【3287】星野リゾート・リート投資法人 投資証券(東証REIT) NT
現在値 711,000円/1株 P/E 42.5 P/NAV 1.30 4月分配 10月分配
星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型。LTV35%近傍など堅実な財務戦略。
予想分配金は年2回の合計16,720円配で、分配金利回りは約2.35%となります。
星野リゾート・リートはかつて投資主優待制度がありましたが、既に廃止されています。
業績を確認していきます。
■2021年04月期_第16期 営業収益 45.9億円、経常利益 14.2億円 DPU 6,608円
■2021年10月期_第17期 営業収益 48.4億円、経常利益 14.1億円 DPU 6,344円
■2022年04月期_第18期 営業収益 54.3億円、経常利益 17.6億円 DPU 7,195円
■2022年10月期_第19期 営業収益 58.8億円、経常利益 19.6億円 DPU 7,796円
□2023年04月期_第20期 営業収益 62.4億円、経常利益 21.3億円 DPU 8,350円ce修正
□2023年10月期_第20期 営業収益 62.1億円、経常利益 21.4億円 DPU 8,370円ce
2022年10月期_第19期の実績は、営業収益が第18期比+8.2%の58.6億円、経常利益は同+11.5%の19.6億円、分配金は同+486円の7,681円でやや上振れ着地となりました。「界 霧島」と「界 別府」の2物件がフル寄与するほか、6月に実施した9th_PO(※後述)での取得物件の固定賃料部分が一部寄与しました。売上歩合賃料の算出期間は2022年3月迄のため、緊急事態宣言が解除された2021年10月以降分を取り込む形となっており、歩合賃料の伸びた星野リゾート物件が寄与しています。
進行期である2023年4月期_第20期の予想も微修正しており、営業収益は第19期比+6.2%の62.4億円(従予:61.7億円)、経常利益は同+8.7%の21.3億円(従予:UNCH)、分配金予想も同+669円の8,350円(従予:8,331円)を予想しています。9th_PO取得物件が通期貢献するだけでなく、売上歩合賃料の算出期間は2022年9月迄(利益歩合は同2022年5月迄)で、タイムラグのある歩合参照期間が最悪期を抜けるほか、航空機旅行の回復を受けた星野リゾート物件の歩合賃料が想定超で推移しているため、前回予想を上回ります。
今般開示の2023年10月期_第21期の予想については、営業収益が第20期比▲0.5%の62.1億円、経常利益は同+0.2%の21.4億円、分配金は同20円増の8,370円を見込んでいます。グランドハイアット福岡の割増固定賃料期間が終了する(固定+歩合に移行)ことによる固定賃料減少切替タイムラグが響くものの、売上歩合賃料の算出期間が2023年3月迄(利益歩合は同2022年11月迄)となり、インバウンド再開や全国旅行支援等の追い風を受ける期間に当たることから、強含みの公算が高い状況です。
当法人は本年6月の9thPOで62.9億円(＠610,350円)を調達し、スポンサーパイプラインのDBJ共同ファンドから「星のや 沖縄」の準共有持分の77.47％を122億円(鑑定NOI5.8%)で取得しています。全国で最も新しくスケール感のある「星のや」の新旗艦物件の取得となるほか、ADRも7万円台(RevPAR換算で3万円程)に過ぎない状態で取得したため、更なるアップサイドが期待されます。なお、昨年11月にはコンフォートホテル高松を20.5億円(鑑定NOI6.1％)で期中取得しています。
当法人は中長期的な目標として、向こう2年程でかつての巡行分配金水準の復元(13,000円/期)を睨むほか、年200～250億円の積み増しでAUM3,000億円を目標としており、足許では1,911億円まで積み上げています。今次POではレバを活用(LTV35.5%→36.2%)したものの、取得余力はなお109億円確保しています。スポンサーである星野運営物件のパイプラインだけでなく、沖縄の残り持分、「OMO７大阪新今宮」、「リゾナーレ那須」「界 雲仙」といったDBJ共同ファンドの分を含めると1,000億円は下らないとみられ、当面は高株価を背景とした外部成長の可視性が高い状況が続きます。
*参考記事① 2022-10-14 676,000円/1株 NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/政投銀共同ファンドから新旗艦物「星のや 沖縄」を取得。
*参考記事② 2022-04-02 683,000円/1株 NT
【3287】星野リゾート・リート投資法人/今次POはフルエクイティ、外部成長の蓋然性はより高く。
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