【3292】イオンリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 153,500円/1株 P/E 24.1 P/B 1.36 1月分配 7月分配 投資主優待なし
イオングループをスポンサーとし、9割超が商業施設。海外物件(マレーシア)も保有。
予想分配金は年2回の合計6,400円配のため、予想分配金利回りは約4.17%となります。
業績を確認していきます。
■2019年7月期_第13期 営業収益 163億円、経常利益 54.1億円 DPU 3,047円
■2020年1月期_第14期 営業収益 168億円、経常利益 58.0億円 DPU 3,074円
■2020年7月期_第15期 営業収益 175億円、経常利益 59.5億円 DPU 3,174円
■2021年1月期_第16期 営業収益 177億円、経常利益 59.6億円 DPU 3,184円
□2021年7月期_第17期 営業収益 177億円、経常利益 59.3億円 DPU 3,200円ce(3/17)
□2022年1月期_第18期 営業収益 176億円、経常利益 59.9億円 DPU 3,200円ce(3/17)
2021年1月期_第16期の営業収益は、第15期比0.7%増の177億円、経常利益は同0.2%増の59.6億円と予算を若干上振れて着地し、分配金についても(期初)予想の3,130円から3,184円へ54円上振れて着地しました。トップラインについては、一過性の保険料収入剥落以外は既存物件が全て横引きとなる前提でしたが、昨年10月に「上田」を55億円/鑑定NOI6.8%で取得出来たためその分がオンされたほか、マスターリース賃料については減額なく契約通りの賃料を収受することが出来た模様です。また原価についても、借入コスト等が増加したとみられるものの、修繕費等の未消化により数字が良化しています。
進行中の2021年7月期_第17期予算については、営業収益が第16期比0.1%増となる176億円、経常利益が同0.5%減の59.3億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同16円増の3,200円を予想しています。トップラインについては、第16期中取得の「上田」が通期で寄与する一方で、「利府」が改装工事にかかり一時的な賃料減免を実施するため微増止まりとなります。原価については、2020年の取得物件の固定資産税の費用化が始まる一方、本年2月に「直方」の底地を13億円で取得したことで同物件が完全所有権となり地代の支払いが無くなります。また、「利府」の一過性減収を補うべく▲69百万円の配当準備金の取り崩しを実施し、増配する格好となります。
また今回初めて開示された2022年7月期_第18期予算については、営業収益・経常利益ともに第17期予想比0.4%増の176億円・経常利益は同1.1%増の59.9億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同横ばいの3,200円を予想しています。「利府」の一過性減収の復元により、見合いの配当準備金の取り崩し剥落が相殺されるほか、「利府」の減価償却費の増加が見込まれるものの、各種修繕費やファンドコストの削減により横ばいを想定しています。
現状、イオングループ各社からのパイプラインは2,500億円程確保しており、現状の株価水準についてもNAVを回復(1.07倍)しているほか、前回POの＠133,477円を超過していることから、改めてPOによる外部成長への期待が高まります。目下、新型肺炎禍が継続している状況ではあるものの、MLであるイオンモールからの減賃要請については謝絶しているものとみられ、契約どおりの賃料収受となる蓋然性が高いことから、エクイティー・ストーリーが棄損するようなことはなさそうです。
もしPOがなかったとしても当法人はJ-REIT屈指の水準である年間減価償却費90億円超(CAPEX除きのフリーキャッシュは年80億円)を叩き出しており、手許現金をフルに活かして取得することも可能であるため、中期目標である分配金3,300円は難なく達成可能にあるものと考えています。
*参考記事① 2020-12-01 122,300円 OP
【3292】イオンリート投資法人/現時点では固定賃料を堅持、多額の減価償却費活用で外部成長期待。
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