【8960】ユナイテッド・アーバン投資法人(東証REIT) OP
現在値 151,500円/1株 P/E 21.8 P/NAV0.94 5月分配 11月分配
丸紅をスポンサーとする総合型。2010年にNCIを吸収合併、用途・地域分散を強調。
予想分配金は年2回の合計7,300円配で、分配金利回りは約4.82%となります。
業績を確認していきます。
■2022年05月期_第37期 営業収益 241億円、経常利益 96.2億円 DPU 3,112円
■2022年11月期_第38期 営業収益 244億円、経常利益 96.6億円 DPU 3,144円
■2023年05月期_第39期 営業収益 250億円、経常利益 99.3億円 DPU 3,204円
■2023年11月期_第40期 営業収益 253億円、経常利益 103.7億円 DPU 3,371円
□2024年05月期_第41期 営業収益 257億円、経常利益 107.6億円 DPU 3,500円ce修正
□2024年11月期_第42期 営業収益 263億円、経常利益 107.6億円 DPU 3,500円ce
2023年11月期_第40期の落着については、営業収益は第39期比+1.2%の253億円、経常利益は同+4.4%の103.7億円、DPUは同+167円の3,371円と上振れ着地しました。オフィスの期末稼働率は前提の96.9％に対し97.8％まで大きく回復したほか、訪日客の回復等により沖縄・東京をはじめとするホテルRevPARの回復も顕著となり、歩合賃料は一段増となりました。また、第39期末取得の大阪ベイタワー10%(26.3億円/NOI4.0％)、グランダ宮の森(14.2億円/NOI5.8％)が巡行化したほか、グランルージュ栄の譲渡益310百万円を計上しました。
進行中である2024年5月期_第41期の見通しも修正しており、営業収益は第40期比+1.4%の257億円(従予:252億円)、経常利益は同+3.8%の107.6億円(従予:104.0億円)に増額する一方、DPUについては同+429円の3,800円(従予:3,400円)まで増額しています。オフィス期末稼働率は97.8％→98.0％と微増前提、好調なホテルはRevPAR前提は横引きます。東松戸SC(22.0億円/NOI4.9％)ほか第40期取得物件が巡行化するほか、栄の譲渡益が剥落するものの、川崎東芝ビルの譲渡益の一部が分配金水準を底上げします。
今回公表の2024年11月期_第42期の予想については、営業収益が第41期比+2.6%の263億円、経常利益は同変わらずの107億円を見込む一方、DPUについては同▲200円の3,600円程度が予想されます。ホテル第41期取得の虎ノ門ヒルズBT(84.0億円/NOI3.3％)、や大阪ベイタワーの追加取得分が巡行稼働する一方、3期に分割して計上する川崎東芝ビルの譲渡益相当額の分配金が減少(9億円→3億円)するため、減配予想となります。
当法人の投資論点は日本コマーシャル投資法人(NCI)を合併した際に生じた内部留保(98.2億円弱）の活用で安定分配する一方、ハイピッチの物件売却も進めており、含み益顕在化との合わせ技(NCI合併起因のRTA同様に、配当準備積立金方式で自由度のある内部留保が可能)で、出来上がりの分配金を仕上げています。
DPUは新型肺炎禍で3,100円下限としていたものの、ホテル市況の鋭角的な回復で、目標としていた2025年5月期を待たずに3,400円(実勢では3,500円)に達する見通しです。また当法人の最大の懸案事項であった、組入上位物件(5位)である川崎東芝ビルの東芝デバイス＆ストレージへの一棟貸しが2024年5月期に解約となるものの、上述のとおり売却が決定したため、当面の見通しはかなりクリアな状態になったものと考えられます。
*参考記事① 2023-11-14 149,800円
【8960】ユナイテッド・アーバン投資法人/ホテル回復進み、実力ベースEPU3,400円が射程。
*参考記事② 2022-10-26 145,700円 OP
【8960】ユナイテッド・アーバン投資法人/自社株買い合わせ技で、巡行3,100円の奪回が視野。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。