こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さて、以前のブログに書いた通り
このインフレ下で不動産屋も
競合が激しすぎて一部の業者では廃業や
縮小と厳しい状況になっています。。。
なもんで、仲の良い知り合い仲介営業マンや
存在くらいは知っている程度の営業マンも
かなり退職 ＆ 転職のようす。。。
旧知の営業マンは退職の挨拶電話や
直接ウチの事務所へ来てくれたりもする。
不動産業界は特殊な環境なので
転職が当たり前だが狭い世界ですからね～
転職しても不動産業界なら
いつかとこかて絡む可能性が高いから
転職時には知り合い関係への挨拶は
欠かせないんですよね〜
仲介営業マンの転職理由はだいたい二つで
腕に覚えが有れば
より稼げる会社へ転職する
か
逆にお払い箱になって
どんどん格下会社への転職やね。。。
（辛いね。。）
ちなみに不動産仲介会社の
大手トップ3でも転職は多い。
オレの体感的な感覚で言うと
転職離職率ダントツはＳ
なんせ昔からイケイケ体育会系度は
ダントツだったもんね〜
大手の中で最後に組織がホワイト化して
デキる営業マンからどんどん辞めたり
辞めさせられたりね。。。
不動産屋は土地勘が命なのに
辞めさせたい営業マンを土地勘も何にもない
遠くに配属替えとかで無言の退職を迫る。。。
近年、独立組と転職組が増えて
今、残っている人員はなんか小粒で
弱体化した感じですね。。
逆に少ないのはM
ここの営業マンは昔からおとなしめで
スマートな印象。
チームユニット制でやっていて
マンパワーでどうこうって感じは無い
真ん中がTかな？
大手の中での転職は
面白い一方通行の法則が有って、
ＳからMやTへの転職は多いが
MやTからＳへの転職は
聞いた事はないw
（不動産業界では周知の事実
）
さて、話が脱線したが退職の挨拶に
来てくれる営業マンたちには
オレも雑談の一つとして
「今後、どうするか決まってるの？」
と尋ねるし
営業マンたちも辞める前なら
挨拶や相談ついでにチラっと
「ちなみにもし社長んとこで働かせて
貰うとすりゃ、どんな条件っすか？」
的な話にもなる
もちろん、雑談の一つ程度の話題なので
こちらも軽く
ま、ウチは大っぴらに
社員募集はやってないけど
基本的にフルコミッションなら
いつでも来てね
ってな感覚ですよー
と答える（フルコミッション=完全歩合給）
おそらく、彼らもウチの条件が良ければ
転職先候補の一つとして検討したいんだろうが
「フルコミ」って条件を言うと
だいたい８０％はフェードアウト
いつもここで不思議に思う
業歴経験がある不動産屋の
営業マンがさぁ
「固定給が欲しい」
って言う時点でオレ的な感覚では
「使えない奴認定」
なんですけど。。。
なぜかって？
ここからは生々しい
不動産営業の給与体系の
話になるのでオゼゼの
ちょっといやらしい話になるが
興味がある方も居るかも
しれないので
ぶっちゃけてみますｗ
例えばウチの周辺での
仲介営業マンの給与体系って
固定給有りの一般的な会社の場合
ベテラン経験者なら
固定給30万+歩合給
全くの未経験者なら
固定給20万+歩合給
ってな感じが多いかな？？
歩合給が発生するのは
月売上の足切りバーがあって
だいたい足切りラインは100万あたり。
月の売上(仲介手数料)はなんぼなんでも
100マンはやってよねー
ってな設定なのでこれを超えた部分に
歩合率10～20%くらいつく感じが多い。
（もちろん、会社によっていろいろですよ～）
だいたいどんな仲介会社でも（大手を除く）
固定給がある会社での営業マン1人あたり
仲介手数料売上のランク的なものは
ざっくり下記のような感じです。
⇊
①仲介手数料売上100万が最低ノルマライン
②経験者の平均売上は月200万・年間2400万
③デキる営業マンなら月300万・年間3600万
例えば②の経験者で平均的な営業マンの場合
月の手数料売上が
200万（年間2400万）ペースだから
固定給30万にプラスして足切りを
上回った100万×20％＝20万が歩合給
となるんでこの月の給料は50万ですね～
固定給有りの会社だと歩合も合わせて
ざっくり
年収600万円前後
ちなみにウチのフルコミ制なら
基本は折半で
年収1000～1200万円
次に③のデキる営業マンの目標値である
月間300万・年間3,600万の売上の場合
固定給＋歩合有りの会社なら
年収800～900万くらい
ウチのフルコミ制でやるなら
年収1400万以上
だって未経験でやり始めた
ウチの営業くん１号、
先月の稼ぎは170万でしたからね～
オゼゼのいやらしい話を
ぶっちゃけたが
何が言いたいかって
経験者の不動産営業マンが
ある程度の売上を作る自信があるなら
絶対にフルコミ制の方が
メリットがある
ってこと
ね？
この条件を比較した上で
経験者なのに
固定給が欲しい営業マンってぶっちゃけ、
使えない人認定になるっしょ？
ま、百歩譲って
安定が欲しいんで
固定給が希望っす！
と言う人がいるのも理解できるが
もしデキる営業マンを
年棒１０００マン
くらいで雇えるなら
ぶっちゃけ安いモンです。
喜んで三顧の礼を尽くしてお願いするが
未だそんな状況になったことは皆無
例えばこんな後輩とか
⇊
こんな元同僚や後輩とかね～
⇊
上記のような後輩達がウチの社員として
本気の本気で働いてくれるなら
今いる営業クンたちの教育係も含めて
固定年棒1,500マンでも来て欲しい
しかしこんなデキる後輩達なら
間違いなくこう言うに決まってるw
⇊
は？ 固定給？
そんなん要らんから
フルコミにして下さいよ～
もっと言うなら
そもそも彼らに雇われなんて選択肢は無く
間違いなく自分で商売をやります。
（だから皆、自分で社長やってますｗ）
こんな破天荒に見える彼らだが
実は仕事は丁寧だし
気遣いも半端なく出来るし
嗅覚も抜群です
(↑ココはセンスやね)
お客さんへのゴリ押しなんぞ皆無で
愛嬌を兼ね備えたプロの仕事で
お客さんの懐に入り込んで
お客さんの方から契約を
お願いされるタイプなんです
ちなみにまだオレがリーマンの頃
オレより先に独立した人から
「営業マンの教育係も込みで
年棒1,500万で来てくれませんか？」
って本気で誘われたが
行くわけねーじゃんｗｗ
ま、そーゆーことです
さて、特にこの１年ほどは
どこの不動産屋も厳しいので
いろいろな営業マンたちが
退職の挨拶に来るが
最近ちょいちょい聞くのが今流行りの
不動産エージェント会社へ
登録してそちらで頑張ります！
ってな話
今、このエージェント制って
流行ってるけど、簡単に言うと
不動産エージェント＝完全自営業者
本部の業者免許を利用して
自分の腕だけで仲介業をするってこと。
今はいろんなエージェント制の会社が
世に出てきていて、それぞれの条件を聞くと
だいたいこんな感じ。
↓
まず、エージェント（働く人）が
毎月、在籍登録料を本部へ支払って
仕事スペースと本部の会社名が入った名刺、
本部の宅建業を使えるし重説などの準備も
本部がやってくれるらしい。
毎月の在籍料は２～１０万とか
いろいろレベルが有るらしく
支払う在籍料（ロイヤリティ）によって
売上げの手数料配分が変わるんだって～
最近は在籍料不要の会社もあるが
どちらにせよ、エージェントが
お客さんとの接点を作る為には
SUUMO掲載や一括査定サイトの活用、
チラシ広告等が必要になるが
もしエージェントが各広告をやりたいなら
費用は全てエージェント持ち
（だって自営業者ですからね～）
広告費用全てをエージェントが負担して
案件成約に至れば
在籍料のロイヤリティ額に応じて
売上の50～80％ほど貰えるらしい。
ちなみに広告コマの費用は
SUUMO掲載１枠＝１万
査定サイト１件反響＝1.5万
くらいだが
エージェントが広告を打ちたいなら
全て自腹負担するんだって～
(ま、自営業者なんで当たり前)
でもさ。。。
ぶっちゃけ１０万程度の広告費を
自腹で払ったところで
万札に火をつけて燃やすが如く
そんな「はした金の広告費」で
何らかの案件を作れるかって
ほぼ99.999％無理！！！
物件登録5枠、査定メール案件10件、
自腹で20万くらいの広告費を掛けても
おそらくその月に成約出来る可能性は
５～10%もないかも？？？
だってウチはオレ自身のルートで
案件を生み出したりもするが
それだけじゃ営業くんたちの分は
全く足りないから少ないながらも
毎月１００マン程度の広告費
くらいは掛けて商売のネタを
拾ってるんですよ？？
でも下手すりゃ100万程度の広告費じゃ、
何の案件も作れない月も有るんす
もちろん、ネタを追いかけ続けて
数ヶ月かけて成約を目指すのが
普通ですけど
ぶっちゃけ、何のツテも無い状態の
不動産エージェントが自腹で広告費を
掛けて商売しようとしたって
エージェント個人が支払える額くらいじゃ
全く手も足も出ないし、カスリもしない。
仮にエージェントが自腹で月に20万程度を
広告費にブッ込んだとしても
お札を燃やして灰にするだけで
ほぼ成約には至らないだろう。。
実際、ウチのデータで
20万程度の広告費を掛けて
問合せ反響から物件案内に行けたり
査定訪問が出来る確率は
30％くらいかな？
『30%の成約』じゃなくて
お客さんに会える
可能性が30％ってだけで
成約出来るかなんて別っすよ？
３０％は２０万の広告費１発で
ヒットを打てる確率じゃなく
打席に立てる確率ってこと
ピカ一腕の良い営業マンでも
３打数１安打くらいの打率なら
かなりの腕だし
普通の営業マンなら５打数１安打でも
上等の部類です
（野球で3割以上の打者なら一流っしょ？）
ですんで20万の広告費を１発勝負と考えりゃ
その月はコスト倒れで厳しいのは
明らかなんですけど
営業マンの仕事は追客ってやつです。
（追客って、不動産営業マンは
ゲロが出る言葉ｗ）
会えたけど成約にならなかった人を
リスト化してどんどんアプローチを続けて
営業マンのファンに出来る腕があれば
後々の成約確率は上がるって話
或いはもし、めちゃくちゃ顔が広くて
紹介やツテだけで案件を作れる人なら
広告費を掛ける必要はないけど
そんなデキる人ならそもそも
エージェント登録なんて不要じゃね？？
(適当にゴニョゴニョするはず笑)
エージェント制の会社は
本部が案件を作る仕組みも有るらしいけど、
普通に考えて所属エージェントが満足に
食えるだけの案件量が無いのは明白だし、
そもそも
自営業の仕事で最も重要なのは
自らが「仕掛け」をやり続けて
自らの力で案件を作ること！
本部が作ってくれた案件をエージェントが
ただ案内して成約してもコレって
「ただの作業員仕事」
本部や勤め先のリソースで作った案件を
代理作業するだけなら
エージェントや社員が手にする配分は
少ないのも当たり前
(固定給が有る会社はコレ)
エージェントは自営業者ですから
本部にとってはそもそも社員でも無く
実力の有無も定かじゃない
どこの馬の骨とも分からん人の集まりです。
本部のリソースで作った案件を
エージェント全員に回す量が足らないのは
明白だし、もし充分に回せるならば
社員として雇うやろ〜w
ま、たまたま本部から回ってきた案件を
エージェントが成約したところで歩合は
ざっくり２０～３０％だってさ～
聞いた話によると本部案件は
エージェント間で壮絶な取り合いだし
月に１本案件も絶対に無いんだってさ。。。
エージェント制の仕組みを考えりゃ、
さもありなんって感じで当たり前でしょ？
ま、全て伝聞なんで実際は
知らんけど～
もちろん、エージェント制がピッタリの人も
なかには居るだろう。
例えば仲介営業経験者の中でも
組織に属するのは嫌やけど
独立もしたくないって人や
かなり仕事がデキるタイプの人なら
継続してエージェント会社の名刺と
宅建業、契約スペースが使えるから
独立前の助走練習にピッタリかも？
或いは保険や飲食系業界などで
広い人脈を持ってるが
「不動産は素人なんですぅ。。。」
ってな人くらいかな？
他業種の人脈を兼用できる人が
一番ピッタリ合うかもね？
ま、あとは人脈はそこそこあって
年に何件かの案件が出来た時に
副業程度の片手間でやるなら
エージェント登録は良いかもね～
ぶっちゃけ、
「不動産エージェント制」の広告を見て、
なんか面白そうやん～
くらいの軽い気持ちで
素人さんがやってみても
ほとんどのエージェントは
「稼ぐ」という意味においては
ほぼ手も足も出ないだろうね。。。
実はつい最近、
退職の挨拶に来られた方も
仲介の腕一つで自分を試してみたいんで
とりあえず不動産エージェント会社で
頑張ってみようと思います！
って言っていた。
（もしかして彼なら成功するかも？）
ちなみに社長んとこはどうですか？
っていつものように聞かれたので
ウチの場合も同じくフルコミですけど
広告費は全てウチが負担するし
利益配分は基本的に折半ですよ～
ま、エージェント会社在籍のように
広告費は自腹でやるとか
案件を全て自分の力と費用で作って
全ての取引を自分で完結するなら
ウチは歩合還元80〜90%っすよー
まぁでもおそらく、
広告費も全て自己完結型の
エージェント制でやるなら
自腹で最低でも30〜５０マン単位で
広告費を投入しないとまともに案件なんて
作られへんと思うねんけど。。。
そりゃそうですよね。。
まぁ結局、ウチなら
広告費は全てウチ負担で
成約フィーは基本的に折半やから
コッチの方が良くね？？？
もち、フルコミなんで出勤日も
時間も好きにやって下さい～
ま、ちなみにって話やけど～
うぅむ。。。
確かにそうかも。。。
もちろん出勤日や時間を
好きに選べるのは
「自由と成果は背中合わせ」
ですから、意味はよく分かります！
ま、とりあえずは不動産エージェント制の
会社に行くことは決めていたので、
まずはそちらでやってみますけど
もしイマイチなら社長んとこで
お世話になるかもでーす！
ってな感じで帰って行った
なんかエージェント制を
ディスっちゃってスミマセン。。。
不動産エージェント制などの
キラキラのインスタ広告なんかを
よく見るんですけど
こうやって実情を聞いたりすると
キラキラ広告に釣られて登録した人の
ほとんどは搾り取られて終わり
のような気がして。。
あ、もちろん伝聞なんで
実際は分からないが
でもバリバリの経験者や
人脈を持ってる人など
ごく一部の人には
ピッタリの制度だとも思うので
エージェント制の会社の方は
怒んないで下さいね～m(__)m
今日は生々しいお金の話と
毒舌チックな話で
なんかスンマセンm(__)m
あと、今日の話は
あくまで周辺でオレが
見聞きした結果なんで
地域や会社によって
大きく変わるかもなんで
悪しからずご容赦下さい～
はぁ。。。。
なんかさぁ、
ちょっとぶっちゃけたり
毒舌チックに書くと
面倒なんですよね。。。
きちんとブログ全体の
文脈が読める人ばかりなら
特に問題は無いと思うが
念の為、こんな注釈を書かなアカンって
SNSってのは面倒やね
ま、こんな注釈を最後に書いたところで
何の意味もなく、文脈を読めない方や
内容が気に入らない方からは
切り取った箇所だけでゴチャゴチャと
クレームDMが来たりするしさぁ。。
ま、別にええねんけど〜
あ、ウチのフルコミ仕事の
話を聞いてみたい！
ってDMは大歓迎でーす
おわり