パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!

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TV(TBSなどに出演)や新聞、雑誌で話題の主婦大家が不動産投資をアドバイス!コツコツ貯めた500万円が9年で戸建て中心19室に!ボロ家の再生と新築マイホームの建築について書いてます。今ではパート以上の収入になりました。あなたも主婦大家始めてみませんか?

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きのうの記事では、問い合わせはメールではなくて、必ず電話で問い合わせしましょうと書かせていただきました。

 


 

 ↓↓↓




 

 

 

 

その方、何度も資料請求しても物件資料が届かないので、勇気を出して電話で問い合わせしてみたら

 

 

 

 

担当営業マンから

雨漏り・シロアリ・傾きがあります

 

 

 

 

買わない方がいいですよって

 

 

 

 

言われたので、内見に行くのを止めたというか、「内見したいと言えなかった」そうです。笑い泣き

 

 

 

 

不動産屋さんは物件を売ることが仕事なので、普通だったら

買ってもらえるようなセールストークをされるって思いますよね?

 

 

 

 

 

わたしも昔はデパートで販売員をしてましたから、商品を売るために一生懸命その商品の良さを伝えてました。

 

 

 

 

 

売ることが販売員の務め!なのに、なんで営業マンは不具合ばかりを伝えて買わない方がいいですよって伝えたのでしょうか?

 

 

 

 

まず考えられることは

手間がかかりそうな客って思われたんだと思います。ショボーン

 

 

 

 

きのうの問い合わせの記事にも書いたように安い物件は手数料も安いので、その物件に注力したくないのが営業マンの本音です。

 

 

 

 

わたしたちの買おうとしている物件は、安くてボロ物件アセアセ

 

 

 

 





なので、新しいものに比べると当たり前ですが不具合が出やすいんです。煽り

 

 

 

 

もし、買った後に不具合がでてきたら、あなたはどうしますか?





恐らく、買った不動産屋の担当営業マンにクレームを言いますよね?

 

 

 

クレームを受けた営業マンはどうなりますか?

 

 

 

仕事が増える!!!

 

 

 





なので、あとからクレームになりやすい物件は、クレームを言いそうな人には売らないのです。

 

 



 

だから、担当営業マンは、最初に、雨漏り・シロアリ・傾きがありますから買わない方がいいですよ!って言ってきたのでしょう。ショボーン

 

 



 

「いや、わたし、クレームなんて言わないわよ」って今、思いましたよね?もちろん、あなたがクレーマーだなんて言ってません。

 

 


 

でも、問合せの電話をしたときに初心者さんって思われたんでしょうね。

 

 



 

じゃあ、雨漏り・シロアリ・傾きがありますから買わない方がいいですよって言われてる物件を内見するにはどうしたらいいのでしょうか?

 

 


 

わたしだったら

「もちろん!古い物件なので、雨漏り・シロアリ・傾きがあってもおかしくないですよね」って言って内見の日を決めます。

 

 


 

そう言ってあげると、この人は不具合を了承済みで見にきてくれる(あとからクレーム言わない客)ということで、営業マンも安心します照れ

 

 

 

 

向こうだって、お客様を選んでるんです!!

 

 

 


なので、安い物件を買いたければ営業マンから

選ばれる客にならなきゃいけないのですよ

 

 

 

 






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先日セミナーに来られた方からこんな質問がありました。

 

 

 

 

【不動屋さんに何度も資料請求してるのに資料が届きません笑い泣き

 

 


 

きょうは、この事についてわたしの経験から解説をさせていただきます

 

 

 






まず、メールで資料請求しても、そもそも返事がないと思っておいた方がいいです。アセアセ

 

 

 

なぜかというと、メールって、手間がかかるからです。

 

 


 

皆さんはビジネスメールを打つときになんて打ちますか?

 


 

お世話になります。〇〇株式会社の舛添と申します。

この度は数ある物件の中から弊社取扱の物件にご関心をお持ちいただきありがとうございます、、、、

 

 

こんな枕詞からはじまり

 

 



物件の説明があって

 

 

 

資料もマイソク(販売チラシ)・謄本・公図・評価証明書等々、、、たくさん添付して

 

 

 

送信、、、

 

 

 

けっこう手間かかりますよね?

 

 








問合せが1件ならまだしも、人気の物件なんて特に何十件も問い合わせは来ているので、さらに手間が増えますアセアセ

 

 


 

手間をかけたのに、その人が買うかもわからないですからね。ショボーン

 

 

 

しかも、わたし達が買おうとしている物件って、安い物件なので手数料も安くなってきます。

 

 


 

なので尚更、手間をかけたくないのです!!!

 

 

 

どうせ手間をかけるなら手数料のたくさん取れる高い物件に注力したいのが営業マンの本音です。タラー

 

 

 


もちろん丁寧にメールを返してくれる営業マンもいらっしゃいますが、もし、メールで資料請求しても返事が返ってこない場合は、冷たい言い方ですが、手間だと思われたって思っておいて下さい。

 

 

 

 

なので、問い合わせはメールではなく

必ず電話で問い合わせしましょうね!

 

 

 

はじめての問い合わせって、緊張するけど、

 

 

 

がんばってこーキラキラキラキラ

 

 

 



 

 

 

 

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昨日の記事の最後の方にも書いたんですが、、、

 

 

 

↓↓↓

 

 

 

 

 

 

 

 

この物件の退去費用がまだ入居者さんから振り込まれていません笑い泣き

 

 

 

 

 

待っていればそのうち振り込まれるかも知れませんが

なにせ、だらしない入居者さんだったので、、、

 

 

 

 

だらしなさっぷりはこちらの記事に書いてますアセアセ

 

 

↓↓↓

 

 

 

 

 

 

 

 

 

おまけに督促状っぽいお手紙がポストにいっぱい笑い泣き

 

 

image

 

 

 

 

 

こんなだらしないひとなので、退去費用を自ら支払ってこないでしょう泣

 

 

 

 

 

じゃあ、もし、払ってくれなかったらどうすればいいのか?

 

 

 

 

 

そんなときは、保証会社さんに言って立て替えてもらうことができます。これを代位弁済って言います。

 

 

 

 

 

但し、代位弁済の申請が遅れると、立て替えてもらえなくなる場合もあるので気をつけて下さいね。

 

 

 

上の写真のポストに入っていたお手紙の中に、保証会社からのお手紙も入っていました。

 

 

 

 

保証会社の封筒に

 

【親展】【重要】

って書かれてあったので、これは督促状の可能性大!!!

 

 

 

 

こやつ、家賃まで滞納していた可能性があります!

そのことをお伝えするついでに、退去費用の代位弁済についても聞いてみようと保証会社に電話しました。スマホ

 

 

 

 

「〇〇貸家の舛添ですが、退去されたお部屋に御社からのお手紙が届いてたのでご連絡差し上げました」

 

 

 

 

こんな感じで電話をかけました。

 

 

 

 

「少々お待ちください、お調べします」と電話口の方。

 

 

 

 

「お待たせしました。入居者の〇〇様の情報をお調べしたところ、そちらの督促に関するお支払いは済まされておりますのでお手紙破棄していただいてけっこうですよ」とのこと。

 

 

 

 

意外でした!!!

 

 

 

image

 

 

 

 

 

てっきり、だらしのない人なので支払いしてないと思ってました。督促状が前に家に届いているのに支払っているということは

本人に電話したか、今住んでるとことまで取り立てに行ったかわからないですが、さすが保証会社ですチョキ

 

 

 

すかさずわたし、、、、

 

 

 

「あのー、実は、退去費用がまだ支払われてなくて、これっていつまでに申請かけたら間に合うのでしょうか?」

 

 

 

仲介をしてくれた不動産屋に以前聞いた時は2ヶ月が猶予と聞いて言いたのですが、退去日をお伝えすると、

 

 

 

「急いでください!!今週中には手続きしないと間に合いません」と言われ、慌てて、仲介さんにお電話をかけました

 

 

 

 

代位弁済に必要な書類は以下の通りです

 

 

  • 事故報告書
  • 早期解約違約金の申請書
  • 賃貸借契約書
  • 事故の写真

 

 

この中で、早期解約違約金の申請書は保証会社の方で作成してくれるとのことで、大家側はその他の3点を用意することになりました。

 

 

 

その中で、

  • 事故報告書
  • 賃貸借契約書
 
 
は、仲介業者さんの方で用意してくれたのでよかったですが
 
 
 
事故の写真はないとのことなので、こちらで用意しました。
わたしはたまたま撮っていたのでよかったですけど、これ撮ってなければ恐らく申請できなかっと思うので危なかったです
 
 
 
でもこれって本当は退去立会いした業者(仲介の関連リフォーム会社)が事故の写真って撮るべきじゃないのって思いました。だって、この会社に割高なハウスクリーニング代(10万円)払ってるので(ブツブツ、、、えー
 
 
 
これが退去直後のお部屋です。セルフクリーニングで十分なレベル。
image
 
 
 
 
 
この物件の家賃は
賃料66000円+管理費9000円の合計75000円なので
 
 
 
ひらめき電球短期違約金=賃料の2ヶ月分
ひらめき電球現状回復費=賃料の2ヶ月分
 
 
 
これが上限ですアセアセ
 
 
 
賃料66000円×4ヶ月=264,000円が上限
 
 
 
 
ハウスクリー二ング10万円
原状回復リフォーム 9万円
次の客付でかかった広告料7.26万円
 
合計262,600円 ギリギリ賄えますアセアセ

 

 

 

 

保証会社に入っていてほんと救われましたほんわか

 

 

 

 

なので、皆さんも、入居申込があったら

絶対に保証会社に加入してもらって下さいね〜

 

 

 

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