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小規模宅地等の特例
～貸付事業用宅地等の特例の要件～
貸付事業用宅地等の特例は、特定居住用宅地等の特例の次に適用件数が多いものですが、平成３０年度改正により、相続開始前３年以内に新たに購入した貸付不動産（一定の場合は除く）は貸付事業用宅地等から除かれることとなりました。
相続開始直前に貸付不動産を購入することにより金融資産を圧縮し、更に小規模宅地等の特例も適用した後、申告期限経過後に短期間で貸付不動産を譲渡するという節税対策への対応といえます。
今回の改正では、相続開始前３年以内に新たに購入した貸付不動産のうち一定の場合は除外されていますが、その一定の場合とは、相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等の貸付事業に供されていたものです。
つまり、３年を超えて特定貸付事業を行っていた被相続人が、新たに３年以内に貸付不動産（１室でもOK）を購入した場合には、その新たな貸付不動産については、貸付事業用宅地等の特例の要件を満たすということになります。
1. 特定貸付事業、貸付事業とは．
特定貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業のうち準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの）以外のものをいいます。
準事業以外の事業かどうかは、事業的規模の貸付が行われていたかどうかにより判定することになりますが、所得税法に合わせて、不動産の貸付の場合は、５棟１０室以上であれば事業的規模となり、駐車場、自転車駐車場も、所得税法に合わせた取扱いとなります。
貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業をいいます。そして、ここでいう貸付事業は、一時的に賃貸されていなかった部分も含まれることになります。
また、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等の「新たに」とは、何らの利用がされていない場合のその宅地等が貸付事業の用に供された場合をいいます。賃貸借契約の更新がされた場合などは「新たに」に該当しないこととなります。
このように、貸付事業用宅地等の要件は、かなり複雑なものになり、実務でも悩ましい場面が多々出てくるのではないかと思われますが、以下にまとめてみましたので、ご確認ください。
2. 平成30年4月1日から平成33年3月31日の間の相続
平成３０年３月３１日以前に貸付事業をしていれば、その貸付事業がたとえ１室しかなくてもOK。
平成３０年４月１日以降に新たに貸付事業を開始した時は、相続開始の日まで３年を超えて特定貸付事業を行っていた被相続人が取得したものであればOK。そうでない場合（平成３０年４月以降に新たに特定貸付事業行った場合など）はＮＯ。
3. 平成33年4月1日以降の相続
貸付事業を開始して相続開始の日まで３年を経過していれば、その貸付事業がたとえ１室しかなくてもOK。３年を経過していなければ、３年を超えて特定貸付事業を行っていた被相続人が取得したものは、たとえ１室しかなくてもOK。
被相続人が３年を超えて特定貸付事業を行っていなければNO。
4. 平成30年度の貸付事業用宅地等の要件の改正内容
貸付事業用宅地等とは、被相続人等の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業に限ります。以下「貸付事業」という。）の用に供されていた宅地等で、次に掲げる要件のいずれかを満たす当該被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの
（特定同族会社事業用宅地等及び相続開始前３年以内に新たに貸付事業のように供された宅地等
（相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されたものを除く。）
を除く。
）をいう。
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