なっちー公式LINEメルマガ
↓↓↓
パート主婦だったわたしが成功した手法
↓↓↓
【予告】２月２６日（土）なっちー大家・不動産投資歴１０周年記念パーティー開催します
理想は高級ホテルで１００名くらいの大イベント！
下北沢・ツタオくんの客付のときの話ですが、、、
家賃は３倍になりました。
不動産投資を始めた時は、お家賃が入って来る事に感動をしたと思いますが、しばらくすると「もう少し欲しいなぁ」と思った事もあるのではないでしょうか？
だけど、お家賃は簡単には上げられないし、借主様にお願いするのも気が引けると思います
家賃を3倍に値上げした方法
ざっくり説明すると
- 下北沢で家賃６万円の物件を購入
- オーナーチェンジだったけど、借主様が退去
- リフォームして、相場の家賃１８万円で募集
こんな感じです
今回のはちょっと珍しいパターンですが
家賃が3倍になっちゃった話があるので、使えそうならぜひ参考にしてくださいね
オーナーチェンジで購入
この物件、元々は入居者が居たのでオーナーチェンジという状態での購入をしました
オーナーチェンジとは、入居者さんがついたままオーナーが変更になるという買い方の事をいいます。
入居者さんからしたら、家賃の支払先が変わるだけの話です
なので借りてくれる人を探す手間がゼロなのです。
でも、購入前にお部屋の中を見れる事が難しいし、家賃が相場とはかけ離れてる事もあります
お貸ししてる時に家賃を上げるのは難しいし、いい所もあれば悪い所もちょっとありますよ
実際に、その時の家賃は６万円。
「この立地で６万円って、けっこう安いなぁ」と思ってましたが
退去後に中を見て納得しました
家賃が安かった理由
２０年間住まわれていたお部屋はボロボロ
猫を飼っておられたらしく、獣臭もしていました
どうやら、元オーナーさんは修繕をしない代わりに
家賃を徐々に下げていってたそうです。
オーナーチェンジですが退去予定の状態で買いましたのでリフォームすることは前提でしたとはここまで酷いとは、、、
ここで注意することは、リフォームの規模をちゃんと考えることです
やりすぎると家賃収入で回収するのが難しくなるし
あまりやらないと家賃を相場より安くしないと、入ってもらえない
じゃぁどうやってリフォームの規模を決めるか、その考え方をお教えします。
物件のリフォームはどこまでするべき？
リフォームの規模は、大まかに４段階
- このまま貸す
- 設備そのままで、表層のみのリフォーム
- そこそこリフォーム（設備は安め）
- ばっちりリフォーム（設備のグレード高め）
どれを選ぶか、考える時のポイントは立地です
下北沢という立地柄、ばっちりリフォームが最適だとわたしは考えました
下北沢がどのあたりなのか、というと
山手線よりも外側だけど、新宿・原宿・渋谷にわりと近いので都心にはかなり近くて便利なエリアです
明治神宮へがんばったら歩いて行く人もいるかも・・・？
ばっちりリフォームをして貸した方が、家賃を上げても回収できると考えて、私は間髪入れず『ばっちりリフォーム』を選択しました
家賃アップのために使ったリフォーム費用
あまり高すぎても意味がないので、４００万円ちょっとで収めました
「高っ！」と思うかもしれませんが、家賃収入で十分回収できます
戸建てのいい所は、入居者が長く住んでくれる事なので
リフォーム費用分は２年以内で回収できそうな価格にしました
ちょっと余談ですが、リフォーム費用は、業者さんに丸投げするとトンでもない価格になっちゃうので気を付けてください。
リフォーム費用を格安にするコツは３つ
- 設備の価格を知る
- 広告にお金がかかってる業者はスルー
- 融通のきく業者さんを見つける
わたしは、3つ目が1番大事だと思ってます
職人さんはプライドの高い人が多いので『できるだけ良い物を作ってあげたい』って思ってらっしゃいます
そんな職人さんに
「お金かけたくないので適当で大丈夫ですよ〜」なんて言ったら嫌われちゃうかもしれません・・・
なのでプライドよりもコスト重視で格安にやってくれるリフォーム業者さんを見つけるのが、1番のコツだと思います
あ、もっと詳しい事が知りたいなと思ったら下のリンク先のページをご覧ください
↓↓↓
リフォームコストを最低限に抑えて最大限のパフォーマンスを出すにには？
家賃を上げる時の決め方
近くで同じ感じの物件を、いくらで貸しているのか調べてみる
これしかないです
だけど、下北沢あたりに類似物件がなくて、いくらで募集をかけようか迷いました
- 下北沢という立地
- パリっとした戸建てが20万円台前半で募集
- ヒアリングでは12～15万円
だったので、思い切って１８万円で募集開始しました！
そしたら意外と反響が良くてビックリ
戸建てはライバルが少ないので、少し強気の家賃でもバッチリとハマる人が現れるかもしれません！これは地方でも同じことです
なので客付けをする時の家賃の考え方は
- 高い家賃でもハマる人が現れるまで待つ
- 家賃を下げて早く決める
だいたい、この２通りのパターン
どっちも良いですが
わたしは最近、ちょっと強気の家賃からスタートして、バッチリハマる人を待つ派です。
なぜかというと、今のわたしは他の物件からの家賃収入もあるので焦らなくてでもいいかなって思っいるからです
お家賃を上げる時の、ちょっとしたコツ
- 最初は、ちょっと相場より安い家賃で貸す
- あとから、ちょっと値上げする
この方法だと、ちょっと文句言いながらも長く住み続けてくださいます。
家賃を最初から上げておくデメリットとは
家賃を最初から高めにしておくと、退去する可能性も若干高くなります
どうしてかというと
- 家賃が高い＝属性の高い人が借りる
- 属性の高い人は、引っ越しの費用がすぐ出せる
- 今よりイイところを見つけたら、すぐ引っ越しする
ということなんです
なので、初期のなっちー流不動産投資術は
そこそこの人に相場より少し安い家賃で借りてもらう戦法。です
こうすると入居期間が長くなりますよ
ちなみに退去しちゃった人は、こんな方でした
- マイホームを買ったファミリー
- 属性のいい、一人暮らしの男性
- シェアハウスを運営してた法人
- 仮住まいの一人暮らしの女性
- 民泊を運営してた法人
みんな、お金に余裕がある人でした
こんな人たちには
「退去するの！？ じゃぁ、家賃ちょっと下げますけど・・・どうですか？」
って言っても、なかなか捕まえるのは難しいです
なので相場より少し安めにしておいて、フツーの属性の方に貸します。
【まとめ】家賃収入を増やすコツ
- 物件は相場より安く買う
- 立地からリフォームをどこまでやるか考える
- ちょっと強気の家賃でスタート
- ２～３ヶ月反応が悪ければ家賃を下げる
- あとから、少しだけ家賃を上げる
こんな感じです
参考になれば幸いです
ツタオのアフター動画
↓↓↓
なっちースクール生さんの実績
２６０万円→９０万円（静岡）
３００万円→８０万円（千葉）
４５０万円→２６０万円（茨城）
３６０万円→１５０万円（埼玉）
６００万円→４５０万円（都内）
３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
６８０万円→５５０万円（都内）
２５０万円→ ４０万円（茨城）
１３８０万円→９００万円（都内）
パート主婦だったわたしが成功した手法
なっちー公式LINEメルマガ
↓↓↓
関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。
著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
おかげさまで増刷５刷２万部突破！
Amazonランキング不動産部門で１位を獲得しました。
夫に頼れない低属性の主婦が
知恵を絞って独自の手法で
コツコツと不動産を増やし
現在の家賃収入は月１００万円に！
TV出演・雑誌登場で話題の主婦大家です！
起業女子 不動産投資 副業 転職 家賃収入 戸建て投資 失敗 初心者 利回り サラリーマン なっちー大家 なっちー