【8953】日本都市ファンド投資法人(東証REIT) NT
現在値 100,100円/1株 P/E 22.7 P/NAV 0.90 2月分配 8月分配
三菱商事とUBSとスポンサーとする商業施設特化型で、セクターでは最大規模。MMIと合併へ。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計4,520円配で、分配金利回りは約4.52%となります。
業績を確認します。
■2022年2月期_第40期 営業収益 405億円、経常利益 169億円 DPU 2,284円
■2022年8月期_第41期 営業収益 411億円、経常利益 157億円 DPU 2,263円
■2023年2月期_第42期 営業収益 413億円、経常利益 159億円 DPU 2,313円
■2023年8月期_第43期 営業収益 414億円、経常利益 160億円 DPU 2,261円
□2024年2月期_第44期 営業収益 407億円、経常利益 157億円 DPU 2,270円 ce修正
□2024年8月期_第45期 営業収益 397億円、経常利益 150億円 DPU 2,250円 ce
2023年8月期_第43期の落着は、営業収益は第42期比+0.2%の414億円、経常利益は同+0.5%の160億円とやや上振れ、分配金は同52円減配の2,261円となりました。ラウンドワン高槻店、ライフ岸部店他3物件の譲渡により、第42期比で売却益が増加(7億円)するほか、期初取得のレジ(北品川・大阪福島・池袋)、中野01ビルほか取得8物件が増収寄与し、心斎橋03のユニクロ退去にともなう原状回復収入などその他収入の剥落(▲10億円)の影響を吸収しました。尚、内部留保はネット+2.5億円の繰入に転換しました。
進行中の2024年2月期_第44期の見通しも修正しており、営業収益が第43期比▲1.5％の407億円(従予:404億円)、経常利益は同▲2.0％の157億円(従予:148億円)、分配金は同11円減配の2,250円(従予:UNCH)を予想しています。第43期取得の8物件の巡行化と赤坂02や肥後橋01の埋め戻し、10月取得の町田レジの一部寄与、そのほか商業歩合賃料やカード手数料が増収寄与します。他方、売却物件はイオンモール鶴見緑地(25％)とラウンドワン三宮店の2物件に留まる(▲5億円)ため、減収減益を予想となります。
今回初公表の2024年8月期_第45期の予想は、営業収益が第44期比▲2.5%の397億円、経常利益は▲4.7%の150億円、分配金は同変わらずの2,250円を見込みます。売却は札幌苗穂(20%)に留まるため売却益差異(▲8億円)による減収要因のほか、大阪のツイン21のパナソニック退去にともなう返床6,000坪と再営業DT/FRを織り込むものの、後継テナントの目途付けは大凡立っている模様です。なお、相応幅の減益想定となるものの、内部留保(圧縮積立金とRTAで計7.2億円)の吐き出しで、分配金予想を横引きしています。
当法人は2021年にMCUBS Midcity(MMI)を吸収合併し、当初は多額の負のれんを内部留保として計上する目論見でしたが、当時の株価急変で一転して正ののれん(160億円)の計上を強いられた経緯があります。そのため、税会不一致となる営業権償却が期あたり▲4億円発生しており、圧縮積立金や(過去の買収による)RTAといった内部留保吐き出しで損金算入させ、導管性と分配金水準を維持しています。
事実上のDPUフロアである2,250円の維持を念頭に、売却による含み益の顕在化と物件入替を進める方針としており、残り1,000億円を入れ替えます。当面の手当としてイオンモール札幌苗穂の分割売却(第45期～第48期)により、向こう6期ほどは譲渡益で7億円/期をカサ増しさせています。法人側では現行のEPU2,000円から、2025年までに固定・歩合賃料増加で+65円・FR等の賃料平常化で+90円・契約済増賃効果発現で+100円で255円分を引き上げる見通しが立ったとしており、今後は積極還元していくことを明らかにしています。
*参考記事① 2023-07-29 95,000円 NT
【8953】日本都市ファンド投資法人/物件入替は半分進捗、巡行EPU2,250円の回復をみたい。
*参考記事② 2023-01-23 98,800円 NT
【8953】日本都市ファンド投資法人/KKR傘下入り後は外部成長力が伸長、先ずは歩合回復に期待。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
