【3493】アドバンス・ロジスティクス投資法人(東証REIT) OP
現在値 121,600円/1株 P/E 25.0 P/NAV 0.78 2月分配 8月分配 投資主優待なし
伊藤忠商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まではその他不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計5,640円のため、予想分配金利回りは約4.64%です。
業績を確認していきます。 2023年から決算期を変更しています。
■2022年7月期_第8期 営業収益 31.8億円、経常利益 13.9億円 DPU 2,715円
■2023年2月期_第9期 営業収益 40.2億円、経常利益 18.0億円 DPU 3,239円 変則
■2023年8月期_第10期 営業収益 36.8億円、経常利益 16.4億円 DPU 2,826円
■2024年2月期_第11期 営業収益 37.2億円、経常利益 16.6億円 DPU 2,856円
□2024年8月期_第12期 営業収益 37.8億円、経常利益 16.4億円 DPU 2,830円 ce
□2025年2月期_第13期 営業収益 37.6億円、経常利益 16.2億円 DPU 2,810円 ce
2024年2月期_第11期の落着については、営業収益は第10期比+1.1％の37.2億円、経常利益は同+1.1％の16.6億円、分配金は同+30円の2,856円(うちOPD392円)とほぼ予算線で着地しました。「市川塩浜」を含め既存物件が全て巡行稼働入りしたほか、「守谷」の既存2テナントの賃料アップ再契約、「印西２」の太陽光屋根貸しのほか、水光収支の改善により、分配金も予想比26円増となりました。
進行期である2024年8月期_第12期は従来予想を据え置いており、営業収益は第11期比+1.5％の37.8億円、経常利益は同▲1.2％の16.4億円、分配金は同▲26円の2,830円(うちOPD396円)を見込んでいます。4月取得の「佐野」が部分的に寄与する一方、リテナントに伴う仲介手数料や修繕費が嵩み、微減配予想となります。なお、「三郷」と「東京足立」に入居するイー・ロジット(9327)が期中で中途解約となるものの、最終合意が取れていないことから、未織り込みとなります。
今回初開示の2025年2月期_第13期の予想については、営業収益が第12期比▲0.5%の37.6億円、経常利益は同▲0.9%の16.2億円、分配金は同▲20円の2,810円(うちOPD397円)とほぼ横ばいを見込んでいます。上述のとおり「三郷」と「東京足立」について解約未合意(ある程度契約を延長するものとみられる)のためマイナス影響を織り込んでいないものの、計画外で「松江」「富山」を8月頭に取得するため、出来上がりは上振れが見込まれます。
当法人は2022年10月の3nd_PO以降、株価低迷によりPOが事実上出来ない状況になっています。その一方で、分配金の成長目標を年率4％→5％に分配方針を上方修正しているほか、「減価償却戻しのFFO70%→75％」＆「当期利益＋減価償却費の30%」に変更しています。そのため、当面はレバレッジ頼りの成長となり、足許LTVは43.3％と従来よりもレバレッジを使用しており、上限45%までの取得余力は45億円程となっています。
当面の目標としてAUMを目下の1,348億円から2,000億円まで引き上げる計画です。伊藤忠商事等の現存パイプラインも潤沢(9物件)ではあるものの、昨年10月に日本エスコンから佐野を16.7億円(鑑定NOI4.4％)で取得したほか、リコーリースのブリッジ案件で松江を18.8億円(鑑定NOI5.1％)、富山を24.5億円(鑑定NOI4.8％)を取得予定など外部ルートからの取得も進んでいます。然しながら物件買付余力は殆ど残っていないため、打ち手が限られており、手詰まり感の強い状況が続きます。
*参考記事① 2024-01-19 127,300円 OP
【3493】アドバンス・ロジスティクス投資法人/パイプライン溜まるが、株価低迷で手詰まり感。
*参考記事② 2023-07-01 133,900円 NT
【3493】アドバンス・ロジスティクス投資法人/運用良好だが、P/NAV低下で成長可視性が低下。
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