【3292】イオンリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 141,400円/1株 P/E 22.3 P/NAV 0.93 1月分配 7月分配 投資主優待なし
イオングループをスポンサーとし、9割超が商業施設。海外物件(マレーシア)も保有。
予想分配金は年2回の合計6,685円のため、予想分配金利回りは約4.73%となります。
業績を確認していきます。
■2022年1月期_第18期 営業収益 199億円、経常利益 67.6億円 DPU 3,315円
■2022年7月期_第19期 営業収益 201億円、経常利益 66.9億円 DPU 3,274円
■2023年1月期_第20期 営業収益 199億円、経常利益 67.1億円 DPU 3,288円
■2023年7月期_第21期 営業収益 210億円、経常利益 70.4億円 DPU 3,350円
□2024年1月期_第22期 営業収益 209億円、経常利益 70.3億円 DPU 3,350円ce(9/13)
□2024年7月期_第23期 営業収益 209億円、経常利益 70.0億円 DPU 3,335円ce
2023年7月期_第21期の落着は営業収益が第20期比+5.1%の210億円、経常利益は同+5.0%の70.4億円、分配金は同+67円の3,350円となり、ほぼ計画線の着地となりました。1月実施の7th_PO(※後述)により2物件を合計213億円(鑑定NOI6.2％)取得による上乗せと、地震保険料の見直しの通期影響や新規定借物件の償却費用予実差で多少上振れ多ことから、内部留保(96百万円→65百万円)の取崩しを減額して予想配当を維持しました。
進行中の2024年1月期_第22期の見通しは微修正しており、営業収益は第21期比▲0.1%の209億円(従予:UNCH)、経常利益は同▲0.2％の70.3億円(従予:70.2億円)、分配金は同横ばいの3,350円(従予:UNCH)に修正しています。上述の新規定借物件の償却費用予実差を織り込む一方、物件増による運用報酬の増加やリファイナンス費用を見込み、全体では横ばい想定となります。なお分配金水準調整のため、内部留保80百万円を取崩します。
また今回初めて開示された2024年7月期_第23期の予想については、営業収益が第22期比+0.1%209億円、経常利益が同▲0.5％の70.0億円、分配金は同▲15円の3,335円を見込んでいます。減価償却費の減少があるものの、昨年取得物件の固都税費用化開始や、リファイナンス費用や修繕費が重く、収入はほぼ横引きながらも減益となります(一旦は巡行化)。なお分配金水準調整のため、内部留保80百万円を取崩します。
当法人は昨年1月のPOで104億円を調達し、2物件を取得しています。和歌山168億円(鑑定NOI6.0%)、都城駅前44億円(鑑定NOI7.1%)、と比較的高利回りで取得しています。インプライドを上回る取得となった本件取組により、巡行DPUは3,270円程から3,335円程まで約＋2.0%成長し、アクリーティブなPOとなりました。また今次PO後にはUSMHとサポート契約を締結しており、目下2,600億円のパイプラインは更なる拡充が見込まれます。
中期目標としていたAUM5,000億円＆巡行分配金3,300円は達成蓋然性が高くなったことから、新中期目標としてAUM6,000億円＆巡行分配金3,600円を掲げています。3.7億円程存在している配当準備金の全額取崩し後も、修繕費相当分は利益超過分配で配当金水準を引き上げる方針です。業界屈指の減価償却費は年間109億円に達しているものの、足許の株価水準はNAV割れしていることから、創出CFの使途が注目されます。
*参考記事① 2023-06-24 154,100円 NT
【3292】イオンリート投資法人/巡行分配金が3,300円を超過、安定成長の継続が見込まれよう。
*参考記事② 2022-12-20 158,500円 OP
【3292】イオンリート投資法人/新たな分配金中期目標3,600円をガイド、利益超過分配開始へ。
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