【3292】イオンリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 158,500円/1株 P/E 24.4 P/NAV 1.06 1月分配 7月分配 投資主優待なし
イオングループをスポンサーとし、9割超が商業施設。海外物件(マレーシア)も保有。
予想分配金は年2回の合計6,540円のため、予想分配金利回りは約4.13%となります。
業績を確認していきます。
■2021年1月期_第16期 営業収益 177億円、経常利益 59.6億円 DPU 3,184円
■2021年7月期_第17期 営業収益 177億円、経常利益 59.8億円 DPU 3,200円
■2022年1月期_第18期 営業収益 199億円、経常利益 67.6億円 DPU 3,315円
□2022年7月期_第19期 営業収益 201億円、経常利益 66.9億円 DPU 3,274円
□2023年1月期_第20期 営業収益 199億円、経常利益 66.2億円 DPU 3,270円
□2023年7月期_第19期 営業収益 199億円、経常利益 66.2億円 DPU 3,270円 ce (9/14)
2022年7月期_第19期の落着は営業収益が第18期比微増の201億円、経常利益は同1.1%減の66.9億円、分配金は同41円減の3,274円となりました。昨年9月のPO取得物件を含めた2021年取得物件の固都税費用化開始による収益の押し下げ(▲235M)が大きかったほか、修繕費も増加したもののの、千葉北西部地震や福島沖地震関連の損失については、保険金収入でほぼネットし、結果として期初見通し並みの着地となりました。
進行中の2023年1月期_第20期の見通しは従前公表水準を据え置いており、営業収益は、第19期比横ばいの199億円、経常利益も同1.1％減の66.2億円、分配金も同4円減の3,270円を見込んでいます。ポートフォリオ自体は第19期から巡行期に入っていることもあり、物件の入り繰りもないため変動要素が少ないものの、地震被害による保険金受取が多かったこともあり、支払い保険料が増加します。他方、昨今の為替レートを鑑み、マレーシア物件の収入増を反映します。
また今回初めて開示された2023年7月期_第21期の予想については、営業収益が第20期比横ばいの199億円、経常利益が同横ばいの66.2億円、分配金は同据置の3,270円を見込んでいます。支払い保険金の増加と修繕費見込み額の減少を織り込むものの、第21期からは横ばい想定となります。
当法人は昨年8月のPOで249億円を調達し、4物件を合計502億円で取得しています。高崎171億円(鑑定NOI5.8%)、成田140億円(鑑定NOI5.6%)、新小松153億円(鑑定NOI6.9%)、佐賀大和37.2億円(鑑定NOI6.6%)であり、4物件の均し鑑定NOIは6.1%と高利回りで取得しています。本件取組により巡行DPUは3,200円程から3,270円程まで＋2.3%成長し、推定インプライド5％台半ばの当法人としては、アクリーティブなPOとなりました。
なお中期目標であった資産規模5,000億円＆巡行分配金3,300円は達成蓋然性が高くなったことから、新中期目標として巡行分配金3,600円を掲げています。3～4億円レベルの水準で推移する配当準備金の全額取り崩し後も、今後増加が予想される修繕費の手当として利益超過分配を開始することにより、事実上配当金水準を引き上げていく方針です。業界屈指の減価償却費は年間100億円にも上ることから、今回新たな現金活用方針が示されたことは評価出来ます。
*参考記事① 2022-06-22 150,100円 OP
【3292】イオンリート投資法人/早くも巡行期入りで、次回POで分配金3,300円が射程。
*参考記事② 2021-12-02 155,200円 OP
【3292】イオンリート投資法人/巡行分配金は中期目標の3,300円に肉薄、成長可視性は高い。
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