解体予定のアパートの経過

軽鉄築46年のアパートに関して、本日、残りの2部屋の一部屋の方に、知り合いの不動産屋さんから候補の物件の情報がきましたので、資料を届けにいってきました。

『解体予定のアパート』

物件に、近いところになり、キッチンも少し広いのでよい感じです。とりあえず、資料を届ける前に、実際のその物件を見に行ってきました。

当然、室内には入れないのですが、外から見て回り、写真も撮ってきました。部屋の前の通路の気になるところでしたので、幅のはかり、大丈夫そうでした。

逆に言えば、今の物件より築が古く、2部屋あるのですが、和室です。この辺は、どう判断されるかがポイントかもしれません。

お渡しした時に、少しお話をしたら、自分でもほかにお願いをして探しているようでしたので、今回の物件でなくてもいいので、よく検討してくださいとお話をしてきました。

少しでも、気持ちよく転居できるような候補が見つかるといいかと思っています。

一方、今後の解体後の新築の提案を数社にお願いを始めました。

このアパートは、約50坪の土地です。用途地域は、第１種住居地域になり、建蔽率60%容積率200%になります。

現在は、30㎡の２Kが3戸X2階ですので、大枠は、180㎡になります。土地は、165.28㎡ですので、本来は、30㎡の部屋ならば、1階3部屋の3階まで立てることができますので、全部で、9戸作れることになりますので、現在の家賃を維持できれば、家賃は、1.5倍にすることができます。

その意味では、各社からの提案を期待してきたいです。

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申込の進捗

少し書くネタがなくなってきており、困ってきました。まあ、特段のトラブルもないということなので、いいことではありますが、毎日更新しているところ、ちょっとした悩みになります。（苦笑）

『モグラたたき（申込と退去）』

以前書きましたブログの中の申込の進捗です。

店舗の申込ですが、

和式便所を洋式にへの変更

初期費用の圧縮

でした。

以前も書きましたが、いつかはやらないといけない和式便所の改修ですので、お受けすることにしました。

初期費用に関しては、保証金を1ヶ月減額をしましたが、この1ヶ月は、もともと実費精算分としてのところでしたので、退去時にもめれば、追加で請求すればいいので、いわゆる預金でしかありませんので、影響はないです。リスクとしては、預金が減ることで、退去時に逃げられると負担する額が増えるということになります。

こちらからの条件は、洋式便所への変更の作業を入居前にするわけですが、これは、契約開始前になります。なので、合意後、作業に入ってからのキャンセルは、初期費用の部分は、契約前でも、初期費用分は支払いをしてもらう覚書を交わすことをお願いしています。

入っていただければ、全然問題ないのですが、キャンセルとなるとすぐには必要ない投資をすることになりますので、その分、利益を圧縮しますので、その点の保証をしてもらうことにしました。

あと、入居時期に関しては、少し先で契約開始で、その2ヶ月後に営業開始とのことで、約2か月間は、彼らの内装工事の期間としているようです。

これに対しても、契約開始が先になるので、1ヶ月前倒しでの契約開始を要求しましたが、もともとの負担があるための初期費用の圧縮を要望されていますので、この前倒しの1ヶ月はフリーレントをしています。契約を早くして、ちゃんとした形でのお付き合いをした方がいいかと思ってお願いしています。

これらのを受け入れたもらえるかはわかりませんが、これで、進めれば、店舗も埋まり、あと居室が1部屋決まれば、この物件初めての満室稼働となる可能性が出てきますので、うれしい限りです。

満室になれば、うれしいことに表面利回り約29%となります。まあ購入して15年弱が経って、初めて可能性が出てきているので、ちょっと頑張りたいですね。

仮に満室にめでたくなった時には、次の退去があれば、利回り30%になるように、家賃の改定をしたいと思っています。（笑）

でもとりあえず、

捕らぬ狸の皮算用とはならないように！

あと、毎日更新をしてから、記事数では、365回連続は2日に前蔵に達成しております。ありがとうございます。実際の毎日更新まで、数日になりましたので、引き続き頑張っていきます。

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新築の進捗 ７

1週間は、早いものです。

『新築の進捗　６』

昨日、新築の進捗の連絡がきました。

先週から基礎の配筋が進められているということでしたが、かなり進んでいることが写真からわかりました。

実際に、この写真が躯体のどの部分であるかはわかりませんが、しっかりとできていることがわかります。

全然、見に行っていないのに、ちゃんと建築は進んでいます。ありがたいことです。

次回の打合せは、今月末に予定をしています。

報告をしていませんでしたが、ほぼ毎月打合せを進めており、細かい仕様などを相談しておりました。外の外壁のタイルや色決めもいろいろ候補をいただきながら進めております。

室内のクロスなども決めていかないといけません。

4月中には、大枠が決まり、部材の手配をしてもらう必要があります。　ここにきて、イランの湾岸での戦争に影響で、アルミの材料が入らないとか、石油関連の値上がりとか、先々、心配なことができています。

高市首相は、アメリカを訪問していますが、何とか、人道的にも戦争は早期に集結してほしいとおもっています。そのために、トランプ大統領との面談で、頑張ってほしいと思っています。

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エアコンの設置の対応３

RC築34年の物件のエアコンが設置できない部屋の対応の最終回になります。最後の1部屋になります。この部屋は、リビング横の真ん中の洋間にエアコンが設置できるようになっています。

『エアコンの設置の対応２』

その配管の引き回しは、隣通しのベランダに近い隣の部屋との間に、それぞれの収納があります。この真ん中の部屋の収納の上部から、隣の収納の上部に配管を回し、ベランダに近い隣の部屋の収納の上部に穴があり、そこから、露出で引き回しベランダに引き出して室外機を置きます。

この写真は、隣のベランダに近い部屋の収納の上の配管の引き出し口です。現在は、2つ穴があると思いますが、下側の少し黄色いほうが元の配管の穴です。

この写真のドアの右側の穴からベランダに引き出します。

ここで、問題は、この部屋のエアコンは、写真の左側の壁につけるのですが、この配管の穴がないのです。もともとの穴から2部屋分の配管を通さないといけないのですが、同時に施工すればできるかもしれませんが、たぶん難しいと思いました。

そこで、左側にもう一つ穴をあけれもらうことにしました。それが、白い方の穴です。これで、両方の部屋にエアコンが設置できることになります。

リビングの横の真ん中の洋間ですが、以下が、写真になります。窓のそばの収納の上部にコンセントカバーとエアコンの穴があると思います。

この穴から、収納上部に配管を引き回し、1枚目の写真の穴から出す設計になっていました。しかし、これは、非常にやりにくいと思い、柱の右に配管の穴の新設とコンセントを移設してもらいました。　本来ですと、前の穴とコンセントは、補修してきれいにするのですが、リフォーム後の工事のために、そこまではやりませんでした。

この新設した穴から、1枚目の写真の収納部の上の新しい穴にかけて配管を通すようにしてあります。これは、収納上部の元の下の穴では、ベランダに出すための2枚目の写真のドアの上部のもともとあった黄色い穴へ配管を露出で引き回すのですが、勾配が十分とれないのではないかと思い、少し上に穴を新設しています。

まあ、これで、全部の部屋にエアコンが設置できるようになりました。

今回の部屋は、2つの洋間も含め、南に面しているので、非常に暖かいのですが、夏は、かなり暑くなると思っています。そのために、エアコンの設置ができることが非常に重要だとおもっているので、ここまでしました。

古い物件の多くは、エアコンの設置をあまり気にしていない部屋があったりますので、その辺を改良してあげるといいと考えて対応しています。

これでも、それなりの費用がかかりましたが、入居者さんに快適に過ごしてもらうために、必要な出費を考えています。

この部屋も今月末には、入居されます。

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ネット環境改善計画 進む！

以前に、RC築34年の物件に、10Gの光回線を導入する話をしましたが、今回、RC築27年の物件にも、導入することにしました。

そして、昨日、申込をしました。

『ネット環境改善計画　開始！』

一応、6月頭からの開線ということで、進めてもらいます。

これで、今まで、ネット環境が遅れていたこの物件ですが、もともと立地がいいことで、頑張っておりました。

ここで、10Gのネット環境を導入することで、一気にその価値をUPしたいと思っています。

また、費用が掛かりますが、防犯カメラも今後は導入したいので、これで、対応を一気に改善していきたいと思っています。

また、同時に、現在の新築の物件も同じ会社で10Gの回線を導入します。これも契約しました。

あと、RC築37年の物件ですが、住居系が5部屋しかありませんでしたが、先日のRC築34年の会社で、導入することにしました。

これで、こちらも、入りやすくなるかと思っています。

現時点で、部屋は1部屋しか空いていませんが、ここもこれで埋まってくれることを願っております。

残りは、創業のRC築41年の物件以外は、無料でネット環境が構築できました。

この物件は、現時点で、満室なので、当面は、そのままで行こうかと考えています。

この物件も、築55年から60年前は頑張ってもらいたいですが。。。。

どこまで行けるでしょうか？