【2979】SOSiLA物流リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 124,700円/1株 P/E 25.9 P/NAV 0.89 5月分配 11月分配 投資主優待なし
住友商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まで産業不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計5,530円配のため、予想分配金利回りは約4.43%です。
業績を確認していきます。
■2022年05月期_第5期 営業収益 35.7億円、経常利益 15.6億円 DPU 2,579円
■2022年11月期_第6期 営業収益 38.2億円、経常利益 16.1億円 DPU 2,671円
■2023年05月期_第7期 営業収益 41.9億円、経常利益 16.7億円 DPU 2,628円
■2023年11月期_第8期 営業収益 43.3億円、経常利益 18.1億円 DPU 2,830円
□2024年05月期_第9期 営業収益 42.4億円、経常利益 17.4億円 DPU 2,765円ce修正
□2024年11月期_第10期 営業収益 43.0億円、経常利益 17.6億円 DPU 2,765円ce
2023年11月期_第8期の実績は、営業収益が第7期比+3.4%の43.3億円、経常利益は同+8.3%の18.1億円、分配金は+202円の2,830円(うちOPD332円)で着地し、計画比
で減収増益となりました。水光熱費収入が想定以下だったものの、3rd_POの取得2物件が巡行寄与して増収したほか、新株交付費や新規調達等のPO関連コストの剥落やPO物件の固都税未発生等による良化要素が多く、分配金は1期遅れての大幅増となりました。
進行期である2024年5月期_第9期の見通しも修正しており、営業収益は第8期比▲2.0%の42.4億円(従予:43.1億円)、経常利益は同▲4.1%の17.4億円(従予:17.3億円)、分配金は同▲65円の2,765円(従予:2,729円/うちOPD371円)を予想しています。昨年8月に期中取得したLiCS所沢(13.25億円/鑑定NOI4.6％)が巡行化するものの、尼崎の追加取得分(45％)の固都税費用化開始が重しとなるほか、減少基調にある水道光熱費収入を保守的に見積もります。
今回開示の翌2024年11月期_第10期の予想は、営業収益が第9期比+1.4%の43.0億円、経常利益は同＋1.3%の17.6億円、分配金は同変わらずの2,765円(うちOPD340円)を予想しています。(季節要因による)水光熱費収入の増加のほか、リーシング費用の減少、融資コストの減少を見込み、分配金は横ばい圏を予想します。
当法人は2022年末の3rd_POで約60億円(＠134,302円)を調達し、SSL尼崎(持分90%)、SSL八潮と取得済の2物件を含む合計4物件を計201億円/鑑定NOI4.2%で取得しています。他方、現状は3rd_PO時の株価水準を1万円程度潜っており、NAVも0.8倍台であることから、POを軸とした外部成長が難しい状況です。そのため、インプライドCAP(4.2%)との比較で、アクリーティブとなるレバ取得(所沢4.6％)で糊口を凌いでいます。
当法人は中期目標として、2024年頃をメドに当初AUM700億円を2,000億円まで膨らませる計画です。スポンサーである住友商事側で名有りとなっている開発物件は20物件(延床約115万㎡)あり、うち12物件(延床約63万㎡)に当法人の優先交渉権が付されています。但し、上述のとおり株価低迷により打ち手に欠けるほか、LTVは過去最高の42.2％水準のため、自社株買いといったアクションが意識される状況にあります。
*参考記事① 2023-11-03 120,700円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/レバ活用でLTVは43％まで上伸、手詰まり感も漂う。
*参考記事 ➁ 2023-04-01 131,200円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/3rd_POこなすも、NAV割れで圏で当面レバ頼り。
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