白老町からLIVEで
先週の金曜日11日で東日本大震災から5年を迎えました。
あの大地震と津波で亡くなられた方々のご冥福をお祈りし、ご遺族や今も避難生活を余儀なくされている方々へ心からのお見舞いを申し上げます。
当日、当社でも朝礼において、あの時自分はどこでどうしていただろうかと思い出し、ご冥福を祈りながら一分間の黙祷をささげました。
あれから5年も経ったのかと早く感じる人もいれば、あの災害に何らかのかたちで巻き込まれた人達にとりましては、心の傷がなかなか癒えず、過ぎ去る時は遅々としていると感じている人たちもいらっしゃることでしょう。世の中、「諸行無常」とつくづく思う突然の災害からの日々でした。
その被災地の遥か上空をジェットで飛んで、今朝、小生は北海道の登別に来ています。
登別といっても温泉を楽しむために来たわけではなく、その近くの白老町に仕事でやってまいりました。
気温は-2℃、道南と言ってもそこは北海道のこと、結構寒いです。雪はご覧の様ですが、東京を発つ際、町役場の人から手袋とブーツを忘れないようにと言われましたが正にその通りです。
そして天気はと言えば今は薄日が差していますが、予報によれば、これから雲行きがあやしくなって少々ぐずつきはじめてくるそうです。
今は薄日でもぐずつき出しているのはなにも空ばかりではありません。
日本経済を覆っている閉塞感が年初以来、なかなか払拭できていないのです。
家計においては賃金など僅かに上がっても実質所得は伸びていません。物価は一様に下落をはじめていますが、食料品などは上昇してきて、生活実感はむしろ厳しさを増してきているのではないでしょうか。と言うことは個人消費、ひいてはＧＤＰの伸びなどはとても期待できそうもありませんね。
マスコミではその原因を原油価格の下落、中国経済の減速と、決まり文句のように使っています。勿論それもないわけではないでしょうが、とてもそればかりとは思えません。
アベノミクスはここのところあまりに金融政策一辺倒で、黒田総裁などはCPI 2％上昇を当初2年程度の短期決戦としていました。しかし実際は、その目標も半年～1年と、徐々に先送りされています。その原因もやはり原油と中国経済、更に加えれば欧州経済でしょうか。
しかし、日本が本当の成長を望むなら金融政策だけでなく、社会の仕組みや制度改革と言う成長戦略（第三の矢）をしっかりスピード感を持って推進することだと思います。
今迄の仕組み、制度では、これから日本が直面するグローバル化と人口減少局面には通用しなくなってきていると思っています。
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今日これから当社所有の白老にある泉源付きの土地や施設などを、道庁や白老町の職員の方々の先導でシンガポールの投資ファンドの皆さんにご覧頂き、16：00から白老町役場でのミーティングに臨みます。
北海道がインバウンドで結構沸いています。
とは言いましても当社が直接外資ファンドと継がるとは思ってもみませんでした。
人口減少、少子高齢化が進む日本では、これからますます経済活動は低下するのではないでしょうか。国内需要が期待できなくなるとすれば、当然海外展開と言うことになります。
しかしそこには、為替の変動やその国の政治的リスクも経営上の問題として付いてきます。
幸いにも、この3月期は各企業ともそれらの問題抱えながらも高い収益を上げるものと推測されています。
でも上げた利益を今迄のように内部留保としていまい、新分野の投資をおこたったのでは人工知能やＩｏＴ、さらにはお家芸のロボットの分野においてさえも新興国にも後れをとるのではないかと心配です。
そんななか、インバウンドの観光分野はこれからも伸びていきそうです。その中でも北海道は人気エリアです。町役場でどんなお話が飛び出すやらワクワクしながら「いくら丼」で腹ごしらえしています。
一昨日の日経によれば、NY株は1万7213ドル31セントで今年の最高値とか。
また石油も1バレル2月の26ドル台から39ドル台へと何週間もしないで跳ね上がっています。米国経済も原油価格もエレベーターのように上下しますね。
また中国人民銀行も過度な金融緩和は不要とばかりに、いよいよ締め始めました。
さて、ニッポン経済はこれから先どうなりますか。選挙のことばかりに気を取られないで、ここは政治家の皆さんのリーダーシップをみせてもらいたいものですね。
雲行きあやしく、少々ぐずつき始めたかに見えるニッポン経済。こんな時代だからこそ力を発揮するのがマリオンボンド、サラリーマンボンド
です。
これさえあれば心配いりませんよ。雲の上はいつも青空なんですから！
本日のボンドランチ
「いくら丼」
（登別漁港近くの食堂で）
＜ＩｏＴ＞
インターネット・オブ・シングス技術は、モノのインターネットと呼ばれます。
自動車や家電など様々なモノをインターネットでつなぎ、収集した情報によって新しい価値を生み出す仕組のことです。
花粉症
今年も当社オブジェ脇のミモザの小枝の先には、淡黄色の花がチラホラとつきはじめ、早春を感じる季節となりました。
やがて春本番ともなれば花は盛りとなります。木全体が黄金色に染まり、いい香りがして、その美しさは都会の春にふさわしい光景をかもし出してくれます。
また、隣りを見やれば、既に芽吹く準備をしているアジサイも、いまや遅しと好機の訪れを待っているようです。もう1週間もすれば本格的に桜前線も北上をはじめ、そのニュースを聞くことになるでしょう。
以前はそんなウキウキする春が大好きでしたが、今はいけません。20数年来花粉症とか言う業病のため、常に、目、鼻、喉の奥が不快でしかたないのです
勿論、マスク、目薬、点鼻薬の3点セットは携帯しています。この3点セットにしても数多く市販されているのですが、小生の経験からすると、色々と試してみて、自分にあったものに辿りつくのには結構苦労しました。
高額だからといって自身の症状にピタッと合うと言うものでもなさそうです。安くても効果てき面というものに出会うことがあります。そんなときは妙に安心感が増すものですね。こればかりは自身で実感し納得しないと判りませんのであれこれと試行錯誤を重ね、自身に合うものに辿り着くことが大切だと思っています。
現下、政府も日銀も試行錯誤しながらなんとかデフレを脱却し、景気を回復させようと躍起となっています。しかし20数年来のデフレという業病は、なかなか克服できていません。
CPI 2％アップというインフレターゲット政策のおかげで、政府の旗振りにより、2年に亘って賃金は上昇したにも拘らず、実質賃金は逆に低下して、働く者たちから企業に所得移転が行われたため、個人消費が落ち込むのはむしろ当然と言えば当然なのでしょう。
加えて、黒田バズーカ第3弾である1月29日に打ち出した「マイナス金利」は本来インフレ心理を高揚させるはずのものでした。しかし、金融リテラシーが充分に行き渡っていない家計にとっては、マイナス金利という言葉に心理的不安を感じ、逆に消費はかじかみ、デフレを甦らせてしまうのではないかと心配しています。
また、年初来の世界株安に象徴される経済の不透明感により、ますます春だと言うのに家計は芽吹くどころか、かえって縮こまってしまうのかもしれません。
こんな症状を改善するのに、なにか良いお薬はないものでしょうかね。
政府や日銀には一刻も早い、国民に合う処方箋を出してもらいたいものです。
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花粉症といいましても、スギ、ヒノキ、ブタクサ、イネ・・・・・等々、人それぞれによってアレルギー反応は違います。
同様に、市場も政府や日銀などが実施する政策によって、それぞれの市場での反応は異なります。「マイナス金利」一つ取ってみましても、株式市場では一日か二日反応しただけで元の木阿弥です。
株式市場は弱含みですが、都市圏を中心に不動産価格は強含みで推移しています。
ですから、株式市場の中でもＲＥＩＴ（不動産投資信託）は元気で、マイナス金利が広がるなか、株価にあたる投資口価格は上昇し、東証に上場している53のＲＥＩＴ銘柄の時価総額合計はここにきて11兆5,700億円と過去最高となりました。
ＲＥＩＴは、日銀がマイナス金利を発表する前日の1月28日から先月末の約1ヶ月で1兆円も増えました。現在の上場ＲＥＩＴの平均予想分配金の利回りは約３％で、不動産から生じる賃貸料を分配原資にしていることから安定しているのが理由と思われるのですが、ここだけは家計資産を含めて資金の流入が加速しています。
またＲＥＩＴの値動きを示す東証指数は年初から8％高と、日経平均が15％以上の安値となっていることからすると、少々過熱気味のようです。
ＲＥＩＴ相場の行き過ぎた上昇は注意しなければなりません。現在、賃貸料（オフィス、居住用共に）はそれほどに伸びている実感はありませんので、分配金が変わらずにＲＥＩＴ相場だけが上昇すれば、利回りは当然に下がることになります。
そこで、比較してほしいのがマリオンボンド、サラリーマンボンド
です。
ＲＥＩＴと仕組は似てはいますが非なるもので、出資口を上場していませんので、一旦組成しますと不動産の価格の値動きにはほとんど影響されず、分配金レートも大きく変動することがありません。元金をより安全に補完する仕組が設けられており、さらに、ほぼ一定の分配金を受けとることができます。
老後の年金サプリとして、ショートパフォーマンスではない長期投資の決定版と自負しています。
投資家の皆さまの投資スタンスと合致いたしますでしょうか。
是非、年金を補完する商品として様々な投資を試した後、やっぱりこれだと辿りついて安心してほしいものと考えています。
本日のボンドランチ
いつも早目にいかないと売り切れる
ハンバーグ定食（グランドヒル市ヶ谷）
＜金融リテラシー＞
金融に関する知識や情報を正しく理解し、自らが主体的に判断することの出来る能力のこと。
閏(うるう)
今日2月29日は、4年に一度あるうるう年の閏日ですね。
うるうを漢字で書くと「閏」となり、「門」＋「王」の会意文字で、王さまが門の中に閉じこもるさまを意味しているそうです。暦からはみ出た日には王さまは門の中に閉じこもり政務をとらないという古代中国の習わしに由来しているとか。
小生もそうでしたが、皆さんも2月29日に生まれた人は誕生日が4年に1度しかないので年齢は一体どうなるのだろうかと疑問に思ったことはありませんか？
また閏年と夏季オリンピックとは同じ周期で4年に一度って言われていますね。ですから今年は8月、ブラジルのリオデジャネイロでオリンピックが開催されます。
そのリオ五輪出場の選考会を兼ねた2016東京マラソン（都庁からビッグサイトまでの42.195Km）が昨日午前9時5分（車椅子）、9時10分（マラソン）の号砲と共にスタートしたのをテレビ中継で見た後すぐさま下に降り、交差点に着いたのが9時15分でした。
着くやいなや車椅子の先頭選手がスピードにのってやってくるところでした。
また、次々とやってくる車椅子の選手達に沿道からは「ガンバレー！」の声援とおしみない拍手がおこり、ジーンとくる光景です。
そして、マラソンの一塊となった先頭集団が勢いにまかせて猛進してきたのが9時25分頃のことです。時間と共に靖国通りを埋める選手達の流れは徐々にその幅を広げていき、やがて通り幅いっぱいの奔流となってしまいました。
暫し走り行く選手達を見ていますと、中には既に息切れしたのか、コース外に飛出して舗道をゆっくりとあるくような人もいました。少し寒くなったので今度は会社事務所内に場所を移しての観戦です。その後も自宅に戻ってベランダ越しに観ていますと、10時過ぎまで道幅いっぱいの人の流れは尽きませんでした。
さて、こちらは4年に一度どころか毎年（今年は中国上海で）開かれているG20（20ヶ国による財務相・中央銀行総裁会議）が27日（土）に閉幕しました。世界経済の減速を阻止し、過度の為替変動を警戒するために緊密に協議する等を採択しましたが、果たして、各国スポーツのビッグイベントのように上手に協調していけるのでしょうか。
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G20は、日米欧などの先進国に中国やインドなどの新興国を加えた20ヵ国とその地域で構成されています。日米欧のG7が開いていた財務相、中央銀行総裁会議に1997年、中印やロシアなどが参加したのがその起源とされています。
そのG20の今回の協議結果を受けて世界の市場がどのように反応するのかが注目されています。
今朝の東京市場はその先駆けとなることでしょう。
内容が踏み込み不足としてこれからも動揺が続くのか、それとも「各国にすべての政策手段を用いる。」と盛り込まれたので失望することなく落ち着きを取り戻すのでしょうか、難しいところですね。
また、「為替市場の緊密な協議」と言っても中国など変動相場制でない国もあり、実効性はあまり期待できないかもしれません。
それにしてもここに来て、英国のEU離脱の可能性やドイツ銀行の信用不安、中国経済の減速、米国経済の翳りなど徐々にその不安懸念の幅が広がってきて道幅いっぱいになったように感じてなりません。
リーマンショック以降、先進各国は勢いにまかせ、金融緩和で猛進してきました。
ようやくに米国などその出口に辿り着いたと思いきや、どうもそうではなさそうな雰囲気が漂い始めたようです。
どうやら世界経済も息切れ状態なのでしょうか。だんだんとコースから外れだし少々説明に困るようなことも起きはじめているようです。
例えばリスク避難通貨として円は主要国通貨に対して買われて上昇しています。一方で株価は主要国中で最も下落幅が大きく、あたかも日本売りのようです。この場合、どちらが正しいのでしょうか。
足下ではマイナス金利の実施によりローン負担が軽減されるとは言うものの、どうもマンション市況もピークアウトの様相を呈してきています。また、不動産関連の株価は年初からの下落率が平均で28％と日経平均の下落率15％よりも、はるかに大きいのです。
そんなにも下げている株式市場で運用幅を大きく広げたのが公的年金の運用をするGPIFです。今や、GPIFは5兆円のマイナスと言う評価損を抱え込んで、アベノミクスの失敗例とまで言われています。
マイナス金利の追い風があっても、2020年の東京オリンピック前にマンションや不動産市況は息切れし始めるのではないかと思われる方々もおられると思います。
「でも大丈夫！」マリオンボンド、サラリーマンボンド
は不動産が生み出すテナント料を原資にしていますので、株式や投資信託ほどには上がり下がりの幅がそれほど大きくありません。
なんと言っても不動産は人の生活や企業の要素の中に深く組み込まれており、なくてはならないものです。
ですから、そこから生まれる原資は一番安定したものと言っても過言ではないと思います。
本日のボンドランチ
かきあげそばにお稲荷さん
＜リスク避難通貨＞
世界のどこかで危機が起こった時（あるいは起こるかもしれないと考えられる時）に、そのリスクを回避して買われる通貨のことです。
改革
小生が住んでいる四谷四丁目界隈は、江戸時代、徳川御三卿（八代将軍吉宗の時代にできた分家であり、家康時代の御三家とは別）の1つ、田安家の下屋敷でした。今でもその一角に、約300年もの間綿々と続いている田安・鎮護稲荷神社の小さな小さな祠があります。
昨日はその二の午祭（立春後のうまの日→都合で日曜日）でした。
ご当地のパワースポットということもあり、毎年この日にはお参りを欠かしません。
神事に集まる方々は古くから住んでいる地元の人達で、年々高齢化が進んでいることを実感します。
しかし、近くの広場で行われる餅つきや奉納絵馬描きには、近所のマンション群から子供達がけっこう集まってきます。この二の午祭で見る限り、普段感じている少子高齢化社会はあまり気になりません。
小生も絵馬を奉納しての帰りがけに町会長とお話したのですが、数多くのマンションができて住民は増えても、中にはタワーマンションがあっても、町会費はなかなか集まらず、財政的にはたいへんだと言われていました。国も財政難ですが町会も同じなのですね。
御三卿、田安家をつくった8代将軍吉宗の時代も幕府は財政難に陥っていたようです。その再建に乗り出し、行った政策が享保の改革ですね。
松平定信の行った寛政の改革、水野忠邦の天保の改革、そして享保の改革は江戸時代の三大改革で、ここのところはよくテストに出るところなので抑えておかないといけません……と言っても受験生じゃないのでまあいいか。
でも、もう少し詳しく、当時幕府の収入源は農民から納められる年貢でした。この時期には飢饉が続いたことで幕府の財政はなお逼迫していました。
また武士たちは、給料を米でもらい、それを現金に変えて生活していました。ところがこの米相場は一定なものではないので、同じ米の量をもらっても、入手できる現金は毎回不安定なものになります。こんなことから幕府も武士もだんだんと財政や生活が厳しくなっていたものと思われます。
そこで、所領一万石につき100石を幕府に納めるよう（上米の制）諸藩に命じたり、農民からは収穫量に関係なく、毎年同じ量の年貢を納めさせるようにして（定免法で算出）、幕府は安定収入が得られるようにしました。こうして、米を中心とした財政改革から吉宗は米将軍とも言われたのです。
現在の日本と異なるのは、吉宗は倹約令も同時に出して、支出を抑えるよう命じました。
これでは消費が落ち込み、現代で言う経済指標GDPは伸びないと思うのですが、鎖国をやっていたから大丈夫だったのでしょうか。
他にも、目安箱を設置して庶民の要望を吸い上げたり、大岡忠相（越前守）を抜擢し、町火消しを結成するなど適材適所の人事をしています。今の安倍政権下の大臣人事（任命責任を問われるような人事）とは大違いですね。
安倍政権も財政難には違いありません。享保の改革の本質を理解して見習うべきところは見習ったら、と思いますが・・・・
本日も小生のブログにアクセス頂きまして誠に有難うございます。
さて、少し前になりますが、第三次安倍内閣の発足時（2014.12.25）、首相は「デフレ脱却、社会保障改革、外交・安全保障の立て直し、それも困難な道のりでありますが、全身全霊を傾けて、戦後以来の大改革を進めます」と発言しています。
確かにどれも困難な道には違いありませんが、国民が皆一様に期待しているのがデフレ脱却に連なる実感できる景気の回復だと思います。昨年10～12月期のGDPは前期比年率1.4％減と、マイナス成長に転落しました。その大きな原因は、景気回復に実感が持てない消費者が、倹約令が出ているわけでもないのに倹約をして個人消費が伸びないことが第1。
第2は、増収増益に沸いてきた企業収益も、ここにきて、エネルギー価格の下落（本来は消費者にとっても良いことなのだが）、中国経済の不調、欧州経済の不安定さ等により暗雲がかかり始めたこと。そして第3が、財政出動と金融緩和の2本の矢だけで、3本目の矢、即ち成長戦略の矢が的に届かなかったことだと考えられます。
そこへ、甘利経再相の金銭授受疑惑や目標放射線量に対する丸川環境相失言、「歯舞」が読めなかった島尻沖縄・北方担当相など、大岡越前まではいかなくても、もう少しましな大臣候補はいなかったのでしょうか。
マイナス金利になって以来、預貯金金利をメガバンクは下げ始め、年率0.02～0.001％となっています。100万円預けて1年後の金利が10円となる時代に突入しました。
黒田総裁の弁を借りますと「躊躇なく追加的な金融緩和措置を講じます。」となればさらに大変。と言うことは、この先もっと預貯金金利は下がり続け、もしやマイナスの領域に入るやもしれません。
一体、この緩和策の出口はどこにあるのでしょうか、心配です。
是非「目安箱」を設置して国民の切なる声を聞いて頂きたいと思います。勿論目安箱と言っても現代のこと、インターネット目安箱で充分です。
このような混沌とした時には、それが逆に追い風となる安定、安全のマリオンボンド、サラリーマンボンド
が注目を集めることになると思います。
是非、資料取り寄せの上、ご検討下さい。
本日のボンドランチ
田安、鎮護稲荷さまで頂いた
四谷八竹の大阪鮓
＜米相場＞
大坂堂島で宝永・正徳期から始まり、享保になって幕府の公認となりました。
これが近代的な商品先物取引の始まりと言われています。
当時の日本では米が貨幣的な役割を果たしていたことから、流通貨幣としての側面から為替（金融取引）市場ともいわれています。
春一番
窓に強く吹きつける風の音で目が覚め、カーテンを開けると窓ガラスには雨粒がびっしり。窓を開ければ小雨混じりの強い南寄りの風が部屋の中にまで吹き込み、パジャマを濡らします。
頭を上げると視界いっぱいに暗雲が漂い、そこに真黒い雲の一団が勢いよくやってくると、空はフェードアウトし、それが強い風によって流れ去ると、一時的に風も止み、太陽が透けて見えてチョット一服。かと思うと、強烈な南風に乗って黒雲がまたまたやって来ます。
これが春一番と知ったのは、夜のＴＶニュースを観てのことでした。
このブログはバレンタインに頂いたチョコを食べながら書いていますが、チョコって、あるうちはチョコっと食べて終わると言うわけにはいかないものですね。筆が進まないせいもありますが、次から次へと箱を開けてしまい、どうにも止まりません。
目の前にあるからいけないのだと思い、冷蔵庫に隔離して一ときはブログに集中するのですが、また、のこのこ冷蔵庫のドアを開けに行く始末です。
さて、年初から株式市場は調整局面に入ったとでも言うのでしょうか、様々な押下げ要因がよくも集まったと思っていますが、まあ下げるは下げるは、チョコではありませんがどうにも止まらない状態です。
つい先日も、日経平均やTOPIXが共に5％を超える大きな下落となり、為替もここのところ可成り円高方向に動いています。円はリスクからの避難通貨だと、円高になるたびに新聞やＴＶでは取り上げられますが、本当に円は「安全通貨」なんでしょうかね。
日銀の黒田総裁が狙っているＣＰＩの2％上昇と心中期待しているであろう株高・円安への誘導の為にこれまで節目節目で黒田バズーカを2回程打ってきましたが、1月29日に打ち出した「マイナス金利バズーカ砲」は、たった1～2日の効果しかありませんでした。後は年初来の株価下落率が21％となってしまうありさまです。これは日本ばかりでなく、お隣中国の上海市場も同様で、22％の下落率と世界金融市場の中でも際立っています。
そんなこともあって、悪口に「マイナス金利政策」は「黒田バズーカの自爆」とまで言うアナリストもいます。
でも、13日日経夕刊によれば、ＮＹ株が反発し、313ドル高、原油急騰、欧州株高、米国消費も好材料などと書かれています。この調子だと今日の日経平均は反発しそうですが果たしてどうなりますでしょうか。
仮に一時的に上昇したとしても、強い南風に乗った真黒な雲がやってくるまでの束の間の一服と言ったところではないでしょうか。
本日も小生のブログにアクセス頂きまして誠に有難うございます。
日本銀行法第3条第1項には日銀の金融政策についての「独立性」が定められています。
安倍首相と黒田日銀総裁は12日（金）昼、首相官邸で緊急会議をしました。きっと円高株安の一段の進行を阻止するための対応を協議したものと思われます。
でも緊急に首相と総裁が会談するのは尋常じゃない事態が発生しているとも考えられますね。今や政府と日銀は、日銀の独立性などはそっちのけで一蓮托生と言うところまできてしまっているのでしょうか。
きっと黒田総裁も考えていたことと真逆のことが起きて、本当はビックリしていることでしょう。
ですから12日（金）のニューヨーク市場の急反発はチョット一服となったのかもしれません。
確かにマイナス金利は2009年にスウェーデンで、2014年にはECB（欧州中央銀行）が打出しました。
でもいくらマイナス金利と言っても、日本では預金者の金利までマイナスにはできないと考えます。と言いますのは、昨年スイスの銀行で大口預金者の金利をマイナス3％にして預金をほとんど引き出されたと言う例が実際にあるのです。
日本で実施したら家計資産の50％（約830兆円）以上が銀行預金なので、皆が引き出しに行ったら銀行の取付け騒ぎとなるかもしれませんね。
さて、そこで世界的株価下落が続くなか、当社の関心事は何と言っても今後の不動産動向です。マイナス金利導入後、不動産株も下げには下げましたが、下落率は8％程度（平均では12％強下落）で頑張っています。
これは不動産にとってマイナス金利はプラスになることを示しています。
一般に賃貸用不動産の時価は収益還元法により、その不動産の賃貸収入（運用費用を差し引く場合もあります）を、投資家の期待利回り（＝相場利回り）で割って求めます。そこで、長期金利が下がれば当然に投資家が期待する利回りも下がりますので、不動産の時価が上がって簿価との差である含み益が大きくなり、担保力が増し、不動産を扱う企業にとっては有利に働くことになります。
でも、小生は2008年のリーマンショックを経験していますので、それにも似ている現下の情況を決して楽観視していません。あのときを思い起こすと、株価が下がった後、不動産市況はしばらく好調でしたが、やがて脆くも崩れていきました。
そうは言うものの、企業が利益を上げると言うのには不安定さが伴いますが、それに比較すれば、不動産テナントの賃貸料は相対的に安定しています。
よって、賃貸料を分配原資に組成されているマリオンボンド、サラリーマンボンド
はより安定しているということになります。
グローバルな不透明感がただよう現在、マリオンボンド、サラリーマンボンド に投資するのは賢い選択だと思います。
本日のボンドランチ
叙々苑の温麺
勿論ご飯付で、おかわりしました。
“コラ！食べすぎだろ”
＜（直接）収益還元法＞
対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。