【3292】イオンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 150,100円/1株 P/E 23.0 P/NAV 1.37 1月分配 7月分配 投資主優待なし
イオングループをスポンサーとし、9割超が商業施設。海外物件(マレーシア)も保有。
予想分配金は年2回の合計6,540円のため、予想分配金利回りは約4.36%となります。
業績を確認していきます。
■2020年7月期_第15期 営業収益 175億円、経常利益 59.5億円 DPU 3,174円
■2021年1月期_第16期 営業収益 177億円、経常利益 59.6億円 DPU 3,184円
■2021年7月期_第17期 営業収益 177億円、経常利益 59.8億円 DPU 3,200円
■2022年1月期_第18期 営業収益 199億円、経常利益 67.6億円 DPU 3,315円
□2022年7月期_第19期 営業収益 199億円、経常利益 66.2億円 DPU 3,270円 ce
□2023年1月期_第20期 営業収益 193億円、経常利益 66.2億円 DPU 3,270円 ce(3/17)
2022年1月期_第18期は営業収益が第17期比12.6%増の199億円、経常利益が同13.0%増の67.6億円とほぼ計画線で着地し、分配金については同115円増の3,315円となりました。昨年8月のPO(※後述)で4物件を計502億円を取得したことによる上乗せが寄与したほか、イオンモールからの賃料も計画比100％収受しました。他方、一過性費用としてPO費用や、新規定借物件(新小松)の取得のタイミングで既存の定借物件についても過去分の借地権償却費を一括計上したことから原価が膨らんだものの、同額を配当準備金の取崩しにより手当てし、100円を超える増配となりました。
進行中の2022年7月期_第19期の見通しは従前公表水準を据え置いており、営業収益が第18期比変わらずの199億円、経常利益は同2.2%減の66.2億円、分配金は同45円減の3,270円を予想しています。今次PO取得物件を含めた2021年取得物件の固都税費用化開始による収益の押し下げ(▲235M)が大きく、第18期に取崩した配当準備金(▲116M)についても、“見合い”となる一過性費用の剥落で繰入へと転じるため、減配予想となります。
また今回初めて開示された2023年1月期_第20期の営業収益は、第19期比変わらずの193億円、経常利益も同変わらずの66.2億円、分配金も同変わらずの3,270円を予想しています。ポートフォリオ自体は第19期から巡行期に入っているものの、予算上は修繕費負担減(+116M)と金利増(▲82M)をほぼネットさせて織り込んでいるほか、借地権償却及び資産除去債務の計上にかかる税会不一致の手当に配当準備金を吐き出し(▲67M)、分配金を維持します。
当法人は昨年8月のPOで249億円を調達し、4物件を合計502億円で取得しています。高崎171億円(鑑定NOI5.8%)、成田140億円(鑑定NOI5.6%)、新小松153億円(鑑定NOI6.9%)、佐賀大和37.2億円(鑑定NOI6.6%)であり、4物件の均し鑑定NOIは6.1%と比較的高い利回りで取得しています。本件取組により巡行DPUは3,200円程から3,270円程まで＋2.3%も成長し、アクリーティブなPOとなりました。
PO後の期末のLTVは44.7%とあまり変わっていないものの、REIT業界屈指の水準である減価償却費は更に増加して年間99億円(FCFは78億円)となり、それだけで年に1物件取得することが可能となっています。中期目標であった資産規模5,000億円＆巡行分配金3,300円ははや目前に迫っており、2,000億円以上積み上がったパイプラインを活かした外部成長の継続と新たな中期目標の公表が待たれる状況です。
*参考記事① 2021-12-02 155,200円 OP
【3292】イオンリート投資法人/巡行分配金は中期目標の3,300円に肉薄、成長可視性は高い。
*参考記事② 2021-06-03 153,500円 OP
【3292】イオンリート投資法人/賃料減額なく投資口価格は急回復、POによる外部成長に期待。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
