【3287】星野リゾート・リート投資法人 投資証券(東証REIT) OP
現在値 556,000円/1株 P/E 32.0 P/NAV 0.97 4月分配 10月分配
星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型。LTV39%近傍など堅実な財務戦略。
予想分配金は年2回の合計17,400円配で、分配金利回りは約3.13%となります。
星野リゾート・リートはかつて投資主優待制度がありましたが、既に廃止されています。
業績を確認していきます。
■2022年04月期_第18期 営業収益 54.3億円、経常利益 17.6億円 DPU 7,195円
■2022年10月期_第19期 営業収益 58.8億円、経常利益 19.6億円 DPU 7,796円
■2023年04月期_第20期 営業収益 62.6億円、経常利益 21.4億円 DPU 8,385円
■2023年10月期_第21期 営業収益 64.5億円、経常利益 21.8億円 DPU 8,557円
□2024年04月期_第22期 営業収益 65.7億円、経常利益 22.1億円 DPU 8,700円ce修正
□2024年10月期_第23期 営業収益 65.9億円、経常利益 22.1億円 DPU 8,700円ce
2023年10月期_第21期の実績は、営業収益が第20期比+2.7%の64.3億円、経常利益は同+2.0%の21.8億円、分配金は同+172円の8,557円とほぼ計画線の着地となりました。9売上歩合賃料の算出期間は2023年3月迄(利益歩合は同2022年11月迄)で、グランドハイアット福岡の割増固定賃終了(固定+歩合に移行)による固定賃料減が響くものの、売上歩合賃料の算出期間が2023年3月迄(利益歩合は同2022年11月迄)となり、インバウンド再開や全国旅行支援等の“追い風“を受けています。
進行期である2024年4月期_第22期の予想も微修正しており、営業収益は第21期比+2.1%の65.7億円(従予:65.2億円)、経常利益は同+0.2%の22.1億円(従予:21.9億円)、分配金予想も同+143円の8,700円(従予:8,600円)を予想しています。売上歩合賃料の算出期間は2024年3月迄(利益歩合は同2023年11月迄)となり、昨年6月取得の「the b 浅草(56.3億円/鑑定5.9％)」、「ホテルビスタ松山(19.0億円/鑑定6.5％)」の巡行化、GH福岡の歩合賃料が発生する一方、星野R物件を中心とした労働力不足が回復の重しとなります。
今般開示の2024年10月期_第23期の予想については、営業収益が第23期比+0.4%の65.7億円、経常利益は同+1.6%の22.1億円、分配金は同変わらずの8,700円を見込んでいます。売上歩合賃料の算出期間は2024年9月迄(利益歩合は同2024年5月迄)となり、正常化による賃料増が一段と進むものの、ロードサイド22物件のオペレーターをソラーレからグリーンズに順次切り替えしていることから、改装のためのダウンタイム(賃料不発生期間)があり、横ばい止まりとなります。
当法人は2023年の9thPOで62.9億円(＠610,350円)を調達し、DBJ共同ファンドから「星のや 沖縄」の準共有持分の77.47％を122億円(鑑定NOI5.8%)で取得しています。このほか、完全歩合賃料のハイアットリージェンシー大阪を「リゾナーレ大阪(うち64室)」とプリンスホテルの共同運営に切り替えたほか、「ホテル日航旭ロイヤル」もオークラニッコーから星野自前運営に切り替え、「OMO7高知」として5月開業予定となっています。
法人側では2025年過ぎ頃の完全正常化を予想しており、巡行分配金水準の復元(13,000円/期)を睨むほか、年200～250億円の積み増しでAUM3,000億円を目標としています。LTV40％までの余力は45億円まで減少しているものの、「OMO７大阪」「界ポロト」「リゾナーレ那須」「界 雲仙」などパイプライン物件は潤沢に確保しているため、株価がNAV割れしている現状では、レバを効かした単発的な物件組込が想定されます。
*参考記事① 2023-10-25 711,000円 OP NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/労働力不足問題あるが、レバも活用した成長路線が続こう。
*参考記事② 2023-04-05 711,000円 NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/星野物件を中心に回復が続き、外部成長の可視性は高い。
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