こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら8年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
営業くん2号が知り合い仲介さんから
買取り案件を頂き
ゴニョゴニョやってましたが
無事買取り契約に至りましたー
そりゃ
正規仲介手数料＋コンサルフィー
まで物元仲介へお支払いするので
ライバル業者と同額争いだったが
勝てますわねー
ってか最近の仲介業者さん
買取り案件だと個人Bじゃなく
会社自体から仲介手数料＋コンサルフィー
ってな裏メニューを出される
パターンも有るんすよ〜
もちろん、
どんなことがあろうと
絶対に跳ねない
鉄の掟を守ります
ってことでウチのような信頼出来る
割り切り買取り業者にのみ
裏メニュー(別途コンサルフィー)が
出されるわけっす笑
裏メニューで買えたとはいえ、
割安って感じは全く無く
今回の仕入価格は
相場的にはかなり割高
じゃぁなぜわざわざ裏メニューまで
承諾して買うのか？
なぜなら
物件にめちゃくちゃ
希少な設備があるから
何かを書くと今のSNS時代にゃ
すぐに特定されるんで書けないが笑
希少な設備が有るんで
割高だろうがハマれば
一撃で売れる！(はず？
)
広く探せばたまに見かけるモノだが
この立地ではなかなか見かけない
ちなみに不動産は場所を動かせないから
『不』動産なんですよー
だから何よりも
立地と
希少性が命！
(でもパイを絞っちゃう尖り過ぎ物件はダメ。。)
不人気エリアで築浅を
指値で買うより
人気エリアの築古を
満額で買う方が良い
かもしれないし
希少性は戦闘力が
高いんで将来的にも
売りやすい
不動産ってのはどこまでも
買う側の人気投票で
価格が形成されます
決して不動産屋が値段を決めてる
わけじゃなく買う側の
人気度=需給バランス
↑ココがめちゃくちゃ大事っ！
もちろん
築年数も相場形成に影響しますから、
同じ立地で同じモノなら
古いより新しい方が良いのは
言わずもがなです
しかも特に区分マンションなんてのは
箱ですから駅近や便利なエリアにある
『ハコの使用権』に
価格が付くわけです
将来の『ハコの使用権』価値の
価格劣化率を考えると
まずは築年数より立地や希少性が大事
ってことですねー
（ハコが快適に使える限りね～）
あとは管理状態っすねー
ちなみに築年数が古いマンションほど
街の1番良い場所、
便利な場所から
建築されることが多いのは
理屈的に分かりますよね？
オセロで言えば
まずは角を獲れ！
ですからねっ
東京都心で超絶ピカイチの立地は
割合的に古いマンションで
占められていることが多いらしい
(再開発で人気が出たエリアは除く)
そんな好立地マンションは
ヴィンテージマンションなんて
言われてますよねー
あとは身も蓋も無い話だが
住人の『質』🟰管理状態
になりがちなんで
そこらへんを要チェックですねー
さて次はオレが住む為用に狙ってる
マンションでオーナーチェンジ物件が出た！
ちなみにワタクシ
住むなら完全にマンション派！
戸建で生まれ育ったが
初めて分譲マンションに住んでみて
もう二度と戸建には住みたくないと思った
だって
夏は涼しく冬はあったかやん
朝起きて冷え切ったリビングで
ガスストーブ前で手足を温めながら
震えることなんて
もう懐かしい思い出ｗ
しかも区分マンションは換金性が高く
売却時のトラブルが少ない
戸建の場合、最後は土地値だが
マンションの立地と管理状態さえ
目利きが出来りゃ、値上がり時には
値上がり幅も圧倒的に区分マンションに
軍配が上がる
なぜなら都市部の戸建は3階建が多く
高齢者になると室内の上り下りが
ツラいわけよ。。
で、最終的に平面生活が楽チンだし
寒さ暑さをしのげるマンションに
住み替える需要が絶えないから
マンションから戸建の住み替えも
あるっちゃあるけどね~
戸建のニーズは20~40代くらいの
ファミリーがボリュームゾーンだが
中古マンションのニーズは
20~70代まで幅広くめちゃ多い！
(仲介やってりゃめちゃ痛感する)
しかも団塊ジュニア世代が
ライフプランの変更（子育て終了）などで
まだまだ都会の便利なマンションを買ってます
ちなみに中途半端な立地の中古マンションは
今から買うなら避けた方がええよ。。。。
（不動産価格は人気投票の結果なもんで）
そんな総合的理由でマンション派だが
今回のマンションが欲しいってのは
別に贅沢ってな意味は全く無く、
中心部へのアクセスは抜群なのに
惜しくも工業地域ってだけで
それが逆に割安でコスパが高いと
独断と偏見で密かに見定めた
エリアにある中古マンションなんす笑
まずウチは夫婦で車2台駐車が必須だが
都市部で駐車場が空いてるマンション
なんてほぼ無いんすよ〜
でも工業地域だと建ぺい・容積率の絡みで
敷地利用効率が悪い(ゆとりが有る)んで
駐車場が多くて空いてるケースが多いし
万一、空きが無くとも
周辺に割安でナンボでも空いてます
工業地域系マンションのメリットは？
①建ぺい率や容積率の絡みで住戸を上に
積みにくい為、横に広げて規模がデカめに
なるんで高層階でビッチビチに建築
されがちな商業系や都市部住居系より
大規模修繕は割安に施工しやすい
②敷地利用効率が悪い分、
平面や自走式立体駐車場が多いんで
機械式駐車場より維持管理費が安い
よって管理費・修繕積立金が
割安の傾向で且つ、駐車場の確保が容易で安い
(↑不動産屋目線でしょ笑)
しかもオレ狙いのエリアは
ってな響きがよろしくないだけ
昔ながらのイメージでエリアの響きが
イマイチなだけで過去の不景気時に
多くの工場が売却され、
今は住宅化が進んでいるので
実利オンリーでみりゃ
超狙い目エリアなんすよー
昨今、大都市部の不動産高騰がハンパないんで
もうついて行けない一般層の人たちが
ぼちぼちこのエリアへ下りて来るはず笑
まだ値上がりがちょびちょびの
今が仕込み時かも？
(ま、これは相場読みなんで外すかもね)
よーし！
某不動産仲介会社のオークションで
オーナーチェンジの入札案件だが
とりあえず法人で買っておくぜっ！
空き家になればゴニョゴニョして
オレ個人の住宅ローンが
余ってるもんで
是が非でも使いたい！
一時期、MAX3本の住宅ローンを
組んでいたが綺麗さっぱり全部売却して
今は住宅ローンが全て無くなり
めちゃんこモッタイナイ
あ、この感覚
分かる人います？笑
ま、今の自宅は
嫁ちゃんの住宅ローンなもんで
早くアンタの住宅ローンに
入れ替えんかい！
と、圧を感じてるんすよ笑
住宅ローンには団体生命保険が有るし
先に逝くのはアンタ（オレ）だろ？
ってことw
まぁしかも今回の入札案件、
値付け間違いなのか
販売価格がめちゃ安い！
ぶっちゃけ
大手仲介はリーマン化し過ぎて
もはや不動産屋じゃないから
目利き査定がメチャクチャ笑
99.9%はバリ高の売出し価格だが
ごく稀に今回のようなバリ安値で
出て来るんよねー
くそーっ！
空き家なら個人の住宅ローンを使って
サクッと売値で買えるのに
ネットにも掲載されているんで
個人名義なら販売価格で買えるが
ここの仲介システムだと業免有り法人は
自動的に入札になる謎システム。。。
今回は残念ながらオーナーチェンジなんで
個人の住宅ローンが使えず
法人の事業性融資を使うしか無い。。
こりゃ満額で札を入れても
絶対に買えないと予想して
満額＋100マンで買付を入れた！
で、入札の結果！
なんと！
1マンの
差で2位
販売価格から100マンも高く入札したのに
なんと101マン高く入れた業者が
居やがったよー
くっそー
よくオレもワンチャン狙いで
キリのいい数字からわざと1マンとか
3マンとか足を出して入札するのに
この時に限って忘れてた。。。
ま、不動産屋の仕事なんて
千三つの世界なんで
こんなことの繰り返しですわ。。
おわり！