パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!

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TV(TBSなどに出演)や新聞、雑誌で話題の主婦大家が初心者さん向けにアドバイス!コツコツ貯めた500万円が13年で戸建て中心31室に!
ボロ家の再生とマイホーム投資について書いてます。今ではパート以上の収入になりました。あなたも主婦大家さん始めてみませんか?

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こちらの写真は、毎月平日のよるに行われるzoom交流会の様子です。この日は前半に、最近物件を購入した生徒さんに




  • どうやって見つけたのか?
  • どんな風に価格交渉したのか?
  • どこをどんな風にリフォームしようとしてるのか?




シェアして頂きましたおねがい




まだ、30歳になったばかりのOLさんです。

購入価格はなんと130万円!!




この半年ほど色々物件を見てきた中でやっと出会えたとの事で、わたしもすごく嬉しかったです!!





生徒さん達からおめでとうのシャワー!!





後半は2〜3人でブレイクアウトルームをつくって

とことん情報交換していただきましたラブ 

 

 


 

こんなに素敵な仲間がいっぱいの、

戸建て投資アカデミー!!!





ここで人生が変わったという方多数ですラブ

 

 

 

 

 

 

  • 普通のOLさん
  • 普通の主婦の方
  • 個人事業主さん

 

 

 

 

 色んな方が、わたしのスクールにいらっしゃいますが、皆さん、しっかり実績残されてますラブ






わたし自身も、不動産投資やってたおかげで、お金と心に余裕ができたので、旦那さんと喧嘩することもなく、好きな時に好きなところへ行って、好きなだけお金持も使って、とても幸せピンクハート

 

 

 

 

 












 

もし、いま、むかしのわたしみたいに、パート主婦やってる方がこの記事見てくれてたら

 

 

 

 

 

 

あなたはいままでいいですか?

 

 

 

 

 

 

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ほんとに何かしないと危険な世の中なんです!!

そのことに早く気づいて下さい〜赤ちゃん泣き

 

 

 

 

 

 

 

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このまま、教育資金に悩みつづける未来が待っていたかも知れない。危なかったですショボーン

 

 

 

 

 

 

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  • アカデミー受講生さん達の成功事例
  • アカデミーのご案内

 

 


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  • 内見ばかり行っててなかなか買付を入れられない方
  • なかなか一歩が踏み出せない方
  • 1戸買ってみたけどその後どうしていいかわからない方
  • ずっとやりと思っているけど覚悟が決まらない方
  • ボロ戸建てのリフォーム方に悩んでる方
  • 入居付に苦戦してる方
  • 同じ目標を志す仲間が欲しい方
  • 人生を変えたい方
  • 本業以外に副収入が欲しい方

 

 

 


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きのうは面談三昧の1日でした。





いま、弊社は採用に力を入れていてその面談です。
どこかで募集をかけているわけではなく
過去の生徒さんにお声がけしております。





生徒さんなら、わたしやアカデミーのことは
ある程度わかってくれているしいいですねおねがい
 
 
 
 
 
 
 
さて、今日は、売主さんが業者さんだった場合の指値のやり方について記事にしたいと思います
 
 
 
 
 
 
私は今戸建て投資を始めようとされている女性の皆様をサポートするスクールを運営しておりますが
 
 
 
 
 
 
その生徒さんからのご質問がありました。
 
 
 
 
 
 
その生徒さんは、きょう、はじめての内見に行ってこられます。





ドキドキしますねニヤニヤ
 
 
 
 
 
彼女が内見に行かれる物件は、業者が売主さんのようです
 
 
 
 
 
最近、業者さんが一般の方から物件を買い取って、売主になり、販売するケースも増えてきました。
 
 
 
 
 
指値のやり方って、10通り以上あります。
売主さんがどんな方なのか?売却理由は?で、戦略を変えていきます。
 
 
 
 
売主さんにアプローチするパターンもあれば、
仲介さんにアプローチすることもあり、指値のやり方は様々ですチュー
 
 
 
 
 
売主さんが、
一般の方なのか?
投資家なのか?によっても変わってきます
 
 
 
 
 
今回の売主さんは業者さんということで、、、
 
 
 
 
 
まず気にしないといけない事は、
売主さんが業者=その物件を売って儲けを出さなきゃいけないってことです。それを前提に考えなくちゃいけません
 
 
 
 
 
 
いくらで買っていくらで売り出してるのかはちょっとわからないですが、利益が全く出ないのに、値下げをして、無理に売る必要もないですよねニヤニヤ
 
 
 
 
 
 
 
なので、基本的には指値は難しいんじゃないかなぁと考えますが、売主が業者であっても指値ができる場合があります
 
 
 
 
 
 

売主が業者なのに指値ができるパターン

 
 
 
 それは…

売出し直後の反響が悪かった時

 
 
 
 
 
業者さんって、その物件を現金で購入されてる場合が多いのです。





もし融資を組まれていたとしても転売目的の融資ってプロジェクトローンとも言いますが、返済期間が1年間だったり、条件がとても悪いのです。
 
 
 
 
短期間で売却しなければならないので、高額で買ってくれるお客様をじっくり待つわけにもいきません。タラー
 
 
 
 
基本的にはさっさとさばきたいと思っています!!
 
 
 
 
 
なので出したばかりでも、反響が悪ければ、価格交渉に応じてくれると思いますおねがい
 
 
 
 
 
 
もちろん、時間がかかってでも利益を取りたい業者も中にはいらっしゃると思いますが
 
 
 
 
 
私の経験上、売主さんが業者の物件は、どんどん回転させていきたいという方が多かったです。なので、そもそも最初から割安になっていたりもしますね
 
 
 
 
 
何はともあれ、指捻ってやってみないとわからないので、ご自身であれこれ悩まずに、交渉してみると良いと思います
 
 
 
 
 
参考になれば幸いです
 
 
 
 
 
 






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ひらめき電球360万円→150万円(埼玉)

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■ 舛添菜穂子プロフィール ■



関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。

短大卒業後、

最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、

投資資金全てを失う。

そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年1月から大家業を開始し
現在戸建て24戸、
団地1戸アパート2棟、計31室所有。

著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました!』は
おかげさまで増刷7刷3万部突破!
Amazonランキング不動産部門で1位を獲得しました。
夫に頼れない低属性の主婦が
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現預金が2000万円くらいある方って、
これを何とか運用したいって思っているはず!!
 
 
 
 
 
 
 
パーっと使うのもいいけど、使ったら何も残らないしねニヤニヤ
 
 
 
 
 
 
 
1000万円、2000万円お持ちの方って、ご年齢でいうと40代50代60代でしょうか?
 
 
 
 
 








 
まだまだお若いですが、
なにか事業を立ち上げて大きなことをするにはハードル高いし、
なにかに投資をしたくても、よくわからないものに手を出して失敗したくないし
 
 
 
 
 
失敗しても取り返しがつかいないご年齢ではありませんが、
できるなら手堅く運用したって、思ってるはず!!
 
 
 
 
 
 
そういう方は、わたしは不動産投資がいいと思ってるんですよね。
 
 
 
 
 
 
民泊もいいけど、やっぱり手間が半端ない笑い泣き
 
 
 
 
 
 








わたしは、手間なし別荘民泊をやってやろうって思ってたんだけど、けっきょく、丸投げは難しくってアセアセ
 
 
 
 
 
 
清掃、ゲストさんとのメールのやり取りは外注できるが、お金かかるし、わたしの場合、メールのやり取りや清掃意外にも、足らない備品を発注したり、ハウスマニュアルやpopを作成したりは、別でスタッフを雇ったので、そこにもお金がかかったり
 
 
 
 
 








民泊は、普通賃貸よりは儲かりますが、
手間がかかるのと、わたしの2件目の民泊のように
急にコロナがやってきて、売上もままならないうちに撤収、、、
みたいなことが今後起こるかも知れません。チーン
 
 
 
 
 
あのときは、せっかく揃えた家具家電は知人に差し上げて
10名分の寝具を破棄しました。
 
 
 
 
 
 
総額200万円以上かかったのに
200万円ドブに捨てたようなものです泣
 
 
 
 


引き取ってもらった家具家電たち







あの時は悲しかったけど、事業はいつもリスクと背中合わせですから、、、
 
 
 
 
 
 
そう思ったら、普通賃貸業はリスクゼロでは無いけれども、断然リスクは低いので、手堅いです
 
 
 
 
 
 
不動産投資をやるには
 現金買いと融資を活用する方法があります
 
 
 
 
 
 
融資が活用できる投資商品なんて他には無いので、不動産投資って融資を組まなきゃ損って風潮があるのですが
 
 
 
 
 
 
最近いろんな方からお話を伺う限り、
融資活用目線で動いてみたけど、
 
 
 
 
 
  • けっきょく厳しいとか
  • 融資活用できる物件は利回りが低いとか
  • これから金利が上がるとか
 
 
 
 
といった状況に陥り、けっきょく融資活用の物件買うのが難しいーってなっちゃてるみたいですニヤニヤ
 
 
 
 
 
なので、わたしは、貯金がある方はあえて現金買いで進めていけばいいと思います。
 
 
 
 
 
融資目線でわざわざ利回り低い物件買わなくて良いと思います
 
 
 
 
 
例えば、
  • 価格はリフォーム費込で500万円くらい
  • 賃料6〜6.5万円くらい
 
 
 
 
 
の物件を4戸買ったっとしてシミレーションしていくと
 
 
 
 
 
24万円〜26万円の家賃月収を得られることになります。
 
 
 
 
 
 
そうすれば、
年間288万円〜312万円の家賃収入になります乙女のトキメキ乙女のトキメキ
 
 
 
 
 
それを2年間貯めて、また1戸物件を増やせば
家賃年収がさらに増えて
360万円〜390万円になります
 
 
 
 
それをまたどんどん再投資していくのです
 
 
 
 
 
民泊に比べたら売り上げは少ないでしょうが
  • リスクも少なく
  • 手間も断然少なくて
 
 
 
 
毎年これくらい増えていくなら
2000万円の運用先として
 
 
 
 
悪く無いのではないでしょうか?ウインク
 
 
 
 
 






 
 
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ひらめき電球750万円→420万円(埼玉)

ひらめき電球260万円→90万円(静岡)

ひらめき電球300万円→80万円(千葉)

ひらめき電球450万円→260万円(茨城)

ひらめき電球360万円→150万円(埼玉)

ひらめき電球600万円→450万円(都内)

ひらめき電球350万円→200万円(三重)

ひらめき電球480万円→200万円(埼玉)

ひらめき電球680万円→550万円(都内)

ひらめき電球250万円→   40万円(茨城)

ひらめき電球1380万円→900万円(都内)

 

 

 

 

 

 

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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。

短大卒業後、

最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、

投資資金全てを失う。

そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
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2012年1月から大家業を開始し
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そろそろ半年ぐらい放置しちゃってる物件があるんですよね
 
 
 
 
 
どんな物件かというと、
場所は葛飾区のお花茶屋駅から徒歩10分の好立地
延べ床面積50平米くらい
土地は37平米(小さめ)
 
 
  
 








6年ほど前に購入した物件で、親子で住んでらっしゃったのですが、息子さんの方が生活保護になってしまうということでの退去になりました
 
 
 
 
 
途中で滞納されてたのですが、私、しばらく気付いてなくて、、、なんと7ヶ月分も滞納されていたんです
 
 
 
 
 
7ヶ月滞納されてても気がつかない私って一体…ニヤニヤニヤニヤ
 
 
 
 
 
 
保証会社に入っているので、滞納されても、保証会社さんから家賃は保証されるので安心です
 
 
 
 
 
 
ただ、保証会社さんも、さすがに7ヶ月分は保証できないので、当時の客付けしてくれた業者さんが入居者さんとお話ししてくださり、分割で滞納分は払っていただいてました
 
 
 
 
 
途中から生活保護になるような入居者さんなので、あまり収入がない中頑張って払ってくれていてとても良い方でした
 
 
 
 
 
前置きが長くなってしまったのですが、なんでこんなにも放置してたかというと、、、
 
 
 
 
 
 
売るのか?貸すのか?迷っていたからです
 
 
 
 
 



当時に比べると物件価格も上昇しているので、売るとなったら高く売れると予測されます
 
 
 
 
 
この物件は建て替えができるので、土地として売ってしまうのもいいですよねチョキ
 
 
 
 
わたしが土地として売ってしまっても良いかもって、思った理由の1つとして、実はこの物件ちょっとお隣さんに越境してしまっていて、購入した直後に、お隣さんから
 
 
 
 
建て替える際は、越境を解消してほしいと言われていたので、建て替えをするとそれが解消し、気が楽になります
 
 
 
 
 
ただ越境は解消されますが、有効敷地面積が狭くなってしまうので、建てたい人には不利になります。
 
 
 
 
 
 
 
狭小住宅だと、建てられる業者も少なくなり、割高になります。
 
 
 
 
 
わたしの知ってる、有名な狭小住宅可能なハウスメーカーさんに問い合わせをしてみて、現地調査に行ってもらったんですが、まだ返事がなくニヤニヤ
 
 
 
 
おそらく狭小住宅が得意な業者でも、あまり美味しくない土地と思われたのかもしれませんね
 
 
 
 
そんなこんなでどうしようかなぁと悩んでたんですけども、別の物件で葛飾区でリフォームをお願いする機会があったので、ついでにこの物件もリフォーム費用の見積もりをいっていただきました
 
 
 
 
この先売るかもしれないので、リフォームはする可能性がもしかしたらないかもしれませんと言う前置きを置きながら依頼したので、余計かも知れませんが
 
 
 
 
まだ返事は来ていません笑い泣き
そうこうしている間に
 
 
 
 
知人の大家さんから、この物件に興味がある事業者が何社かいらっしゃるとご連絡をいただきました
 
 
 
 
 
今、その方たちが内見にいかれる準備をしているような段階です
 
 
 
 
というわけで、かれこれ半年くらい放置してたんですが、何かしら動きが出てきました
 
 
 
 
 
まだどうなるかはわからないのですが、ひとまず進捗報告です
 
 
 
 
 
 
また、その先もどうなったのかブログでお伝えさせていただきますね
 
 
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先週日曜日大阪に行ってきました。
 
 
 
 
 
 







何しに行ってきたかというと、大阪万博、、、
ではなく、わたしが主催している戸建て投資アカデミーの授業で大阪に行ってきました。
 
 
 
 
 
 





 
私のスクールは基本オンライン開催にはなるんですが、
期間中、東京と大阪で2回ずつリアル会を開催しております
 
 
 
 
 
 
オンラインだけでも、みなさんが、お仲間が作れるように、zoom交流会をやったり、授業の合間にも、ブレイクアウトルームをつくって、皆さんが交流できる時間を設けてるのですが
 
 
 
 
 
やっぱりリアルで会うのって全然違いますね!!
5月11日のリアル会では、関西の方はもちろん、名古屋や静岡からもご参加いただきました
 
 
 
 
 
 
たくさん集まっていただき、すごくすごく嬉しいですラブ
 
 
 
 
 
 
 
この日の授業は、客付&管理編です
 
 
 
 
 






 

物件取得からリフォームまで、いくらコスパ良くできたとしても、最後の客付けができなければ全然意味がありませんアセアセ
 
 
 
 
 
このブログを読んでる方は、これから不動産投資を始める方も多いと思うのですが、客付けって、不動産屋さん1社にお願いすれば、入居者を見つけてきてくれるって思ってませんか?
 
 
 
 
 
 
言っときますけど、世の中そんなに甘くないですよー笑い泣き
 
 
 
 
 
 
すぐに入居者が決まっちゃうパターンとしては、こないだの私の物件みたいに都内好立地だった場合は、大家がそこまで努力しなくても、入居者は高い家賃で決まったりします
 
 
 
 
じゃあそういう物件買えばいいじゃないってなるかもしれませんが、購入金額はめちゃめちゃ高いですニヤニヤ
 
 
 
 
 
 
あの物件だって、わたし史上、1番高い価格で購入しましたアセアセ
客付は努力しないでパっと入居が決まりましたが、買った金額は2,980万円です。
 
 
 
 
 
 
このブログを読んでる方は、なるべくコスパ良く、少額で不動産投資を始めたいと思っている方も多いと思いますので、購入金額は500万円以下で、考えている方もいらっしゃるんじゃないかと思いますが
 
 
 
 
 
 
2980万円なんて、私も不動産投資歴13年で、やっとなのでニヤニヤ
 
 
 
 
 
好立地物件を買えない方は、エリアや築年数等々の条件は、目をつぶらないといけないところがあります
 
 
 
 
 
そうなると、客付けも努力が必要なのです!!!
 
 
 
 
 
不動産業者何社かに自分の物件を客付けしてもらえるようにお願いに行くのはもちろんですけども
 
 
 
 
 
その時に、
  • 決まったときのADはどうするのか?
  • 募集時の条件は?
  • 家賃はいくらにするのか?
 
 
 
 
 
など、しっかり決めておかないと、業者さんは積極的に動いてくれません笑い泣き
 
 
 
 
 
先日のリアル授業では、入校して1年くらいの、少し先輩もご参加いただきました
 
 
 
 
 
先輩は、もう3件ぐらい買われている方です。ひとつ、なかなか決まらなかった物件があるのですが、ある条件を変えた途端に一気に問い合わせが増えてたちまち入居者が決まりました。
 
 
 
 
 
不動産業者さんが積極的に動いてくれるポイントを突いたってことなのです!!知らなければ、ずっと、入居がつかなかったかも知れません。
 
 
 
 
 
 
この客付編の授業では、リアルに客付業者さんに登壇してもらってます
 
 
 
 
 
私は関西人であるせいか、生徒さんには、やっぱり自分の提供してるサービスに大満足してほしいと思っております
 
 
 
 
 
でも、運営側なので、生徒さんからどう思われているのか、わからないですが、こうすれば満足してくれるんじゃないかなぁっていうのを私は日々考えております
 
 
 
 
 
以前は、この客付け編は私1人で授業をしていたのですが、リアルな客付業者さんの本音を聞き出せたら、もっと充実した内容の授業になるのではないかと
 
 
 
 
リアル客付業者さんにも登壇してもらうスタイルになりました
 
 
 
 
セミナー中に大家目線の私と業者目線の先生と度々意見が食い違うこともあるのですがニヤニヤ
 
 
 
 
不動産屋さん目線でこういうふうに考えて動かれてるんだというのがリアルにわかるので、すごく良いと私は思っています
 
 
 
 
 
リアル客付けをしている不動産屋さんて、毎日のようにお部屋を買いたい方のお相手をしていると言うわけで、様々なご経験があります
 
 
 
 
ペットを飼いたいという方は、何匹がいちばん多いのかとか、こんなペットの時はどういう条件にするとか
 
 
 
 
 
生活保護の問い合わせが来たときの注意点とか
 
 
 
 
 
とにかく、毎日入居希望者のお相手をしている方は、本当に情報が豊富ですキラキラキラキラ
 
 
 
 
客付でお忙しい日曜日に時間を作って登壇していただいてるのは、絶対に生徒さんの満足度は高いと勝手に思っていますラブ
 
 
 
 
 
 
とにかくリアルってほんとに楽しいですね
 
 
 
 
 
授業のあとは、懇親会を必ず行っていますが、懇親会の中ではやはり普段のオンライン授業や普段のテキストでは、気づかなかったような生徒さんの思いを聞けたり
 
 
 
 
 
もうちょっとこういう風にすれば使い勝手がいいと思うというご意見をいただいたり
 
 
 
 
私のスクールでは内見時チェックシートという、内見に行った時に、どこにどれだけリフォームをかければいいのか、一般的な高い工務店が出してくるような価格ではなく私が13年間で培ってきたやり方でコスパよくできたときの相場が書かれた計算シートを作っています
 
 
 
 
 
リアル会の時に生徒さんが実際使ってみての感想をいただき、もうちょっとこのような形で改善すると良いと言うアドバイスをいただきました
 
 
 
 
 
とても貴重なご意見うれしかったです笑い泣き
私が作った側で、使う側ではないので、使ってみての感想がすごくありがたいです
 
 
 
 
 
早速、そのリフォームの計算シート改善プロジェクト立ち上げました。
 
 
 
 
 
そのご意見いただいた生徒さんにもプロジェクトに入っていただき、リフォーム計算シートを改善する予定ですチョキ
 
 
 
 
 
最近のうちのスクールでは、生徒さんが事務局に入っていただくことも増えたりスポットでお仕事してもらうことも増えてきましたので、不動産を買う資金として、少しはお役に立てるかもしれませんおねがい
 
 
 
 
 
 
 
 懇親会も大変盛り上がり!!






物件購入された方に花束贈呈💐


 

 


最後はスタッフの大阪じめでお開きに爆笑

ホンモノの歌手なので、ええこえー!!







ぜひ、【いいね】よろしくお願いします乙女のトキメキ乙女のトキメキ乙女のトキメキ

 

 
 
 
 

 

 

 

 

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ふんわりリボンなっちースクール生さんの実績ふんわりリボン

ひらめき電球980万円→80万円(九州)

ひらめき電球450万円→120万円(福岡)

ひらめき電球750万円→420万円(埼玉)

ひらめき電球260万円→90万円(静岡)

ひらめき電球300万円→80万円(千葉)

ひらめき電球450万円→260万円(茨城)

ひらめき電球360万円→150万円(埼玉)

ひらめき電球600万円→450万円(都内)

ひらめき電球350万円→200万円(三重)

ひらめき電球480万円→200万円(埼玉)

ひらめき電球680万円→550万円(都内)

ひらめき電球250万円→   40万円(茨城)

ひらめき電球1380万円→900万円(都内)

 

 

 

 

 

 

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■ 舛添菜穂子プロフィール ■



関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。

短大卒業後、

最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、

投資資金全てを失う。

そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年1月から大家業を開始し
現在戸建て24戸、
団地1戸アパート2棟、計31室所有。

著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました!』は
おかげさまで増刷7刷3万部突破!
Amazonランキング不動産部門で1位を獲得しました。
夫に頼れない低属性の主婦が
知恵を絞って独自の手法で
コツコツと不動産を増やし
現在の家賃収入は月100万円に!
TV出演・雑誌登場で話題の主婦大家です!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

起業女子 不動産投資 副業 転職 家賃収入 戸建て投資 失敗 初心者 利回り サラリーマン なっちー大家 なっちー