週末の活動

昨日の土曜日は、午後から、地元の大家の会に参加するために、正午より少し前に、自宅を出ました。

以前に書いたと思いますが、切開検査をして、肩を切ったので、医者とか、用事以外に、歩いて外にでることはありませんでした。　土曜日は天気もいいので、大家の会に出る前に、地元の銀行を回り、3行の記帳をしてきました。　残念なことに入金はありませんでした。（苦笑）今月分の入金がない方が、数名お見えですので、さっそくSMSで連絡をとりました。

記帳のため、久しぶりに少し歩いてみました。大きく体力が落ちているわけではありませんが、やはりちょっとしんどい感じがありましたが、とてもいい天候だったので、近くのマンションの桜も見ることもできました。本当にきれいに咲いていました。

気分の少しアゲアゲって感じになりました。

昼からの大家の会は、近況報告もあり、大家の皆さんの状況や課題を共有できるので、非常に参考になります。また、新しい人も加わり、違った意味で参考になりました。

もう、私のような年寄りは、どこかで引き際を考えないといけないのかもと最近考えています。

一方で、これを口実に、飲みに出ているわけですが、今回は、まだ、抜糸もできていないので、懇親会は、ウーロン茶だけで、参加しました。　まあ、その後は、おとなしく自宅に帰りました。

切開検査で、切ってから、1週間ほどですが、そろそろアルコールが飲みたくなりましたので、自宅で、缶ビールを一本だけのみました。　なんか、久しぶりなので、味がしっくりこなかったのですが、少しずつ飲んでいるうちに、酔っぱらってきたので、そのまま、寝ました。

本日、日曜日は、午前中は、ゴロゴロとして自宅でTVをみていました。本当にのんびりした日でしたが、ふと、亡くなった父も、毎日、起きては、ソファに座り、一日中、TVを見ていましたので、同じなんだと思って、少し感慨深く思っていました。

昼からは、郊外の物件で、２週間前に退去した部屋を見に行きました。　退去立ち合いは、海外に行っていたので、物件そばに住んでいる大家さんの仲間にお手伝いをお願いして、立ち合いをしてもらいました。それと切開検査の関係で、見に行くタイミングもなく、本日になりました。　行ってみたら、すでに、お願いしていたルームクリーニングが入っていましたので、あまり細かく確認もできませんでした。もともと、きれいに使っていただいていたと知人から聞いていたので、とりあえず、クリーニングのポイントをいろいろお願いをしてきました。

久しぶりに来たので、駐車場や駐輪場の落ち葉などの掃除と、側溝に、かなり落ち葉がたまっていたので、掻き出してきれいにしておきました。

問合せは全くないので、ちょっと寂しいです。築５年の入居者から４月か５月に退去すると聞いていましたが、GW中に退去ということになりました。　さっそく、５月下旬からの入居で、募集を開始しました。　いつもながら家賃も少しUPさせてもらいました。　まあ、どのくらいの反応があるのかがわかりませんが。

先回の空室一覧に、この部屋も追加になりましたので、全部で、１０部屋ということになりますかね？

なかなか、埋まっていきません。

ああ、そういえば、納税のために、ポイ活を勉強はじめ、クレジットカードを２社ほど、申込ました。　来週には、カードが来ると思いますが、４月末の固定資産税に対応できるかが、課題です。　実際の納付は、スマホアプリのQRで対応するつもりですので、金曜日には、各税金事務所に、電話をして、○○PAYでの上限が、３０万とのことで、３０万での分割での通知書をいただくように連絡をしました。

これで、うまくポイ活ができると嬉しいですが。。。。

さてどうなりますことやら。

また、お越しください。

以上

入居前の掃除。

今日は、いい天気でしたので、出稼ぎの会社の在宅勤務終了後に、家内も手伝ってもらい、土曜日に入居予定の部屋の掃除に行ってきました。　

この部屋は、築2年の最上階で、一番高い家賃の部屋です。

前の入居者は数ヶ月で退去したので、その後、クリーニングはしてありましたが、やはりそれなりの家賃の部屋なので、入居後にクレームはついてほしくないために、床拭きや、止水の確認なども行ってきました。

最近は、築の新しい物件は、とりあえず、事前に、確認をするようにしています。

それでも、いろいろクレームはつきます。クレームといっても入居者さんが悪いのではなく、事前の準備をしっかりしていなかったことでのいやな思いをさせた大家側の責任です。

自主管理していると、これらのことは、すぐに自分に返ってきます。逆に、私にはわかりませんが、管理会社に頼んでいると、その反応、クレームが大家には、伝わりにくい、もしくは伝わらないのではないかと思っています。　当然、そこは、管理会社さんのレベルによると思いますが、ちゃんと対応している管理会社さんがいるのかと思ってしまいます。

土曜日にも郊外の物件に、その日に入居された方から連絡がありました。キッチンの換気扇がうるさいとのことで、さっそく、いつものリフォーム屋さんに電話をして、いつ見に行けるのかを相談しました。そうしたら、郊外の物件より少し離れたところに職人がいっているようで、電話をいただいてから数時間後に見に行ってもらうことになりました。

換気扇の電話の少し後に、まだ、電話があり、エアコンの吹き出し口から見るとかなり汚いとクレームでした。そういえば、エアコンが動くことは確認しておりましたが、部屋のクリーニングはお願いしていますが、エアコンは、そのままで、確認もしていませんでした。　段々慣れてくると、そのような気が回らなくなります。さっきの話ではないですが、掃除はするようにしていますが、やはり細かいところまで気が回っていないのです。

こちらも、先ほどのリフォーム屋さんにお願いしたら、換気扇の確認の後に、エアコンクリーニング屋さんを手配をしてもらえたので、お願いしました。

手前みそですが、入居当日のクレーム2件をその午後には、一気に対応できたことで、逆にお礼をいただきました。

当然、対応をしてくれたリフォーム屋さんのおかげですが。

このように、自主管理をしていると最大限、何ができるかが即座に判断でき、動けるために、入居者さんにもいい印象を持ってもらえると思っています。ピンチは、チャンスなのかもしれません。

実際に、通常ならば、リフォーム屋さんが捕まらない場合には、自分が見に行き、状況を把握して、対応策を入居者さんと相談して、翌週に手配をするようにしていますが、この日は、前回のブログで書きましたが、切開検査で、簡易的な手術をした翌日なので、動ける状況ではなかったので、本当に、リフォーム屋さんが動けて、助かりました。

今週は、いまのところ、動きは少なく、猫を飼いたいという、まだ検討中の方の内見が1件ありました。この物件は、築38年の弊社操業時に建てたマンションです。14，5年前から、ペット可物件にしております。最初は、いろいろもめましたが、今のところ、古物件は、ペット可にしております。

また、ペット可物件の話も書いていきたいと思います。

明日も在宅勤務です。　

以上

繁忙期過ぎたら、問合せ激減！

おはようございます。　また、気を抜くとすぐに、間が空いてしまいます。　その間に、フォローやいいねしてもらった方々ありがとうございます。

今日から、4月です。

3月後半からは、本当にぴたりと問合せが止まってしまいました。　しかし、それまでの間に、いろいろご紹介をいただき、思いのほか、決まっていきました。

現時点では、

築2年の高級？賃貸が、一部屋

24日に退去のあった郊外の賃貸が、一部屋

もともと、親が建てた築38年の賃貸が二部屋

利回り約20％と信じている賃貸が、店舗三戸と住居二部屋

で、合計、9部屋の空きになります。

このうち店舗は、積極的に募集していませんので、住居系6部屋になります。

この状態で、4月を迎えたことになります。

稼働90％としていますので、まずは、ギリのラインかもしれません。当然、募集は続けていきます。

この2週間の間に、問合せは、郊外の賃貸に、事業用で問い合わせがありました。後、同じく、建築事務所としての問い合わせがありましたが、短期なので、条件をあげたら、連絡がなくなりました。（苦笑）

トラブルといえば、

築5年の物件の入居者から、１LDKの寝室の天井にカビができていると連絡があり、昨日午前中に見に行ってきました。

このマンション、当然24時間換気になっているのですが、

入居者は、給気口がクローズされていたので、十分な空気の循環ができていませんでした。そのために、湿気がたまっていたようです。また、リビングにも巾木のあたりに、水滴がついているようで、寝室も、LDKも給気口が閉じていました。

今回、給気口を常に開けてもらうことをお願いしてきました。

また、寝室は、寝汗などで湿気がこもりますので、黄砂、花粉が気にならなければ、朝に、窓を開けて換気してもらうか、気になるのならば、エアコンでの除湿を1時間ほど回してもらうことをお願いしてきました。

この物件で、この手の話は初めてですが、これで解決することを願っています。

また、先週は、24日から29日朝まで、海外に出かけておりました。遊びではありません。

不動産以外にいくつかのキャッシュポイントの一つである海外資本の会社のアドバイザーとして、半年に一回、彼らの会社の訪問、見学と、打合せに行ってきました。　

社長とも話をしてきましたが、やはり海外の会社はアグレッシブで、刺激になります。日本の会社は、確実に大きくすればいいかもしれないが、開発途上？である海外は、そのスピードでは納得しておらず、日本人ならば、無理だろうというような目標設定をして、事業を進めています。これは、ある意味で、大変、刺激になります。

2月初旬に、左肩にしこりを認識して検査などをしていました。よくわからず、大学病院まで行き検査をすることになりました。

海外から深夜便で、29日朝6時半到着した後、10時から大学病院で、切開検査として、しこりの細胞を部分麻酔で切開して取り出しました。結果としては、あまり大きくなかったようで、全摘してもらったようです。結果は、来週とのことで、その後は、ほぼすべての予定をキャンセルして、自宅でおとなしくしております。

では、また、気分の新たに、頑張りますので、よろしくお願いします。

築2年 高めの家賃に申込！

金曜日に内見の電話がありました。

その物件は、築2年の物件です。満室になったことがありません。以前にも書きましたが、基本、申込/入居ベースでは、全18戸ですが、のべ19戸の申込/入居がありました。

内見の結果と築2年の物件の状況 | クマさんの大家業成長日記 (ameblo.jp)

これは、数ヶ月で退去された方が、3戸ありましたので、もぐらたたきで、現在2戸空きなので、満室になったことがないということです。

ただ、上から2階で一部屋ずつ空いておりますが、家賃設定がかなり高めなので、今後の動きが悪いと思っておりました。

金曜日の内見の電話で、本日内見にきていただき、最上階のもっとも高い家賃の部屋の申込をいただきました。

この仲介店の担当の方は、最初は、ちょっと頼りなさげでしたが、今回で、4部屋目？の申込です。最近は、すっかり頼りがいのあるように見えてしまうのでは、ちょっと失礼かもしれません。

これで、本当に満室まで、あと1戸になりました。これが埋まれば、あと2棟の空室を埋めることに専念していきたいです。

あと、築5年の物件は、決めるつもりで来た内見の人が、申込をいただきました。

内見状況とバイク置場の対応。 | クマさんの大家業成長日記 (ameblo.jp)

でちょっと書いてあります。

この空き部屋3月9日に退去で、29日入居ということで、空室20日間となりました。改めてすごいなーと思っています。

原状回復も事前に手配をしてありましたので、11日から13日で、完了しており、昨日、部屋の原状回復の確認点検と、鍵の交換に行ってきました。　

先日の孤独死の物件は、身元の確認中で進展はありません。

全物件の中で、ここが一番厄介です。　

孤独死と本日の活動 | クマさんの大家業成長日記 (ameblo.jp)

でも頑張りますね。

また、ぜひ、お越しください。

以上

内見状況とバイク置場の対応。

アッと、いう間に、時間がたってしまいます。

毎日書く宣言のようなことを書いた翌日から、おさぼりです。

昨日は、嵐の中で、ゴルフをしてきました。すごい天気で、基本晴れ男の私としては、久しぶりの天候でした。

でも、スコアーは、ここ半年ぐらい、腰痛と肩を痛めているという理由ももとで、ひどいスコアーですが、その中でもちょっと良かったです。数字を言えないほど恥ずかしいスコアーですが。。

週末に大学の仲のいいいメンバーと飲む機会がありました。

そうしたら、二人も役員になっており、非常にびっくりしておりました。　みんなすごいなと思っていました。

その時に、妻が、築５年の物件に用事があり帰るときに、バイク置き場が倒れていると連絡がありました。

こんな感じです。

この物件は、基本自転車置き場が多くありません。正確にいうと１５戸に５戸しかないのです。それは、１フロアー３戸の両角部屋には、自転車を共用においてもらうようにお願いをしておりました。

でも、管理会社としては、いけなかったのですが、しっかり管理をしておりませんでしたので、すでに退去したクレーマーの人が、１階のある中部屋用の自転車置き場の５台中３台を使っていたのです。一時期、空きも多かったので、気にしておりませんでしたが、部屋が埋まってきたら、自転車が置けないということになり、調べたら、３台も占有していたのです。

当然、３台は困るとお願いしたのですが、入居時に何もその話はなかったし、今まで停めているので、どうしようもないといわれ、こちらも管理不足で反論できませんでした。

でも、これでは、自転車置き場の問題は解決しないので、いろいろ考えたところ、もともとバイク置き場として、共用廊下の下を確保してありましたが、その時点では、空いておりました。

そこで、いろいろ調べ、ドーム型の簡易バイク置き場を購入して設置をしました。　このドーム型には、３台の自転車が入りますので、すべて、そこに、入れてもらうようにして、中部屋用の１階の自転車置き場を確保しました。

通販で購入し、知人とコンクリートに穴をあけ、アンカーを打ち、設営しました。

そのクレーマーも１年ほど前に転勤で退去して、バイク置き場は、空の状態した。

たまに、防犯カメラで確認すると、大風の日には、かなりドーム自体が大きく揺れていたので、いつかはあり得ると思っておりましたが、すっかり忘れておりました。

倒れた先には、本来、駐車場がある、車が停まっておりましたが、偶然にも、外出されていた時に、大事にならずにすみました。

この連絡を嫁からもらった時には、すでに飲んでいましたので、駐車場の借主さんに、前日に退去した入居者の駐車場が開いていたので、そちらに停めてもらうように連絡しました。

翌日、朝から、現場に行き、自力で、復旧をして、何とかもとに戻しました。

 

とりあえず、駐車場の借主さんには、連絡をして、当日には、元の場所に車を移動してもらいました。

この物件、満室でしたが、先週末に退去があり、立ち合いもしてきました。　募集は、以前からしておりました。　立地もいいので、問合せはいただいていましたが、退去前で部屋を見ていただけないので、なかなか進んでいませんしたが、今週になり、月曜日に内見がありました。

一駅、街に近い物件と悩んでおられ、総家賃は５千円違っていました。とりあえず、共益費２千円下げることで、話をしましたが、結果としては、他の物件で決められたようでした。

この時に判断ですが、まずは、退去後すぐであったこと、駐車場も空いているのに、今回の方は借りないとのことでしたので、今後、駐車場が空くという判断もあり、要望を聞くようなことはしませんでした。　２千円は、想定内でしたので、これで入ればよしという判断でしたが、残念でした。

実際は、家賃を退去された方より、５千円上げていましたので、ほぼほぼ同じ値段で、以前は入っていていただきましたので、別に下げることはできました。ただ、駐車場が空くことで、その分の収入が減りますので、無理してまでと思っていました。

本日、別の仲介店から、ほぼほぼ決めるつもりで、明日内見に行きたいと連絡がありました。

現在、リフォーム中ですが、駐車場も借りていただけるということで、うまくいけば、２千円下げて決めなくてもよかったとなる腹積もりです。（笑）

でも、どうなるかはわかりません。

一方、郊外の物件ですが、現状満室なる予定でしたが、月末に退去の連絡がありましたので、さっそく、４月後半での入居で、募集をしておりましたら、大学入学予定者の申込が入りました。ただ、今月後半にその大学が受かることが条件です。でも、逆に、こちらは、４月から入ってもらえないので、後半からでもいいならば、OKと思っています。

こちらは、ようやく満室になりましたが、少しや賃貸をさげていましたが、今回は、元のままで、申込なので、OKです。

ただし、合格すればですけどね。

ちなみに、この物件、約１０年前に購入しました。その時は、利回り10％でした。　でも、現在、家賃を上げ続け、利回りは、12.５％になりましたので、すごく収益率を改善できました。これは、前のオーナーが家賃設定やしっかりした管理をしていなかったので、私が、自主管理をすることで、大きく改善でき、なおかつ、いろいろ手を加えたので、ここまで上げることができました。

自分なりにびっくりですが、家賃は、周りの相場からは、かなりかけ離れていますので、今回のようにすぐに埋まることはありません。少し前までは、3部屋ほど1年ぐらい空いていました。

20部屋として、15％の空室率ですが、25％家賃を上げているので、購入時の満室想定よりもUPしていますので、全然気にしていません。　このことをあまり考えず、単に満室を求めている大家さんが多いので、ストレスもたまります。

ちなみに、私は、空室率は、全戸数X12ヶ月を母数として考えていますので、仮に8戸のアパートならば、延べ年間96戸です。

なので、1戸が半年空いても、せいぜい5％なのです。　家賃を5％ＵＰしていれば、想定満室家賃になります。正確には、98.4％なので、5ヶ月で埋まれば、99.5％です。そう考えれば、単月で、満室とストレスを抱える必要はなく、繁忙期もあるかもしれませんが、ゆっくり構えていればいいと考えています。

これって、8戸のアパートです。部屋数が増えれば、もっと楽になると思います。

これって、どうして皆さん考えないのかな～～！！

なので、私は、家賃をＵＰすることで、安定経営をしています。

って、これった昔の地主さんの偉そうな対応かな？

でも、部屋をきれいにすることや設備などの対応はしていますので、ちょっと違いと自分自身は考えています。

皆さん、どうですかね？

では、また。

明日の内見で、決まること、大学合格をしてもらうことを期待しています。