【3287】星野リゾート・リート投資法人 投資証券(東証REIT) OP
現在値 711,000円/1株 P/E 41.8 P/NAV 1.10 4月分配 10月分配
星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型。LTV37%近傍など堅実な財務戦略。
予想分配金は年2回の合計17,000円配で、分配金利回りは約2.81%となります。
星野リゾート・リートはかつて投資主優待制度がありましたが、既に廃止されています。
業績を確認していきます。
■2021年10月期_第17期 営業収益 48.4億円、経常利益 14.1億円 DPU 6,344円
■2022年04月期_第18期 営業収益 54.3億円、経常利益 17.6億円 DPU 7,195円
■2022年10月期_第19期 営業収益 58.8億円、経常利益 19.6億円 DPU 7,796円
■2023年04月期_第20期 営業収益 62.6億円、経常利益 21.4億円 DPU 8,385円
□2023年10月期_第21期 営業収益 64.0億円、経常利益 21.4億円 DPU 8,400円ce修正
□2024年04月期_第22期 営業収益 65.2億円、経常利益 21.9億円 DPU 8,600円ce
2023年10月期_第20期の実績は、営業収益が第19期比+6.5%の62.6億円、経常利益は同+8.9%の21.4億円、分配金は同+669円の8,385円とほぼ計画線の着地となりました。。9th_PO取得物件の巡行化のほか、売上歩合賃料の算出期間は2022年9月迄(利益歩合は同2022年5月迄)で、タイムラグのある歩合参照期間が最悪期を抜け、航空機旅行の回復を受けた星野リゾート物件の歩合賃料が想定超で推移しました。なお、計画外の補助金収入1.9億円を分配せずに圧縮積立金として内部留保しています。
進行期である2023年10月期_第21期の予想も微修正しており、営業収益は第20期比+2.3%の64.0億円(従予:62.1億円)、経常利益は同+0.2%の21.4億円(従予:UNCH)、分配金予想も同+15円の8,400円(従予:8,370円)を予想しています。グランドハイアット福岡の割増固定賃料期間終了(固定+歩合に移行)による固定賃料減少タイムラグが響くものの、売上歩合賃料の算出期間が2023年3月迄(利益歩合は同2022年11月迄)となり、インバウンド再開や全国旅行支援等の“追い風“を受けています。
今般開示の2024年4月期_第22期の予想については、営業収益が第21期比1.8%の65.2億円、経常利益は同+2.3%の21.9億円、分配金は同+200円の8,600円を見込んでいます。売上歩合賃料の算出期間は2023年9月迄(利益歩合は同2023年5月迄)となり、6月に取得した「the b 浅草(56.3億円/鑑定5.9％)」、「ホテルビスタ松山(19.0億円/鑑定6.5％)」の2物件が巡行化や、GH福岡の歩合賃料発生が寄与する一方、星野R物件を中心とした労働力不足により、分配金回復ペースの鈍化が予想されます。
当法人は本年6月の9thPOで62.9億円(＠610,350円)を調達し、パイプラインのDBJ共同ファンドから「星のや 沖縄」の準共有持分の77.47％を122億円(鑑定NOI5.8%)で取得しています。また、7月には苦戦していた完全歩合賃料のハイアットリージェンシー大阪のオペレーターをプリンスホテルに変更し、併設する「リゾナーレ大阪(うち64室)」とWブランドホテルに切り替えたほか、同様に「ホテル日航旭ロイヤル」もオークラニッコーから自前運用に切り替え、「OMO7高知」としてリブランドするなど“星野R化”しています。
法人側では2025年過ぎ頃の完全正常化を予想しており、巡行分配金水準の復元(13,000円/期)を睨むほか、年200～250億円の積み増しでAUM3,000億円を目標としています。足許でレバレッジを活用した取得を進めていることから、LTV40％までの余力は36億円まで減少しているものの、「OMO７大阪新今宮」「リゾナーレ那須」「界 雲仙」などパイプライン物件は潤沢に確保しています。そのため、足許の回復基調の継続を前提に、POを絡めた成長シナリオの蓋然性は高い状況が続きます。
*参考記事① 2023-04-05 711,000円 NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/星野物件を中心に回復が続き、外部成長の可視性は高い。
*参考記事② 2022-10-14 676,000円 NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/政投銀共同ファンドから新旗艦物「星のや 沖縄」を取得。
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