連結送水管の問題

RC築34年の物件で、消防設備点検で、昨年、連結送水管の耐圧不足が見つかりました。

この1年、いろいろ検討してきましたが、なかなかいい案がなく大きな出費が出そうです。

最終確認は必要ですが、地下の埋設部分で、漏れているのではないかという想定で、現在の地下の埋設部分をあきらめて、迂回配管をすることが対応策です。

その中で、どのように迂回をするのかを検討してきましたが、これがいいかと思っていました案が、一番大きな水栓のすぐ裏の建物の壁に穴をあけて、建物外に、引き出して、迂回する案が経路的に一番いいかという話になり、実際に進める方向で検討しておりました。

が、しかし！

お願いする業者さんから、もともと、この壁に穴をあけることは大丈夫なのかという指摘をもらっていましたので、現在の新築をお願いしている建築会社に確認をしました。

その結果が、耐力壁になるので、穴をあけることは勧めないという結論になりました。

その結果、再度、迂回経路を検討しないといけないということになりました。

一方で、土曜日、ゴルフに行く途中にラジオを聴いていたら、ライニング工法で、配管の破損が直るというようなCMを聞きました。

さっそく調べたら、近くにある会社でした。

ライニング工法とは、古い配管の中を高圧洗浄にてきれいにして、樹脂製の内層チューブを構成することで、配管の内側からコーティングのようなことをして、古い配管を復活させるというようなものです。（詳細は、違っているかもしれませんが）

昨日の朝に、いきなり、その会社に飛び込み相談に行きました。

結果は、NGでした。

普通に使っている排水管とか、上水管とかは、ほぼ圧力がかかっていることがないので、内層の樹脂のようなものでも、耐久性があるようでしたが、連結送水管は、常に一定の圧力がかかっているので、その品質、耐久性に保証ができないので、実施したことがないということでした。

一度、ドライをしませんか？と聞きましたが、当然、答えはNOでした。

ということで、振出しに戻り、配管の迂回路の検討をしないといけないことになりました。

でも、何でも納得いくまで、調べてやっていくことで、知識などもついてきますので、勉強になります。

でも、連結送水管の補修にという依頼は、たまにあるようなので、何か対応策として、この工法が使えれば、商売になるのにということを思うのでした。

ただ、連結送水管が活躍するときには、人命にかかわる可能性があるので、無理ができないということも理解をしています。

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申込をいただきました！！！

近郊のRC築27年のマンションで、３月末退去しました２LDKの部屋に、申込をいただきました。

まだ詳細は、決まっておりませんが、６月ごろに入居とのことです。

ただ、リフォームは完了したのですが、シーリングのリモコンがなく、転居された方も知らないということで、そのシーリングを交換しないといけません。

LDKと2部屋の内、LDKと1部屋のリモコンがないのです。

実際にリモコンの数はあるのですが、明らかにメーカーが違うので使えないです。退去した入居者さんは、壁のスイッチで使っていたので、気にしたことがなかったということです。

しかし、入居前には、電池確認も含め、必ずやっていますので、どこかでリモコンが変わっていると思います。

実際に、LDKは、私が付けたことがなかった少しグレードのいいものになっていました。

その辺の対応をしないといけません。

以前、この部屋だけは、カメラ付きの市販のインターホンを玄関につけていましたが、以前のブログで書いたように、もともとのインターホンは、オートロックと火災報知器連動になっているので、室内のインターホンは、エラーが出ていました。また、消防点検で指摘をうけていたので、元のカメラ無のオリジナルの物に交換しておきました。

入居日が決まれば、その前に、鍵の交換と最終清掃をして、受け渡しをすることになります。

これで、この物件も満室になりました。

残りは、RC築4年の高額帯のマンションと、RC築34年のファミリーマンションがそれぞれ2部屋の合計4部屋になってきました。

規模拡大している中で、初めての満室まで、先が見えてきましたので、ちょっと目指してみたいと思います。

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解体予定のアパートの後

何度か、ブログにあげている解体予定のアパートですが、先日も書いたように、あと2部屋になり、6月中には、全空になります。

この半年、バタバタしておりましたが、ある意味で一つきリが付きます。

一方で、その後、どうするかということで、建て直しを考えておりました。

そのために、地元の建築会社に声をかけて、以前から検討をしてもらっていました。

声をかけたのは、5社　そのうち、まったく動きのない会社は1社、見積もりがでているのは、4社ですが、まあ、検討の土台に上がるのは、2社かと思います。

もう少し時間がありますので、検討をしていきたいと思っています。

設計なども併せて　1年ぐらいのスパンを考えていますので、来年秋ならば、ここ2ヶ月が勝負かもしれませんし、再来年春を目指せるのならば、もう少し時間があります。

固定資産のことを考えると、年越しから解体で、年内完成とすれば、1/6の低減を受けれますので、それもありかもしれません。

お盆ぐらいを目標に、どう進めるかを検討していきます。

この場合、底地は、子供が所有者のなので、上物は、現時点では、私の法人が所有しています。これは、もともと父の所有でしたが、高齢だったので、自分の法人に売却して、何かあっても困らないようにしていました。その時点では、父も役員でしたので、生活費などは、調整できました。

今後は、

相続対策で私個人がする。

既存の法人がする。

新設法人がする。

他の家族の個人がする。

の4つの選択肢がありますので、

よく考えていかないといけません。

まあ、今後も拡大をしていくならば、新設法人がいいように思っていますが、法人を増やして家族が面倒見ていけるかもあります。

今後のことも考えながら、進めていきたいと思います。

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家族内業務用グループLINE

以前、家族会議で、家族内業務用グループLINEを作った話を書きましたが、それから1週間以上たちましたが、無事運用しています？？？

『家族の定例会』

実際には、私が毎日行っている業務を家族に細かく説明をつけて送っているだけです。　このブログも同じですが、このLINEは、ほぼリアルにその日その日で報告を上げています。

これにより、毎日の私の業務内容、業務量などがわかってもらえばいいかと思っています。

なので、以前は、新規検討物件などは、家族に伝えることもなかったです。なぜなら、いちいち報告をしていても、いいものばかりではないのです。今のところ、話を進めているのはないですが、これらも報告することで、どのくらい検討しているのかがわかればいいかと思います。

なので、先日、書いた新規銀行開拓などの話もほぼしたことはありませんでしたが、その意味なども説明しながらLINEを回しています。

ここ数日は、ちょっと落ち着いているので、些細な業務報告だけになっています。

引き続き頑張ります。

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月次決算の準備

今日は、一日予定がないので、朝から、月次のまとめをしております。　月初に、妻が通帳の内容を、EXCELにINPUTしてもらっていますので、その内容に、必要な情報や、まとめた入金に関しては、詳細情報に分解したうえで、現金での出費をまとめて税理士への資料を作りこん見ます。

午前中に、銀行の内容の確認と詳細の分解などを完了しました。

午後からは、現金のまとめをして、できれば、本日中に、税理士に現金出納帳をお送りしたいと思っています。

通帳の写しは、すでに、メールしておきましたので、現金と必要な詳細資料を送れば、税理士として必要な情報は入ることになりますので、4月分の月次はできるかと思います。

6月末が、決算の締めになりますので、5月分も急いで進めて最後の利益の推定を進めたいと思っています。

SMG経営塾では、月次は、翌月10日までにといわれていますが、なかなかできません。

できないことはないので、どうすればいいのかは考えていますが、まずは、自分のスピードを上げる必要がありますので、妻の作業や私の作業などのをどうするかを進めていきたいと思います。

まずは、私の現金出納帳の作成を妻の作業と携行して進めて場、もっと早くに提出できると思っていますので、月末にまとめてやるのではなく、その時にその時に、ちゃんとやれていることが必要なります。

それらが可能になったら、税理士に仕上げてもらう時間を決めてまずは、15日までぐらいに完了するように、進めていきたいと思っています。

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