【2979】SOSiLA物流リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 143,100円/1株 P/E 30.8 P/NAV 1.11 5月分配 11月分配 投資主優待なし
住友商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まで産業不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計5,282円配のため、予想分配金利回りは約3.69%です。
業績を確認していきます。
■2020年11月期_第2期 営業収益 23.5億円、経常利益 11.2億円 DPU 2,390円
■2021年05月期_第3期 営業収益 30.6億円、経常利益 13.8億円 DPU 2,520円
■2021年11月期_第4期 営業収益 31.4億円、経常利益 14.1億円 DPU 2,577円
■2022年05月期_第5期 営業収益 35.7億円、経常利益 15.6億円 DPU 2,579円
□2022年11月期_第6期 営業収益 37.1億円、経常利益 15.9億円 DPU 2,654円ce
□2022年05月期_第7期 営業収益 36.9億円、経常利益 15.7億円 DPU 2,628円ce
2022年5月期_第5期の着地は、営業収益が第4期比+13.7%の35.7億円、経常利益は同+10.8%の15.6億円、分配金は同+2円の2,579円(うちOPD283円)となり、対予算で若干上振れました。昨年12月に実施した2nd_PO(※後述)によるSSL海老名ほか2物件の新規取得、同10月取得のLiCS成田の通期稼働効果が寄与しました。他方、当該取得による借入コスト、AMFeeの増加、投資口交付費の一括計上により原価が膨らんだものの、水光熱費がNet減となったほか、修繕未実施等により対予算では利益が上振れました。
進行期である2022年11月期_第6期の見通しは据え置いており、営業収益は第5期比+3.9%の37.1億円、経常利益は同+1.6%の15.9億円、分配金は+75円の2,654円(うちOPD322円)を予定しています。PO物件で4月1日取得となるSSL板橋、SSL尼崎が巡行化して増収し、原価面でもAMFeeや鑑定費用が増加するものの、投資口交付費の剥落のほか、新規物件の固都税費用化開始も一部に留まることから、出来上がりの増配幅が拡大します。なお、9月1日にLiCS富士を(11.5億円/鑑定NOI5.1％)で期中取得しており、部分寄与ながら上振れ要素となります。
今回開示の翌2023年5月期_第7期の予想については、営業収益は第6期比▲0.4%の36.9億円、経常利益は同▲0.8%の15.7億円、分配金は同▲26円の2,628円(うちOPD315円)を予想しています。減収は主に季節要因による水光費の減少によるものであり、修繕費とその他販管費の増加で予算上は減配を見込んでいます。ただし上述の富士と、11月1日に期中取得するLiCS水戸(10.3億円/鑑定NOI4.6％)は織り込んでいないため、当該物件分の上振れが見込まれます。
当法人は昨年12月の2nd_POで約107億円(＠159,311円)を調達し、LiCS成田、SSL海老名(38％)、SSL板橋、SSL尼崎(10%)の合計4物件を計202億円/鑑定NOI4.5%で取得しました。前回POで部分取得済のSSL海老名の追加取得が目玉となり、本件取組により完全所有権化したもののの、前回の鑑定NOI4.4%から僅か1年で同4.1％まで▲30bp.も潜ってしまったので、東名道＆圏央道の海老名JCT至近という希少性の高い物件といえども、厳しさを感じさせる内容でもありました。
当法人は中期目標として、2024年頃をメドに当初AUM700億円を2,000億円まで膨らませる計画です。スポンサーである住友商事側で名有りとなっている開発物件は18物件(延床約100万㎡)あり、うち9物件(延床約40万㎡)に当法人の優先交渉権が付されています。足許では物流セクター全体がかなり株価調整を強いられているものの、当法人は依然としてNAVプレミアムが付されています。そのため、レバ上限のLTV45%まで150億程の取得余力を確保していると推定され、レバ取得だけでもを年率5％程度の分配金成長が可能とみられます。
*参考記事① 2022-04-19 154,600円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/2nd_POを順当にこなし、分配金の高成長続く。
*参考記事② 2021-03-31 138,600円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/住商の物流パイプライン着実増で、安定増配が続こう。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
