【2979】SOSiLA物流リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 131,200円/1株 P/E 28.0 P/NAV 0.99 5月分配 11月分配 投資主優待なし
住友商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まで産業不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計5,388円配のため、予想分配金利回りは約4.11%です。
業績を確認していきます。
■2021年05月期_第3期 営業収益 30.6億円、経常利益 13.8億円 DPU 2,520円
■2021年11月期_第4期 営業収益 31.4億円、経常利益 14.1億円 DPU 2,577円
■2022年05月期_第5期 営業収益 35.7億円、経常利益 15.6億円 DPU 2,579円
■2022年11月期_第6期 営業収益 38.2億円、経常利益 16.1億円 DPU 2,671円(1/17)
□2022年05月期_第7期 営業収益 41.9億円、経常利益 16.6億円 DPU 2,628円ce
□2022年11月期_第8期 営業収益 43.4億円、経常利益 17.3億円 DPU 2,760円ce
2022年11月期_第6期の実績は、営業収益が第5期比+7.0%の38.2億円、経常利益は同+2.9%の16.1億円、分配金は+92円の2,671円(うちOPD308円)を予定しています。PO物件で4月1日取得のSSL板橋、SSL尼崎が巡行化して増収したほか、期末取得2物件の一部寄与で増収となました。原価面ではAMFeeや鑑定費用の増加、水光熱収支の悪化があったものの、投資口交付費の剥落や新規物件の固都税費用化開始が一部に留ったことから、増配幅が拡大しました。なお、で期中取得しており、部分寄与ながら上振れ要素となります。
進行期である2023年5月期_第7期の予想も修正しており、営業収益は第6期比+9.8%の41.9億円(従予:36.9億円)、経常利益は同+3.6%の16.6億円(従予:15.7億円)、分配金は同▲43円の2,628円(従予:UNCH/OPD315円)を予想しています。第5期取得のLiCS富士、LiCS水戸の巡行化にくわえ、12月に実施した3rd_PO(※後述)による増収効果で大きく上振れる見通しです。他方、新規取得の尼崎の組入れが期中後半となるほか、POコストが重しとなるため、口数増加により分配金は従来予想を据え置いています。
今回開示の翌2023年11月期_第8期の予想は、営業収益が第7期比+3.4%の43.4億円、経常利益は同+4.2%の17.3億円、分配金は同+132円の2,760円(うちOPD370円)を予想しています。3rd_POの取得2物件が巡行寄与して増収するほか、原価面でも新株交付費や新規調達等のPO関連コストの剥落やPO物件の固都税未発生等による良化要素が多く、分配金は遅れて大幅増となります。
当法人は昨年12月の3nd_POで約60億円(＠134,302円)を調達し、SSL尼崎(持分90%)、SSL八潮と取得済の2物件を含む合計4物件を計201億円/鑑定NOI4.2%で取得しました。前回POで部分取得済のSSL尼崎の追加取得が目玉となり、同物件は日本通運の都市型拠点として開発されたBTS方式の先進型物流施設であり、名神高速・尼崎ICから1.6kmの物流適地に位置しながらも、JR尼崎駅からも0.9kmの駅近物件のため労働力確保も容易な物件となっています。
当法人は中期目標として、2024年頃をメドに当初AUM700億円を2,000億円まで膨らませる計画です。スポンサーである住友商事側で名有りとなっている開発物件は20物件(延床約115万㎡)あり、うち12物件(延床約63万㎡)に当法人の優先交渉権が付されています。足許では物流セクター全体がかなり株価調整を強いられており、当法人もNAV割れ状態に陥っています。そのため、当面はLTV上限の45%までレバレッジを活用した外部成長に限られるものの、年率5％程度の分配金成長であれば可能な範囲とみられます。
*参考記事① 2022-11-03 143,100円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/低LTV活かし、PO後もレバ活用での期中取得相次ぐ。
*参考記事② 2022-04-19 154,600円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/2nd_POを順当にこなし、分配金の高成長続く。
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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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