づける必要があります。

初日は、話題がないので、ちょっと短いですが、よろしくお願いします。

明日2日明後日3日は、よくに予定がないので、掃除をしたりすることになります。たぶん。

その前に、今日の1万歩を達成しないといけないことに気が付きました。

初体験とありがとうございました！

今日は大晦日です。

本当に1年ありがとうございました。

今年は、再度、奮起して毎日1万歩を正月明け(5日から）からトライしましたが、何とか、3日を除き、歩くことができました。

この3日は、1日は、発熱のため、ダウン。残りの2日は、残り500歩ぐらいのところで、酔っ払い歩くのを忘れて寝てしまいました。（大汗）

でも、ほぼ歩くことができたと思います。歩くことは、かなり以前からやっておりましたが、改めて目標を設定して歩くことはしたのは、久しぶりでした。来年も続けたいです。とりあえず、今日のは達成する前提で考えていますが。。。。

あとは、このブログですかね。

安否確認のおじさんのことから、記録として書こうと3月24日ぐらいに思い立ち、今日まで、続けることができました。その間、読んでいただけた皆さん、本当にありがとうございます。あまり興味のない人もあるでしょうが、何とか書き続けることができました。そこまでは、考えておりませんでしたが、びっくりです。3月の1周年までは、とりあえず、頑張りたいです。

あとは、気にしていましたせんでしたが、在宅時は、ほぼ毎日、お風呂の掃除をしました。（笑）これは、毎日とは言えませんし、出張中とかは、できませんので、そこまで、完璧ではありませんが、ほぼほぼお風呂掃除はしてきました。

気が付けば、3つのことは、やり遂げたのかと思います。あまり意味があるのかはわかりませんが。

そして、今朝、6時半から、床屋に行き、人生初の毛染めをしてきました。かかりつけのお医者さんが染めていたのを見て、ちょっとやってみたくなり、本日、色染めをしてきました。

歳なのでという意味で、黒ではなく
　　　　紫

にしました。

正月明けに会う人がいれば、お楽しみに！

この歳で、新しいことにチャレンジしたいと思っています。当然、来年もです。まだ、何かにチャレンジしていきたいです。

では、皆様、よいお年をお迎えください。

また、明日、お越しください！

連結送水管の現地調査

今まで、何回か書ているRC築33年のマンションの連結送水管の修理の件で、本日朝に、3社目の現地調査をしてもらいました。

状況は、すでに2社確認していただいているので、その状況を報告して、対策案に関しても、一番、よいと考えているものに関して、お話をしました。

結果として、その案が、いいだろうということで、正月明けに、再度、専門業者にも確認いただき、消防署とのすり合わせの上で、見積もりをいただくことになりました。

この業者さんは、知り合いの大家さんですが、非常に有能で、いろいろの対応をしていただけるので、非常に助かります。一方、ちょっと気分屋的なこともあり、なかなか作業等が進まないのが課題です。

でも、今回もこの大家さんにお願いすることになるかと思います。　まだ、どうなることは、年を明けてからの楽しみです。

大枠の想定金額は、ほかの2社の半分以下とのことですが、詳細で、どうなるかは、まだわかりません。これならば、我慢して対応をしたいと思います。

その後、銀行に2行に行きました。

1行は、メインバンクで、新規融資のために、開設した口座に、同じ視点で持っている口座から資金移動をしておきました。

今後は、新築に関しては、この口座で管理をすることになるかと思います。

あとは、法人と個人の固定資産税の支払いを行いました。

もう1行も、法人の固定資産税を支払いを完了して、年内の資金関連の活動は終了しました。

午後からは、正月に兄弟家族があつまるので、実家の掃除を行い、できれば、車も洗いたいですが、そこまでできるかはわかりません。

部屋の掃除もやらないといけませんが、なかなか進みません。

特段、大家の作業はないですが、年越しとは、なぜかあわただしいですね。あと1日とせまりました。

最後まで、かんばってみます。